智能办公硬件 行业解决方案 客户案例 服务 开放平台 合作伙伴 下载 注册钉钉
使用钉钉扫二维码查看
企业信息查询
桐庐海陆世贸中心开发有限公司与浙江成诚物业服务有限公司不当得利纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-12-30
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终7316号
上诉人(原审原告)桐庐海陆世贸中心开发有限公司,住所地桐庐县城南街道迎春南路新交通局对面。
法定代表人许雄跃,该公司董事长。
委托代理人顾俊,浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人柴刚,该公司职员。
被上诉人(原审被告)浙江成诚物业服务有限公司,住所地桐庐县城桂花路85号格林花园9幢5-9号。
法定代表人徐群峰,经理。
委托代理人赵军良,浙江凯运律师事务所律师。
上诉人桐庐海陆世贸中心开发有限公司(以下简称海陆世贸中心)因与被上诉人浙江成诚物业服务有限公司(以下简称成诚物业公司)不当得利纠纷一案,不服浙江省桐庐县人民法院(2016)浙0122民初2678号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下:本案由另一起案件即(2015)杭桐民初字第455号成诚物业公司与海陆世贸中心物业服务合同纠纷一案而起,该案认定的事实及作出判决:2012年5月4日,海陆世贸中心物业所在小区业主委员会(海陆世贸中心业主委员会)与成诚物业公司签订物业服务合同,约定内容包括:1、由成诚物业公司为海陆世贸中心小区提供物业服务(物业总建筑面积为121539.29平米),服务期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止;2、物业服务费收费标准为:商业区按建筑面积每月0.6元/㎡收取;酒店式公寓按建筑面积每月2.00元/㎡收取,电梯、水泵、地下车库等高能耗费按0.50元/㎡/月收取。2012年5月5日,成诚物业公司与海陆世贸中心业主委员会签订的物业管理补充协议,对海陆世贸中心10号楼问题明确,其中一条写道:10号楼酒店及裙房的物业管理服务费原则上为2.5元/㎡/月,由海陆世贸中心酒店或海陆世贸中心开发商按规定支付给物业公司……根据海陆世贸中心10号楼从事酒店经营,较酒店式公寓等普通物业确有不同的特点,结合成诚物业公司亦未按照物业管理补充协议提供充分物业服务等事实,参考该地区同类型其他酒店收费标准,综合酌定海陆世贸中心需按照1.5元/㎡(含能耗费)标准支付成诚物业公司自2012年5月1日起至2015年4月30日止的物业服务费(含能耗费)共计1503496.05元。经杭州市中级人民法院二审维持原判决。该案已进行执行程序,在执行中,海陆世贸中心足额缴纳该款项。本案一审诉讼过程中,海陆世贸中心申请对该款项采取了保全措施。一审另查明,海陆世贸中心的总建筑面积为121539.29㎡,其中10号楼的房屋建筑面积为40504.96㎡(不含地下部分9604.36㎡),地上商业用房面积为27842.53㎡、办公用房面积为12662.43㎡。海陆世贸中心10号楼用电的总电表装在海陆世贸中心的世贸大酒店内部,15层以上单身公寓业主的所有用电有一单独的电表,根据以往双方的结算,海陆世贸中心10号楼的总电费由海陆世贸中心统一交纳后,成诚物业公司根据15层以上单身公寓业主的这一单独电表结算支付给海陆世贸中心。截止至2015年7月,成诚物业公司尚欠海陆世贸中心代缴电费379528元。原审法院组织本案双方对海陆世贸中心10号楼内部的现场勘查:其中10号楼内设置有疏散逃生通道、消防电梯,地上一层设置有消防控制室,地下一层设置有配电房、水泵房、地下车库等,消防控制室、配电房、水泵房设施均为海陆世贸中心所有及管理,以上用电量均从海陆世贸中心的总电表接入。海陆世贸中心于2016年6月诉至原审法院,请求判令:1、成诚物业公司支付海陆世贸中心代为垫付的电费合计379528元;2、成诚物业公司支付应当其承担的桐庐世贸大酒店公共部位能耗费用3974971元;3、诉讼费用由成诚物业公司承担。一审审理过程中,海陆世贸中心申请变更诉讼请求为:1、成诚物业公司支付海陆世贸中心代为垫付的电费合计379528元;2、成诚物业公司支付其应当承担的桐庐世贸大酒店公共部位能耗费用3830680元;3、成诚物业公司支付海陆世贸中心代为垫付的公共设施维护费用144291元;4、诉讼费由成诚物业公司承担。
