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商品房预售合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2016-01-07
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沧民终字第2947号
上诉人(原审赵连智)赵连智,男,1976年12月3日出生,汉族,住河北省沧县崔尔庄镇崔尔庄村政府小区733号。
被上诉人(原审沧州一方公司)沧州一方房地产开发有限公司。
住所地:河北省沧州市运河区迎宾大道与新华西路交叉口。
机构代码:××。
法定代表人唐钟录,董事长。
委托代理人刘建平,河北海岳律师事务所律师。
上诉人赵连智因与被上诉人沧州一方房地产开发有限公司(以下简称沧州一方公司)商品房预售合同纠纷一案,不服河北省沧州市运河区人民法院(2015)运民初字第118号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审查明,2012年4月20日,赵连智与沧州一方公司签订《商品房买卖合同》(编号为1204200003)一份,该合同约定,赵连智购买沧州一方公司开发的嘉禾一方花园12号楼1单元902号商品房,建筑面积为96.56平米,总房款为275968.48元。合同第八条约定:出卖人应当在2012年10月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将该商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条还约定,出卖人逾期交房的,逾期不超过180日,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。合同附件三:装修、设备标准约定:“2、内墙:麻面。3、顶棚:刮腻子。8、阳台:封闭阳台、内墙面麻面、顶棚刮腻子、地面水泥麻面”。双方还在合同第十五条中约定出卖人(沧州一方公司)应按相关规定在商品房交付使用后1095日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后,赵连智于2012年4月20日分两次支付了房款分别为190000元和85968.48元。沧州一方公司通知赵连智于2012年12月6日办理入住手续,赵连智于2012年12月6日办理了房屋交付验收手续并在沧州一方公司处领取了2012年11月1日至2012年12月6日的逾期交房违约金。在办理房屋交付验收表时,对于墙面,赵连智在该表上未提出异议。交房时,沧州一方公司交付给赵连智的房屋顶棚按约定挂了腻子,但内墙未按约定挂上腻子。后双方就竣工验收备案表等问题发生纠纷协商未果,故诉至原审法院。
另查明,沧州一方公司于2012年11月组织勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位对嘉禾一方花园12号楼进行竣工验收,并出具了建设工程竣工验收报告,该竣工报告验收结论为同意验收。另沧州一方公司于2012年4月18日至2012年11月15日对12号楼的消防工程进行了施工,并通过了质量、监理等验收。以上查明的事实,有双方当事人的当庭陈述、认证、质证加以证实。
原审认为,赵连智与沧州一方公司之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,未违反国家禁止性规定,合法有效,予以确认。赵连智已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务,沧州一方公司未能按照合同的约定的时间向赵连智交付楼房,属于违约行为,应依法支付赵连智逾期交房违约金。因赵连智在沧州一方公司通知办理入住手续后办理了入住手续并领取了钥匙,同时赵连智已领取了自2012年11月1日至2012年12月6日的逾期交房违约金。对此本院认为,赵连智在沧州一方公司组织完六方验收完毕后领取钥匙并办理入住手续,该商品房已经交付完成,视为赵连智认可沧州一方公司已经实际交付了符合合同约定条件的房屋,故赵连智要求沧州一方公司再继续支付自2012年12月7日至2014年12月31日的违约金,无事实依据,不予支持。对于赵连智要求沧州一方公司提供竣工验收备案表,继续支付截止到沧州一方公司提供竣工验收备案表之日的违约金的诉讼请求,本院认为,首先,赵连智、沧州一方公司双方在商品房买卖合同中未约定办理竣工验收备案手续为交房条件,其次,竣工验收备案表是建设单位(沧州一方公司)组织完六方验收合格后向建设主管部门办理备案手续填具的,建设单位将验收资料上报建设行政机关,由建设行政机关登记保存以备检查和监督的行为。