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深圳市百维技术有限公司与张茜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-12-31
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0304民初23524号
原告深圳市百维技术有限公司,住所地广东省深圳市福田保税区深福保科技工业园B栋4B,统一社会信用代码91440300578849617L。
法定代表人叶卫民。
委托代理人周小樱,女,汉族,1985年4月28日出生,主张湖南省炎陵县,该公司员工。
委托代理人郑斐云,女,汉族,1992年3月1日出生,住址广东省普宁市,该公司员工。
被告张茜,女,汉族,1982年10月31日出生,住址广东省深圳市南山区,
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月9日立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序,于2017年3月17日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人周小樱、郑斐云、被告张茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告与被告于2014年8月通过福保租赁所正规备案,签订自2014年8月5日至2016年8月4日的房屋租赁合同,租期为2年。合同期满前已通知被告不再续签,并将房屋在期满后交还给被告,包括房屋钥匙。退房后已将所有费用缴清,被告收到房屋后随即更换了门锁,却迟迟未按合同约定退还押金,当提及退押金事宜后,与被告便失去了联系,多次联系被告,均不接电话,发短信亦不回复。因无法通过其他方式当面找到被告,至今1个月半有余,遂提起本案诉讼。据此,请求法院判令:被告返还租赁押金3600元并承担本案诉讼费用。
被告书面答辩称,1、原告诉称的事实和理由并非真实情况。被告与原告不存在失去联系之说。被告与原告的三个不同部门的四位不同员工一直有电话、短信等多种方式的联系,而这些员工无都没有资格代表公司而就房屋租赁问题给出明确答复,对解决问题起不到作用,故被告只能暂时保持沉默。2、根据涉案房屋租赁合同,被告无须返还租赁保证金。根据合同第四条、第八条的约定,原告未履行好相关义务,造成被告的损失,理应按照合同上的约定不必返还租赁保证金。3、相关事实是:①原告在合同期满前向被告提出继续续约,双方并非首次续约,被告充分相信原告会依照约定继续续约一间房屋,如果原告不打算继续续约,按照交易习惯及约定,应该至少提前一个月主动提出,避免给被告造成损失。②被告的房屋内部受损,证据为收房当日在房屋内拍摄的照片。③被告在收房当日签收了书面退租验收单证明被告未收到合格完好的房屋,原告未提出异议。④原告员工与被告的短信聊天记录表明原告承认了已经给被告造成损失的事实。⑤原告在出租屋上粘贴的宿舍管理办法中亦有相关规定,员工并未依照执行,由员工不善居住造成的房屋毁损应有其公司承担责任。⑥被告在收房前两次积极提醒要求原告修缮房屋毁损部分并做好卫生,恢复房屋该有的状态,原告消极怠工,与被告的接洽人员不断变换,公司内部管理混乱,工作人员互相推诿。被告在合同期满之前,已经尽到了改进的义务,给了原告充足时间去进行房屋修缮。但原告从最后一个月忘记按时交房租开始,到承诺续约谈好价格临时爽约,到敷衍做卫生且拒绝修缮房屋,再到不能如约当天交清水电物业费,原告种种行为都应该为此承担不利后果。4、依据相关法律规定,双方合同已期满,原告已交还房屋,被告完全可以依照合同约定,因原告未尽维修义务而不返还租赁保证金,被告无义务满足原告提出的任何要求。
经审理查明,2014年8月4日,原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《深圳市房屋租赁合同书(住宅)》,约定:甲方将位于深圳市福田保税区桂花路的自由港湾C栋1022号房(以下简称涉案房产)出租给乙方作住宅使用;租期自2014年8月5日至2016年8月4日;月租金1950元,乙方应于每月5日前交付租金;乙方同意,在甲方交付房屋时向甲方支付租赁保证金3600元;甲方向乙方返还租赁保证金的条件为①合同期满或提前一个月口头通知退房、②房屋设备未损坏;返还租赁保证金的时间为合同期满;甲方不予返还租赁保证金的情形为未达到上述两个条件;乙方应正常、合理使用出租房屋及其附属设施,因乙方使用不当或不合理使用,出租房屋或附属设施出现损坏或发生故障,乙方应负责即使维修或赔偿。
上述合同租期届满前,双方未能就续租租金达成一致,故原告不再续租涉案房产。
2015年8月6日,原告与被告签署《退租验收单》,其中,“验收存在需修项”一栏记载为“洗漱脸盆上方水龙头一个”和“洗手间大号冲水管断裂维修”,就该两项需要维修的内容,被告确认已修好;“验收结果”一栏由被告记载为:“灯管之一有问题,墙面、门窗玻璃上有粘贴物未消除,卫生未搞干净,房墙壁有剥落,有打孔破坏处未修补”;“其他(需加以说明)”一栏中由被告记载为“承租时承租方承诺住后粉刷墙壁大门后返回业务,未完成承诺,罗部长及其同事在场,8月初已告知周小姐,周小姐未提出异议;8月6日未粉刷墙壁,实际未有人沟通过此事”;被告并在该验收单上确认收到房屋钥匙。