原审法院认为:案件争议的焦点问题:1、关于电费问题,一审审理过程中,成诚物业公司认可截止至2015年7月尚欠海陆世贸中心代为缴纳的单身公寓业主使用的电费合计379528元的事实,原审法院予以确认。成诚物业公司辩称在以往的结算过程中,单身公寓的电费与酒店物业费及海陆世贸中心管理的另一处凯捷商务宾馆和单身公寓中海陆世贸中心总经理使用的1911号房间产生的水电费存在抵扣结算情况,原审法院认为系不同的法律关系,对该辩解不予采纳。2、关于能耗费问题,根据成诚物业公司与海陆世贸中心物业所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定,成诚物业公司向海陆世贸中心的10幢楼中的酒店式公寓收取2元/㎡/月物业费外,还对电梯、水泵、地下车库等高能耗按0.50元/㎡/月收取能耗费。根据成诚物业公司与海陆世贸中心物业所在小区业主委员会签订的《物业管理补充协议》约定10幢楼酒店和裙房原则上按2.50元/㎡/月收取物业费。又根据原审法院(2015)杭桐民初字第455号案审理认定《物业管理补充协议》约定的2.50元/㎡/月物业费包含了能耗费。由此可知,10幢楼的共用部位、共用设备在公共性服务中所发生的水、电、气等能源消耗和照明设施等损坏更新所产生的费用,成诚物业公司已向海陆世贸中心和酒店式公寓业主按面积收取。基于原审法院现场勘查知悉的实际情况:10号楼内的疏散逃生通道、消防电梯、消防控制室、配电房、水泵房、地下车库等设施的用电均接入至海陆世贸中心的总电表之中,因该设施为10号楼提供整体性服务,成诚物业公司作为海陆世贸中心及15层以上酒店式公寓业主的物业服务公司,其向海陆世贸中心及酒店式公寓业主收取了能耗费,因海陆世贸中心支出的电费中又包含了整幢10号楼的公共用电能耗费,成诚物业公司收取该公共能耗费导致海陆世贸中心受到一定的损失从而使成诚物业公司利益不当增加,受损方即海陆世贸中心有权要求返还,综合各项因素,原审法院酌定由成诚物业公司返还海陆世贸中心能耗费用15万元。3、关于公共设施维护费用问题,成诚物业公司辩称海陆世贸中心10号楼1-15层的电梯是海陆世贸中心单独使用和管理的,与成诚物业公司无关,谁使用应由谁来承担;原审法院认为该公共设施维护费为海陆世贸中心所有的桐庐世贸大酒店的运营成本,应由其自行承担,成诚物业公司的辩解合理,予以采信,故对该项诉请不予支持。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《物业管理条例》第二条、第七条、第二十七条、第四十五条的规定,判决:一、浙江成诚物业服务有限公司返还桐庐海陆世贸中心开发有限公司代为支付的电费379528元,于判决生效之日起十日内付清;二、浙江成诚物业服务有限公司返还桐庐海陆世贸中心开发有限公司能耗费15万元,于判决生效之日起十日内付清;三、驳回桐庐海陆世贸中心开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41636元,减半收取计20818元,保全费5000元,由桐庐海陆世贸中心开发有限公司负担22679元,由浙江成诚物业服务有限公司负担3139元,于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后,海陆世贸中心不服,向本院提起上诉称:一、一审法院仅认定10号楼内的疏散通道、消防电梯、消防控制室、配电房、水泵房、地下车库为10号楼提供整体性服务,由此产生的能源消耗系公共能耗,明显不当。