因此,赵连智诉请沧州一方公司提供竣工验收备案表,不是合同约定的内容,也不是沧州一方公司应当向赵连智出具的文件,故对赵连智要求沧州一方公司继续支付截止到沧州一方公司提供竣工验收备案表之日的违约金的诉讼请求,本院不予支持。但是,基于赵连智买受商品房的目的是取得该房屋的完全所有权,包括取得房屋权属证书,因此沧州一方公司仍有义务办理竣工验收备案手续,因为赵连智办理权属证书,需要由出卖人(沧州一方公司)提供的资料报产权登记机关备案,而建设行政主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》是建设单位办理产权登记手续的必备文件,故沧州一方公司应于组织完六方验收并验收合格后及时向建设主管部门办理备案手续并取得竣工验收备案表,以保证赵连智的合法权利。对于赵连智主张的消防设施到位问题,根据沧州一方公司提供的建设工程竣工验收报告及12号楼消防工程资料册,可以认定12号楼的消防设施已经到位,故对于赵连智这一主张,本院不予支持。本案经调解无效,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定,原审判决如下:驳回赵连智对沧州一方房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元,由赵连智承担
宣判后,赵连智不服,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、原审判决认定事实错误。原审法院对于六方验收报告的真实性没有核实清楚,上诉人有理由和证据证明被上诉人沧州一方公司提供的六方验收报告是虚假的。且六方验收的前提条件不具备,所以被上诉人组织的六方验收不符合法律规定。另外,原审判决中认为上诉人领取了钥匙并办理了入住手续,该商品房已经交付完成,就视为上诉人认可被上诉人已经实际交付了符合约定条件的房屋,没有法律依据。原审法院对于被上诉人出具的建设工程竣工验收报告的真实性的认定意见是错误的,原审法院并未按照二审发回裁定书的要求到沧州市住房和城乡建设局(以下简称沧州住建局)调查涉案工程竣工验收报告的真实性。再有,根据上诉人提供的证据及相关法律规定,被上诉人不具备组织竣工验收的条件,更没有权利出具建设工程竣工验收报告。二、原审判决证据不足,适用法律错误。原审法院基于上诉人于2012年12月7日领取钥匙并办理入住手续的事实,以及被上诉人出具的建设工程竣工验收报告,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,判定被上诉人交付了符合合同约定的房屋,不再构成违约,属于证据不足,适用法律错误。被上诉人交付的房屋并不符合双方签订合同中的相关约定、法律规定,所以不能认定上诉人领取了钥匙即交付完成。这种房屋交付行为应视为延迟交付,被上诉人应承担延迟交付的违约金。三、原审判决违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,当庭宣判应当在十日内发送判决书,定期宣判的,宣判后立即发给判决书。而原审判决在2015年5月27日做出后,直到2015年6月12日才送达给上诉人,拖长了16天的时间,程序严重违法。四、请求变更合同中第十五条关于产权登记的约定,被上诉人应承担因其过错造成的上诉人不能办理产权登记的违约责任,按已付房款总额参照人民银行规定的逾期贷款利息支付违约金。综上,请求二审法院撤销原审判决,判决被上诉人支付上诉人(2012年12月7日至2015年6月12日)延迟交房违约金24831元,诉讼费用全部由被上诉人负担。
被上诉人沧州一方公司辩称,一、一审判决认定事实清楚,证据充分,上诉人要求给付延期交房违约金没有事实和法律依据。被上诉人已经给付了上诉人从约定的交房日期到实际交房之日的违约金,上诉人收到房屋后已经不存在延期交房的情况。二、被上诉人向上诉人赵连智交付的房屋符合双方合同第八条约定的交付条件,被上诉人的交付符合合同要求,交付是合格的,退一步讲即便是被上诉人交付的房屋不符合合同约定,因为双方在合同中对此并没有约定违约责任。按照合同法的规定,被上诉人应承担的是修补继续履行或是解除合同的违约责任,不能适用延迟交付的违约责任。综上,被上诉人认为原审判认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉。
