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谭小波与刘振州、重庆坤邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-06-11
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文

四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0704民初1924号
原告:谭小波,男,汉族,住四川省绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人:于树海,绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。
被告:刘振州,男,汉族,住重庆市九龙坡区。
被告:重庆坤邦房地产开发有限公司,住所:重庆市江北区。
法定代表人:刘振州,该公司董事长。
原告谭小波与被告刘振州、被告重庆坤邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭小波及委托诉讼代理人于树海,被告刘振州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭小波向本院提出诉讼请求:1、确认原告与第一被告于2015年9月3日签订的《房屋买卖转让协议》合法有效;2、判令第一被告立即支付原告购房款1910万元,并按约定承担逾期付款的资金利息;3、判令第二被告对上述付款义务承担连带清偿责任;4、诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年9月3日,原告与第一被告签订《房屋买卖转让协议》一份,协议约定:原告自愿将自己所有的位于小枧沟镇利民村十一社A、B幢所有未销售的清水墙多层二楼至六楼大小户型共计约5700㎡的房屋以3000元/㎡的单价卖给第一被告,同时原告已销售房屋应收的尾款200万元也由第一被告负责收取,由第一被告直接给原告支付200万房款。另原告将涪滨北路鸿越瑞阁A3幢3单元902号电梯房一套作价100万元同时卖给第一被告,三项合计人民币为2010万元,第一被告承诺分六次付清购房款。第一被告表示履约诚意,还自愿将自己开办的重庆坤邦房地产开发有限公司(第二被告)作为本协议的履约担保人,该公司还特别承诺以射洪县沱牌大道坤邦的不动产作担保。协议签订后,原告按照约定给被告移交了房屋和房屋欠款的清单等,第一被告当即委托了王莉全权代其卖房及办理过户,并办理了公证。但被告并未按约支付购房款,特诉至法院(鸿越瑞阁A3幢3单元902号电梯房的买卖原告将另案提起诉讼),望支持诉请。
被告刘振州辩称,原告与我签订的是不平等协议,不是双方的真实意思表示,原告卖这个房子的前提是要以这个房子作为抵押能到银行贷1400万元的款,本案除了8套房屋外的其他房产都在原告的名下,原告的诉状陈述不属实。
被告重庆坤邦房地产开发有限公司的辩称意见与被告刘振洲一致。
本院经审理认定的以下事实:2015年9月3日,原告谭小波作为出卖人,被告刘振州作为买受人签订《房屋买卖转让协议》,约定原告自愿将自己所有的位于小枧沟镇利民村十一社A、B幢所有未销售的清水房多层二楼至六楼大小户型共计约5700㎡的房屋以3000元/㎡的单价卖给第一被告,房款合计为1710万元,同时原告已销售房屋应收的尾款200万元由第一被告负责收取(200万元回收后归第一被告所有),原告鸿越瑞阁A3幢3单元902号168平方米电梯洋房一套,议价100万元,以上三项总合计为人民币2010万元。
该协议还约定付款方式为六次付清购房款,第一次为2015年9月18日前支付20万元作为购房订金。第二次2016年5月30日前300万元由乙方(刘振州)代甲方(谭小波)还商业银行,作为付甲方(谭小波)房款。利息由甲方(谭小波)支付。第三次2016年12月30日前400万元作为房款支付。第四次2017年9月30日前400万元作为房款支付。第五次2017年12月30日前500万元作为房款支付。第六次2018年3月30日前结清全部房款及资金利息。其中第二次为2016年5月30日前300万元由乙方代表甲方还商业银行,作为付甲方房款,利息由甲方(谭小波)支付。双方约定从签订协议之日起按照银行贷款月利息1.5%计算至付清为止。该协议还约定甲方(谭小波)无条件配合乙方办理相关手续,同时努力配合乙方(刘振州)将该批房屋在银行办理贷款额度争取达到70%。协议尾部落款甲方:谭小波,乙方:刘振州,双方签字捺印。乙方担保单位为重庆坤邦房地产开发有限公司,并加盖印章。