2015年8月9日,原告员工发短信给被告,提出想进入房屋查看有损坏的地方,但因为换锁无法进入;被告确认已经换锁,并称人在广州。2015年8月19日,原告员工再次发短信给被告,表示该交的费用已经交清,维修因被告换锁而无法进入房屋,询问被告如何安排;但双方沟通未果。
庭审时,原告陈述,2015年7月28日,被告查看房屋时,提出房屋内部比较乱以及房屋破损需要修复,后来原告找人打扫了卫生,而对于房屋破损,8月6日之前除了墙壁脱落和打孔破坏处没有修补,其它都已进行了维修;对于墙壁脱落和打孔破坏处没有修补的原因,原告称其在7月31日搬走之后因公司内部需要申请维修,所以一直到8月6日才确定维修人员,8月9日当天约了师傅上门修补,但房屋门锁被更换了,无法进入涉案房屋,之后一直与被告沟通,但被告没有让原告进入房屋进行修补。被告陈述,2015年7月28日其已经提出了房屋破损问题,8月4日双方合同已经到期,原告应在收房之前修复房屋,但直至8月6日收房时,灯管没有修、卫生没有清理、墙壁脱落和打孔破坏处没有修补;收房后被告有权拒绝原告进入房屋;房屋另行出租后,房屋破损由该租户进行了维修。
庭审时,双方确认:原告已支付合同约定的租赁保证金3600元;对于租赁期内产生的租金以及物业费、水电费,原告已经付清。
本院认为,原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。
关于被告所主张的房屋损坏修复问题。双方均陈述被告在2015年7月28日即提出了房屋破损需要修复的问题,而直至合同期满后双方交接涉案房产即2015年8月6日,墙壁脱落和打孔破坏处仍没有修补,以及对于被告在退租验收单上提出的灯管和卫生问题,原告虽主张已经完成但没有证据证明,即房屋还存在灯管问题、卫生问题、墙壁脱落和打孔破坏处没有修补等问题,原告对此应承担相应的修复责任。原告辩称其因公司内部需要走申请维修等流程而导致时间上的拖延,此系原告自身原因造成,与被告无关,被告在2015年8月6日验收房屋并收回钥匙后拒绝原告进入房屋,并不构成原告未承担修复责任的抗辩理由。由于被告陈述房屋已经另行出租并修复,原告继续对房屋进行修复不具有客观可行性,故原告的修复责任可转化为金钱给付的赔偿责任。
关于被告是否有权没收租赁保证金的问题。合同约定,在合同期满且“房屋设备未损坏”的情况下,被告应退还租赁保证金,否则不予退还。具体到本案中,虽然原告未举证证明或已确认对房屋使用过程中导致出现的灯管问题、卫生问题、墙壁脱落和打孔破坏处没有修补等问题进行修复,但考虑到:第一,上述问题并非可导致房屋不能正常使用的严重损坏情形,损坏情形较为轻微,从后续被告另行出租的实际情况看,亦未对房屋出租造成严重影响;第二,从本案查明的事实来看,原告对于其它更为严重的房屋损坏问题已经进行了修复,且根据双方沟通情况,原告在被告收房后仍有承担修复责任的积极态度而并无明显的拒绝修复、推卸责任的主观恶意;第三,被告陈述,上述房屋损坏之后系由下一任租户进行了维修,被告亦无举证证明其因上述房屋状况问题而遭受实际损失的具体情况,故,综合上述考虑因素,若仅以上述问题而由被告据此没收租赁保证金,并不完全符合租赁保证金条款的设立目的,且有失公平。因此,如前所述,原告的修复责任可转化为金钱给付的赔偿责任,在结合上述因素以及房屋损坏的现实状况的基础上,权衡双方利益得失,本院酌情确定在扣除原告就房屋损坏应承担的赔偿责任即赔偿损失1800元后,被告应向原告返还租赁保证金1800元,对原告主张的超出部分,本院不予支持。
此外,关于案件受理费,因原告确实存在未完全修复房屋损坏的责任,并由此导致被告拒绝返还租赁保证金,故对于原告提起本案诉讼要求返还租赁保证金,首要责任在于原告,由此产生的案件受理费应由原告自行承担。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、被告张茜应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市百维技术有限公司退还租赁保证金1800元;
二、驳回原告深圳市百维技术有限公送的其它诉讼请求。
本案案件受理费50元(已由原告预交),由原告负担。
如不服本判决,当事人应于本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院,并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的,将按自动撤回上诉处理。
审判
审 判 长 张  凌  炜
人民陪审员 杨  海  涛
人民陪审员 唐    琪

二〇一七年五月十五日
书 记 员 殷智华(代)
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。