经审理查明,沧州住建局于2012年12月21日出具了“关于对一方房地产开发有限公司违规交房情况的答复”(以下简称《答复》),该《答复》中载明:嘉禾一方小区交付业主的9#、11#、12#楼现已组织验收,正在按要求进行整改,根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。该局已责令一方房地产开发有限公司停止交付。在本案的审理过程中,本院向沧州住建局就涉案房屋的验收及上述《答复》整改后的可交付情况进行了调查,该局书面回复:“一、关于验收报告中“同意验收”的具体理解,是否合格。嘉禾一方小区2#、3#、9#、11#、12#楼竣工验收结论为‘工程合格,同意验收’,竣工验收通过时间分别为2013年2月2日、2013年2月2日、2012年12月18日、2012年11月20日、2012年12月6日,验收通过即视为工程质量验收合格。二、关于9#、11#、12#楼可以交付的具体时间。依据《建设工程质量管理条例》第十六条‘建设工程经验收合格的,方可交付使用’的规定,工程质量竣工验收合格是房屋交付的必要而非充分条件,具体交付条件和时间需按照合同中甲乙双方具体约定及其他法律法规的规定”。上诉人赵连智对上述回复的质证意见是:一、法院调取的证据不符合上诉人的要求,沧州住建局的回复和上诉人方提交的信访《答复》是相反的,之前该局明确表示验收不合格,现该回复说是通过了验收,明显矛盾;二、回复的真实性不认可。该回复中没有竣工验收的内容,没有法律效力,不能代表真实的情况;三、上诉人保留对住建局追诉的权利。被上诉人沧州一方公司对沧州住建局回复的质证意见是:对该回复没有意见。
另查明,在本案的审理过程中,被上诉人沧州一方公司未向本院提交涉案楼房的《河北省建设工程竣工验收备案表》。另外,上诉人赵连智在上诉状中提出的第四项诉求,因该诉求在原审中未提起诉讼,故此项不属于上诉审理范围,本院对此项不予审理。
本院经审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为,本案双方争议的焦点是:一、上诉人赵连智要求被上诉人沧州一方公司支付(2012年12月7日至2015年6月12日)延迟交房违约金24831元所依据的事实与理由是否成立;二、原审判决是否存在违反法定程序的情形。
一、关于第一个焦点问题,上诉人赵连智要求被上诉人沧州一方公司支付(2012年12月7日至2015年6月12日)延迟交房违约金24831元所依据的事实与理由是否成立。
(一)被上诉人沧州一方公司是否向上诉人赵连智交付了经验收合格的商品房及被上诉人是否构成违约的问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定,“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”;《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”;《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第(二)项规定,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;《房屋建筑工程和市政基础工作竣工验收暂行规定》第八条规定“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式。验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反建设工程质量管理规定行为的,责令改正,并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容”。第九条规定,“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”;《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第四条、第五条、第六条规定了建筑工程竣工验收的组织形式及必备要件,第七条规定“工程质量监督机构对竣工验收的组织形式、验收程序、验收标准的执行情况及评定结果等进行监督,发现有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为或工程质量不合格的,应当责令建设单位进行整改,并签发责令整改通知书。建设单位应当立即进行整改,并重新组织竣工验收。竣工验收日期以最终通过验收的日期为准”。第八条规定“建设单位对民用建筑应当进行建筑节能专项竣工验收。对民用建筑是否符合建筑节能强制性标准进行查验;对不符合建筑节能强制性标准的,不得出具竣工验收报告”。第九条规定“建设单位自竣工验收合格之日起5日内未收到质量监督机构签发的责令整改通知书的,即可进入竣工验收备案程序”。第十四条规定“建设单位将未经竣工验收的工程擅自交付使用,或者将不合格的工程作为合格工程交付使用,或者将建设行政主管部门责令停止使用、重新组织竣工验收的工程擅自继续使用,给他人造成损失的,由建设单位依法承担赔偿责任,并依法给予行政处罚”;《民用建筑节能条例》第十七条规定“建设单位组织竣工验收,应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验;对不符合民用建筑节能强制性标准的,不得出具竣工验收合格报告”。