2015年9月3日,刘振州在《在水一方自建房》清单签字载明:“收到谭小波在水一方自建房名单及尾款明细”,并签字捺印。
原告提交绵城国用(2015)第23040号土地使用证,绵房权证游仙字第2010005**号,拟证明案涉房屋具备合法手续,可以进行交易。被告对土地使用证、房产证真实性认可。
2015年9月14日,王莉出具在水一方(谭小波)40套房屋(绵阳小枧沟镇利民村11社)钥匙明细:实收32套房钥匙,通道8套无门、无钥匙。刘振州在此单上确认属实。
2015年9月15日,刘振州出具《委托》,该委托书载明:“今委托王莉代刘振州到绵阳收取小枧沟镇利民村11社谭小波《在水一方项目》全权负责收取房屋尾款200万元整”,委托人刘振州签字捺印,并加盖重庆坤邦房地产开发有限公司印章。2015年10月26日,刘振州出具《委托》,载明“今特委托王莉前来办理小枧沟镇利民村11社在水一方小区谭小波自建房78户和37个门面的房屋产权、土地证过户手续,后该尾款全部由王莉收取<王莉可使用谭小波银行卡名义收取>,产生的一切责任均由刘振州负责”。2015年10月27日谭小波出具委托书,受托人为王莉,委托事项包括代为到房地产主管部门办理其名下位于游仙区小枧沟镇利民街99号建筑面积9630.94平方米成套住宅共计78套以及建筑面积1786.5平方米的商业服务用房共计37间房屋的房屋所有权证及土地使用证分证等事宜。该委托书经中华人民共和国四川省绵阳市众信公证处公证。2016年3月3日,刘振州为甲方,谭小波为乙方签订《协议》,该协议约定:甲方拥有40套住宅,其中23套住宅用来贷款,2套住宅用于支付其贷款的利息。其中15套房屋甲方决定办在原产权人谭小波名下,为税费暂缓交纳,用于甲方在四川佳诚担保公司办理市商业银行抵押贷款,还款本息义务均由甲方支付,若未按时归还银行利息,一切后果由甲方承担。银行按揭款下来后应将贷款汇入甲方指定账户,并且甲方无条件按时足额支付各按揭款户名义上的每月按揭还款金额。若甲方连续三个月未归还乙方各户主上的按揭贷款,所造成一切后果由甲方承担。
2016年5月18日,谭柯芸为甲方,刘振州为乙方,谭小波为丙方,签订《协议书》,约定甲方2014年6月19日向绵阳商行贷款300万元,由四川佳诚担保公司提供保证担保……该笔循环通贷款2016年5月到期,甲乙丙三方还约定由谭小波名下游仙区小枧沟镇利民街99号房屋(尚未过户)但实际属于乙方所有的位于游仙区小枧沟镇利民街99号房屋15套及部分门面,该产权提供给乙方作为抵押物,以甲方名义继续向绵阳商行办理320万元-400万归还贷款提供抵押担保,绵阳商行发放该笔贷款后直接用于归还本协议第一条所列乙方担保贷款……从本次发放第二次376万元贷款之日起,该贷款本金将作为乙方支付丙方的购房款,又转变支付给甲方还贷,乙方作为本次贷款的实际使用人负责按期偿还银行贷款本金及利息……,尾部谭柯芸,刘振州,谭小波签字捺印。
被告当庭申请证人胡宇航、XX荣、王莉出庭作证,证明谭小波、刘振州将8套案涉房屋过户至8人名下,并以该8套房屋申请办理了银行贷款。
以上事实,有原被告双方身份信息,原告提交的《房屋买卖转让协议》、土地使用证、房屋产权证、《房屋交接清单》、《委托书》、《协议》、《管辖权变更协议》、《承诺》,被告的证人证言以及双方当事人当庭陈述佐证在卷,本院予以认可。
本院认为:2015年9月3日,原告谭小波作为出卖人与被告刘振州作为买受人签订的《房屋买卖转让协议》,被告刘振州对该协议中的已办理商业贷款的八套房屋的部分予以认可,对该协议其他部分的效力不予认可。同时申请证人证实双方签订《房屋买卖转让协议》系原告谭小波原为被告刘振州协调处理刑事案件,同时许诺按照房屋总价款的70%的银行贷款的情况下进行的。本案中,被告刘振州已交付20万元作为定金,且已有八套房屋按照合同约定办理了银行贷款,双方已经开始履行了合同约定内容。按照协议第三项第三款约定,“……同时甲方努力配合乙方将该批房屋在银行办理贷款额度争取达到70%左右……”,被告谭小波作为甲方有义务配合乙方办理银行贷款,但该合同义务不足以对抗其交付房款的主合同义务,因此,被告刘振州据此主张合同部分无效的抗辩理由不能成立。另,按照《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定,被告刘振州的证人证言只能证明其中八套房屋办理银行贷款的事实,且无其他证据能证明双方签订《房屋买卖转让协议》非真实意思表示,或者存在合同无效的上述情形,据此,本院对双方签订的《房屋买卖转让协议》效力予以确认。
