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周彩文与杭州美润房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2016-12-31
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0110民初8717号
原告:周彩文,女,1955年9月22日出生,汉族,住杭州市滨江区。
委托代理人:陈巍科,浙江天富律师事务所律师。
被告:杭州美润房地产有限公司,住所地:杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人:张盼,总经理。
委托代理人:刘中秋,浙江天册律师事务所律师。
原告周彩文(下称原告)为与被告杭州美润房地产开发有限公司(下称被告)商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年6月27日立案受理后,依法由代理审判员靳涛独任审判,于2016年10月12日公开开庭进行了审理,原告委托代理人陈巍科、被告委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称:2014年9月4日,原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》(2014预1100789)一份,约定原告购买被告开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄13幢13-1室的商品房。该合同约定:该商品房建筑面积为295.52平方米,单价每平方米为12858.69元,总价款为3800000元。合同第九条及补充协议第七条对交付期限及条件约定:出卖人应当于2014年12月31日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用;1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定:1、逾期交房不超过180日,自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。合同第十六条及补充协议第十三条关于产权登记的约定:出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理:约定日期起超过90日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后,原告依约履行了付款等合同义务,但被告未依约在2014年12月31日前将符合交付标准的房产交付原告使用。且至2015年4月22日才向原告发送通知,告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付,于2015年11月16日才取得房屋大证。故被告的行为已构成违约。原告认为,原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反相关法律的规定,就属合法有效,双方应依约履行各自的合同义务。被告应当按照合同约定交付符合标准的商品房,对逾期交房、逾期办证应当承担违约责任。为此,原告诉至法院,诉讼请求:1、请求判令被告支付逾期交房违约金43700元(自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止,按合同约定已付购房款每日万分之一计算,3800000元×115天×万分之一=43700元);2、请求判令被告支付逾期办证违约金43320元(自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止,按合同约定已付购房款每日万分之一计算,3800000元×114天×万分之一=43320元),以上合计87020元;3、请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。
原告为证明其主张,向本院提交并在庭审中出示以下证据:
1、浙江省商品房买卖合同及补充协议各一份,用以证明原、被告双方之间的商品房买卖合同法律关系以及合同约定双方权利义务的事实。
2、购房发票一份,用以证明原告已将购房款3800000元支付给被告的事实。
3、房屋交付通知书一份,用以证明被告通知原告交房的时间是2015年4月25日的事实。
4、玉榕庄项目办理产证通知一份,用以证明被告于2015年11月16日才取得房屋大证的事实。
被告答辩称:第一,被告开发的玉榕庄项目因市政配套的迟延批准及施工导致了项目无法按实交付,交付期限相应顺延。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条第四款对该种情形作出了明确约定,据实延期交付不视为出卖人违约。因此,在本案中被告并不构成逾期交房,无需承担逾期交房的违约责任。第二,因案涉商品房可据实延期交付,根据《商品房买卖合同》约定,合同约定取得权属证书的时间相应顺延,被告不承担违约责任。第三,在本案中被告开发的玉榕庄项目因政府对房地产市场的调控,确实发生了严重经营困难,在无力履行相应合同义务的情况下,根据政府的相关要求,被告的股东曾垫资对该项目进行了建设,目前被告实在无力承担其他的违约责任或其他责任,希望业主给予谅解。
被告为支持其辩称主张,向本院提交并在法庭上出示以下证据:
1、公证书一份,用以证明玉榕庄项目的市政配套迟迟未能建成的事实。
2、(2014年6月4日)《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》一份,用以证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府,建设费用由政府来承担,与被告之间没有关联的事实。
3、《关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份》,用以证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设的事实。
4、《关于要求落实开发余政挂出【2009】65号地块项目基础设施配套工程的报告》一份,用以证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。
5、《关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出【2009】65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告》一份,用以证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。
原告提供的证据材料,经被告质证,被告对证据材料1真实性没有异议,但合同第九条约定了该房屋的交付期限及交付条件,明确用水、用电、用气、道路等正常使用作为交付条件,而用水、用电、用气、道路均与市政配套建设有关。补充协议第7条第4款约定,因市政配套的批准与施工延误原因导致无法交付的,出卖人可以据实予以延期;对于证据材料2、3三性没有异议;对于证据材料4,真实性没有异议,证明对象有异议,因为根据合同约定被告可以据实延期交付办证资料,因此不构成违约。本院经审核后认为,对原告提供证据1-4的真实性予以确认,并作为认定本案相关事实的依据。