综上规定,工程竣工验收除了六方验收外,验收主体还必须有工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位,而《工程竣工验收备案表》是这些相关部门或单位通过验收的重要依据,建设工程竣工验收必须经过当地房地产行政主管部门备案程序方为合格。本案中,被上诉人沧州一方公司在本案作出判决前,未提交上述公安、消防、环保节能等部门出具的认可文件或准许使用的文件及《河北省建设工程竣工验收备案表》,且沧州住建局在被上诉人组织六方验收后出具的《答复》中,责令沧州一方公司停止交付涉及本案的12号楼,进行整改,但被上诉人未提交整改后重新组织竣工验收的证明。故被上诉人应承担举证不利的后果,其关于涉案商品房已经验收合格的主张不能成立,本院对此不予支持。被上诉人沧州一方公司未能向上诉人交付经验收合格的商品房的行为,违反了涉案商品房买卖合同第八条关于将经验收合格的商品房交付使用的约定,根据上述法律、法规的规定,被上诉人应承担违约责任,向上诉人支付违约金。另外,沧州住建局出具的回复,未能详细说明涉案楼房的验收及整改后可以交付的具体时间,且不符合上述法律、法规的规定,故本院对此回复不予采信。
被上诉人在本案的审理过程中,主张双方约定的是“商品房经验收合格”而非“商品房经综合验收合格”,只要六方验收合格即为商品房合格。本案中双方虽然未约定“商品房经综合验收合格”作为商品房交付条件,但无论是经验收合格还是经综合验收合格,作为出卖人的被上诉人,均有义务按照有关法律、法规、政策的规定,向有关部门履行申请、监督、备案等责任。被上诉人沧州一方公司虽经六方验收,但其在沧州住建局要求整改及未取得《河北省建设工程竣工备案表》的情况下,不能证实其已经履行了完备的验收程序且不用整改,从而不能证明涉案房屋经验收合格。故被上诉人关于经过六方验收合格即为商品房合格的主张不成立,本院对此主张不予支持。另外,原审关于“沧州一方公司组织完六方验收完毕后,赵连智领取钥匙以及领取2012年11月1日至2012年12月6日的逾期交房违约金并办理入住手续,视为赵连智认可沧州一方公司已经实际交付了符合约定条件的房屋”的认定,理据不足,应予纠正。
(二)被上诉人向上诉人支付违约金的计算问题。
违约金是合同一方不能履行合同或履行合同不符合约定,给合同相对方造成损失,违约方给付对方一定的赔偿,违约金具有补偿性与惩罚性的性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,对于违约金的数额,上诉人应就其受到的实际损失承担一定的举证责任,而上诉人不能就被上诉人的违约行为给其在实际占有使用商品房后造成的损失举出合法有效的证据,上诉人对此应承担一定的不利后果。本院综合被上诉人延迟交房的违约行及其未履行完毕法定的商品房竣工验收程序、上诉人实际占有使用房屋的时间及其房屋因未经验收合格而使用产生的预期利益损失等情况,结合上诉人关于延迟交房违约金的诉求,兼顾公平原则和诚实信用原则,依照违约金的补偿性与惩罚性相结合的原则,本院酌情对于本案违约金的计算分为两部分:一部分延迟交房期间(自2012年11月1日至2012年12月6日的违约金,该部分违约金赵连智已经领取);一部分本院酌情支持的违约金,即以上诉人已交付购房款275968.48元为基数,按百分之三的标准计算相应的违约金,为8279.05元。被上诉人沧州一方公司尚应向上诉人赵连智支付违约金8279.05元,本院对于上诉人赵连智超过此数要求被上诉人支付违约金的诉求部分不予支持。
关于第二个焦点问题,原审判决是否存在违反法定程序的情形。
上诉人主张原审判决在2015年5月27日做出后,到2015年6月12日向其进行送达,拖长了16天的时间,属于程序严重违法。经查本案在原审法院于2015年1月9日立案,原审适用普通程序进行了审理,法定审限六个月,到2015年6月12日送达之日未超过法定审限,故原审法院对此不存在违反法定程序的情形,上诉人对此项的上诉理由不成立,本院对此不予支持。
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、撤销河北省沧州市运河区人民法院(2015运民初字第118号民事判决;
二、被上诉人沧州一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人赵连智违约金8279.05元。
三、驳回上诉人赵连智其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元,二审案件受理费100元,均由被上诉人沧州一方公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 梅
审判员 纪俊阁
审判员 高宝光

二〇一五年十一月十八日
书记员 王圆圆