按照协议约定,原告位于小枧沟镇利民村十一社A、B幢所有未销售的清水房多层二楼至六楼大小户型共计约5700㎡的房屋以3000元/㎡的单价卖给第一被告,房款合计为1710万元,同时原告已经销售的房屋应收的尾款200万元由第一被告负责收取,两项共计1910万元。被告刘振州主张其已交付20万元系原告胁迫,但并未举证予以证实,本院不予采信。根据协议约定,于2015年5月30日前300万元由被告刘振州代原告谭小波还商业银行,作为支付给原告谭小波的房款。根据《合同法》规定,债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。但庭审中并无证据证实该笔款项偿还主体变更经过债权人同意,亦不存在抵扣房款的问题。被告刘振州尚欠原告谭小波购房款1690万元。
关于原告主张应回收房屋尾款200万元,按照合同约定,“甲方(谭小波)应收房屋以出售的尾款200万元整,均归乙方(刘振州)办理过户时派专人收取,200万元收回后归乙方(刘振州)所有”。原告将自己已出售的房屋尾款200万元交由被告刘振州收取,该笔款项回收后归被告刘振州所有。庭审中并无证据证实该笔房屋尾款已全额回收完毕,据此被告刘振州应当继续履行收取200万元房屋尾款的义务。
结合该合同约定“房款合计为1710万元,同时原告已销售房屋应收的尾款200万元由第一被告刘振州负责收取(200万元回收后归第一被告所有),原告鸿越瑞阁A3幢3单元902号168平方米电梯洋房一套,议价100万元,以上三项总合计为人民币2010万元。双方多次友好议定房屋打包成交总收款,议为甲方净收房价转让出售给乙方,经乙方多次确认后自愿购买”内容,回收的200万元应计入房屋成交总价款,在被告刘振州完成收取200万元房屋尾款前,原告谭小波依然享有200万元债权请求权。
关于利息计算方法:1、以300万元为本金自2016年5月31日起按照年利率18%计算至付清之日止;2、以400万元为本金自2016年12月31日起按照年利率18%计算至付清之日止;3、以400万元为本金自2017年10月1日起按照年利率18%计算至付清之日止;4、以500万元为本金自2017年12月31日起按照年利率18%计算至付清之日止;5、以290万元为本金自2018年3月31日起按照年利率18%计算至付清之日止。
关于被告重庆坤邦房地产开发有限公司是否承担连带清偿责任的问题。本案中,被告在协议尾部以担保人身份出现,并加盖单位印章,应视为《中华人民共和国担保法》第十九条关于“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任。”的情形,即为连带责任担保。按照《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”之规定,分期付款合同中保证期间起算应当从最后一笔债务履行期届满开始计算,本案最后一笔债务履行期届期限为2018年3月30日,该连带责任担保尚在保证期间,因此被告重庆坤邦房地产开发有限公司应对本案涉及款项承担连带清偿责任。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定,判决如下:
一、确认原告谭小波与被告刘振州于2015年9月3日签订的《房屋买卖转让协议》有效;
二、被告刘振州自本判决生效之日起十日内向原告谭小波支付1890万元(含购房款及回收房屋尾款)及利息。利息计算方式:1、以300万元为本金自2016年5月31日起按照年利率18%计算至付清之日止;2、以400万元为本金自2016年12月31日起按照年利率18%计算至付清之日止;3、以400万元为本金自2017年10月1日起按照年利率18%计算至付清之日止;4、以500万元为本金自2017年12月31日起按照年利率18%计算至付清之日止;5、以290万元为本金自2018年3月31日起按照年利率18%计算至付清之日止。
三、被告重庆坤邦房地产开发有限公司对上述付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费141200元,由原告谭小波承担1412元,被告刘振州、被告重庆坤邦房地产开发有限公司共同承担139788元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长  郑金蓉
人民陪审员  金小平
人民陪审员  曾永川

二〇一八年四月二十五日
法官 助理  蒋四通
书 记 员  张凤飞