除上述公共部位、公共设备外,海陆世贸中心10号楼的大堂、各机房及夹层的照明、空调,以及五部电梯产生的水电气等能源消耗为公共消耗,均应由成诚物业公司负担。公共能耗是指商业物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水电气等能源的消耗。其中共用部位是指商业物业内部,由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、商业广场、物业用房等部位。共用设备是指商业物业内部,由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、公共厕所等设施。具体到本案,上诉人并非海陆世贸中心10号楼1-15层唯一的业主,该楼第三至第五层均系可售物业,上诉人也已于2011年将其中的部分出售给案外人,上诉人及相应的买受人均系案涉商业物业的业主,相关证据也已经提交给一审法院并被认可。因此,案涉商业物业内部的大堂、各机房及夹层由上诉人及其他业主共同使用,非上诉人专有,系共用部位,酒店中央空调以及五部电梯也是由上诉人及其他业主共同使用,非上诉人专有,系共用设备,且被上诉人一审庭审中也确认了前述部位、设备属于公共范围。因被上诉人已向上诉人按面积收取了能耗费,故案涉商业物业产生的公共能耗费应由被上诉人支付,现在上诉人代被上诉人支付了该笔费用,故被上诉人对该笔费用构成不当得利,应予返还3830680元。二、一审认定海陆世贸中心10号楼1-15层电梯维护费为上诉人所有的酒店的运营成本,应由上诉人自行承担,明显不当。海陆世贸中心10号楼1-15层的五部电梯系共用设备,共用设备的管理、运行、维护均应由被上诉人负责,案涉《物业管理委托合同》第二章委托管理事项第五条也进行了约定。据上诉人统计,2012年5月至2015年7月期间,上诉人总计代被上诉人支付共用电梯维护费144291元,一审法院对该证据的真实性予以认可,该费用应由被上诉人返还。三、被上诉人向上诉人收取的物业费中已包括能耗费,但被上诉人从未为上诉人支付过能耗费。从一审查明事实看,被上诉人向10号楼上的单身公寓业主收取物业费2元/平方米以及能耗费0.5元/平方米,而本案双方签订的补充协议中约定的物业费不明确,只是笼统表述为2.5元/平方米,没有单独写明能耗费。因上诉人的物业基本自行管理,被上诉人没有为上诉人提供什么服务,故被上诉人不可能向上诉人收取高于楼上单身公寓业主缴纳的物业费。该2.5元/平方米的物业费应和楼上单身公寓业主缴纳的标准一样为2元的物业费和0.5元的能耗费。从一审查明情况看,被上诉人在向上诉人和楼上单身公寓业主收取能耗费后,从未为上诉人支付过能耗费,反而是上诉人在为楼上单身公寓业主支付能耗费。因被上诉人向上诉人收取的物业费中已包括能耗费,故被上诉人应将多收的能耗费予以返还。一审后,上诉人依据测绘成果书委托测绘机构对海陆世贸大酒店10号楼1-15层酒店及位整幢大楼服务的公共部位进行了测绘,报告显示:酒店公共部位4305.29平方米,为整幢大楼服务的公共部位3511.75平方米,故即便3830680元公共能耗费不能得到全部支持,也应退回上诉人为酒店公共部位产生的能耗费,最少也应退回上诉人为10号楼提供整体服务部位产生的能耗费,综合上述部位占10号楼建筑面积的比重,结合上诉人总计支付电费9642925.99元的事实,可以推定前述部位产生的能耗费分别为1025043元及836042元,均高于一审认定的金额。综上,上诉人请求二审法院撤销原判第二、三项,依法发回重审或改判支持其一审诉讼请求。
被上诉人成诚物业公司答辩称:一、开发商要求物业公司承担能耗费闻所未闻,相反能耗费应属于物业服务费用的范畴,上诉人作为开发商无权收取,上诉人作为业主应向被上诉人缴纳物业费在内的能耗费,此为常识。二、被上诉人没有收取过上诉人的能耗费,能耗费是依据业主使用面积与公共电能损耗来确定的,高层建筑的能耗费主要在于电梯费用。上诉人产生的电费与本案所涉能耗费属于不同的交叉费用,上诉人的主张是没有依据与确认的,被上诉人也不应交给上诉人能耗费。三、一审的判决中被上诉人需承担15万元的能耗费被上诉人也是不服的,但基于被上诉人经济状况不佳,故希望尽快拿到钱发工资,就没有上诉,希望二审法院尽快判决,驳回上诉人的上诉请求,维持原判。