被告提交的证据材料,原告质证后认为,对证据材料1真实性无异议,但仅能证明项目现场的外貌,并不能证明被告未能按期交付是因为周边的市政配套设施建设延误所致。且合同约定的房屋交付条件中其中最基本的一项内容为房屋竣工验收合格,而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身竣工验收合格;对证据材料2认为,该证据材料没有任何单位盖章也没有任何人的签名,不符合证据的形式要件,且内容上也不能证明被告已经履行了相关义务。在主体工程没有竣工的前提下,市政配套工程是否完工并非被告不能按期交房的原因;对于证据材料3-5,该几组证据材料均为被告向政府部门的单方要求,属于被告单方陈述,不符合有效证据的构成要件,不能作为证明案件事实的依据。其中紧急报告中虽然有国土部门的收文章,但仅能证明被告将文件交给国土部门,不能证明内容的真实性。本院经审核后认为,对被告提交证据材料1的真实性予以确认,并作为认定本案相关事实的依据;对证据材料2将结合本案事实作出相关认定;对证据3-5,认为原告对证据的异议成立,上述证据不符合有效证据的构成要件,故本院不予确认,但上述证据可作为被告的陈述使用。
根据以上有效证据及原、被告的庭审陈述,本院认定本案事实如下:
2014年9月4日,原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》(2014预1100789)一份,约定原告购买被告开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄13幢13-1室的商品房。该合同约定:该商品房建筑面积为295.52平方米,单价每平方米为12858.69元,总价款为3800000元。合同第九条及补充协议第七条对交付期限及条件约定:出卖人应当于2014年12月31日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用;1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定:1、逾期交房不超过180日,自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。合同第十六条及补充协议第十三条关于产权登记的约定:出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理:约定日期起超过90日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后,原告依约履行了付款等合同义务。合同签订后,原告付清全部购房款3800000元。2014年6月4日,浙江杭州未来科技城(海创园)管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议,就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日,浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书,对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像,予以保全证据公证。2015年4月22日,被告向原告发送《房屋交付通知书》,通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付。2015年11月16日,被告通知原告:玉榕庄项目的房屋大证已办结,已可以办理产证。2016年4月7日,原告诉来本院。原告认为,被告未依约在2014年12月31日前将符合交付标准的房产交付原告使用,至2015年4月22日才向原告发送通知,告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付,于2015年11月16日才取得房屋大证。故被告的行为已构成违约。被告认为迟延交房和办证不违背双方约定,不应承担违约责任。双方遂起纠纷。为此,原告诉至法院,请求上判。
本院认为,原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效,本院予以确认,双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前将符合具备正常使用基本条件的商品房交付原告使用,但被告并未如期交付,且至2015年4月22日才向原告发送交房通知,告知涉案商品房于2015年4月25日起正式交付。故被告的行为已构成违约,原告有权根据合同约定要求被告承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定:因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的,出卖人可据实予以延期,但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格,而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收,涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格,故被告以《补充协议书》中的约定为由要求免除违约责任,理由不能成立。另外合同亦明确约定:出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人,而被告迟至2015年11月16日才办结案涉房产项目大证,通知原告办证。故被告该项行为亦属违约,应承担相应的民事责任。被告的辩称于法无据,本院不予采信。综上,原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求,符合双方合同约定,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下:
一、被告杭州美润房地产有限公司支付原告周彩文逾期交房违约金43700元(自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止,按合同约定已付购房款每日万分之一计算),于本判决生效后十日内付清;
二、被告杭州美润房地产有限公司支付原告周彩文逾期办证违约金43320元(自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止,按合同约定已付购房款每日万分之一计算),于本判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1976元,减半收取988元,由被告杭州美润房地产有限公司负担,于本案判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本共二份,上诉于杭州市中级人民法院,并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1976元,对财产案件提起上诉的,案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交(开户银行:工商银行湖滨支行,账号:12×××68,户名:浙江省杭州市中级人民法院)。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员  靳涛

二〇一六年十月十九日
书 记 员  吕雯