上诉人海陆世贸中心在二审期间向本院提交以下证据材料:1、测绘报告书复印件一份,拟证明海陆世贸中心10号楼1——15层酒店的公共部位建筑面积为4305.29平方米,为整幢大楼服务的公共部位面积为3511.75平方米;2、租赁合同及告知函复印件各一份,拟证明海陆世贸中心10号楼1——15层并非单一的业主组成,各业主均需使用海陆大酒店的电梯及楼道照明,该酒店电梯及照明设备系共用设备。
被上诉人成诚物业公司在二审期间未向本院提交新证据。
对上诉人海陆世贸中心二审提交的证据材料,被上诉人成诚物业公司认为:该两份证据均不是新证据;对证据1的真实性、合法性、关联性存有异议,其来源无法确认,是上诉人的单方行为,且与本案没有关系;对证据2,据被上诉人了解,上诉人收取承租户的物业费是每平方米2.5元,说明其收取的物业费是远高于先前一个案子判决确认的被上诉人方所相关的每平方米1.5元,且该证据与本案无关,无法达到上诉人的证明目的。本院认为,对证据1、2的形式真实性予以确认,关联性将在本院认为部分一并论述。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为,前案物业服务合同纠纷中确认了海陆世贸中心按物业服务合同约定的10号楼1-15层的总面积缴纳物业费,并将1-15层作为整体、从其从事酒店经营的用途等角度酌情调整了物业费(含能耗费)的标准,故案涉10号楼1-15层系海陆世贸中心整体经营、使用,即便存在部分房屋已由海陆世贸中心出租或出售的情形,亦属于海陆世贸中心经营方式调整的范畴,不影响1-15层整体经营、使用的性质,且海陆世贸中心亦认可部分出售房产由其返租,其已向出租、出售房产的使用人催收过物业费,故海陆世贸中心以1-15层存在出租、出售的情形为由主张大堂、机房、夹层、空调、电梯属于公共设施依据不足。并且,海陆世贸中心在二审法庭调查中陈述,大堂系10号楼内酒店的大堂,五部电梯包括两部消防电梯、一部KTV专用电梯、两部酒店电梯,16层以上的酒店公寓另有其他两部电梯,夹层是指3楼到裙房的部位,机房主要是供无线通讯服务使用,故大堂、五部电梯中的两部酒店电梯和一部KTV专用电梯以及夹层部位均非为整幢10号楼提供服务,机房所涉无线通讯是否亦同时为16层以上单身公寓业主提供服务海陆世贸中心也未充分举证,即便系为10号楼整幢提供服务,根据海陆世贸中心二审提交的测绘材料,机房面积也仅不足40平方米,产生的能耗有限。因此,大堂、两部酒店电梯和一部KTV专用电梯以及夹层部位、机房不属于10号楼公共设施、设备范畴,如海陆世贸中心因出租、出售部分房产就上述设施、设备产生能耗费分担问题,应由海陆世贸中心与相应的承租人、买受人自行处理。一审法院根据现场勘查,确定10号楼内设置的疏散逃生通道、消防电梯,地上一层设置的消防控制室,地下一层设置的配电房、水泵房、地下车库等设施、设备均为10号楼提供整体性服务,并无不当。鉴于该公共设施、设备的用电均接入海陆世贸中心总电表,已由海陆世贸中心支付费用,而前案生效判决确认的海陆世贸中心应支付给成诚物业公司的1.5元/平方米物业费已包含能耗费在内,故一审法院根据该公共设施、设备的情况,酌情确定成诚物业公司返还其能耗费15万元并无不当。对于海陆世贸中心主张的电梯维护费,其虽提交了发票,但不能证明系两部消防电梯维修所需,而一部KTV专用电梯和两部酒店电梯不属于10号楼公共设施范畴,故对海陆世贸中心的该主张,本院不予支持。综上,海陆世贸中心的上诉理由不能成立,一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费37400元,由桐庐海陆世贸中心开发有限公司负担,并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
代理审判员 韦 薇
代理审判员 韩圣超

二〇一六年十一月三十日
书 记 员 翟羽佳