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白广德与广西通昊建设投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-12-28
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂0102民初2444号
原告:白广德,男,1967年5月21日出生,汉族,住南宁市。
委托代理人:杨婷婷,北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
委托代理人:黄桂芳,北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
被告:广西通昊建设投资有限公司,住所地:南宁市南梧路318号畅春湖山庄H区1栋18、19铺面。
法定代表人:甘维新。
案由:租赁合同纠纷
适用程序:简易程序()普通程序(√)
立案时间:2016年7月18日
开庭时间:2016年11月14日
当事人到庭情况:
原告白广德:到庭(委托代理人黄桂芳到庭)
被告广西通昊建设投资有限公司(以下简称”通昊公司”):未到庭(传票公告送达时间:2016年10月28日)
原告诉请要点
诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》及补充协议;2、判令被告返还租金288225元;3、判令被告向原告支付利息(利息计算:以288225元为本金,按中国人民同期贷款利率计算至被告实际还清上述款项为止);4、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由:2014年12月28日,原告承租被告位于南宁市兴宁区长堽路五里1-3号1号楼六层06房,双方签订了一份《写字楼租赁合同》及《补充协议》,约定租赁期限为10年,自2015年4月30日至2025年4月30日止。合同签订后,原告向被告支付了全部租金288225元,但被告未履行交付义务,至今未将写字楼交付给原告。
被告答辩要点
被告通昊公司未发表答辩意见,也未提交书面答辩意见。
分析与认定
经审理查明,2014年12月28日,原告白广德与被告通昊公司签订了一份《写字楼租赁合同》,合同约定:被告将位于南宁市兴宁区长堽路长堽五里1-3号1号楼第六层06号房(面积115.29平方米)出租给原告经营使用,租赁期限自2020年4月30日起至2025年4月30日止,被告应于2015年4月30日前将讼争写字楼交给原告;该写字楼每平方米租金为20.83元,每月租金为2401.88元,每年租金为28822.50元;合同签订当日,原告应向被告支付定金20000元,该定金可转为租金,原告应与2014年12月28日前向被告支付合同总租金144112.50元;被告未能按时交付房屋的,构成违约,逾期1日则按租赁合同日租金金额向原告支付违约金,逾期365日交付的,原告有权解除合同,被告承担的违约金最高金额不超过28822.50元。同日,双方又签订了《补充协议书》,约定将上述《写字楼租赁合同》中的租赁期限变更为”租赁期限为10年,自2015年4月30日起至2025年4月30日止”;将”原告应与2014年12月28日前向被告支付合同总租金的100%即144112.50元”的变更为”原告应于2014年12月28日前向被告支付至合同总租金的100%即288225元”;其余的内容仍按《写字楼租赁合同》的约定执行。
合同签订当日,原告向被告支付了合同总租金共计288225元,被告向原告出具了《收据》。被告至今未将涉案的写字楼交付给原告使用。
另查明,经查询,截止2017年1月17日,未见有房屋坐落为”南宁市兴宁区长堽路五里1-3号”的房屋登记记录。经本院通过城乡规划局网站进行查询,也未见相关房屋的报建或竣工备案登记。
本院认为,关于原、被告签订的《写字楼租赁合同》及《补充协议书》的合同效力问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。根据南宁市房产档案服务部出具的《证明》,并无”南宁市兴宁区长堽路五里1-3号”的房屋登记记录,也未能查询到相关房屋的报建或竣工备案登记。被告在尚未取得涉案房屋的竣工验收备案手续的情形下,将该房屋出租给原告,其签订的《写字楼租赁合同》及《补充协议书》违反了法律禁止性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,双方签订的租赁合同应认定为无效。
对于原告请求被告退还已交付的租金及支付利息的主张,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。由于被告并未交付房屋,原告主张被告返还已经收取的租金共计288225元,符合法律规定,本院予以支持。原告主张被告占用原告支付的租金未归还,给原告造成了经济损失,为此主张被告自收取租金之日,即2014年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息,符合法律规定,本院予以支持。
判决结果
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定,判决如下:
一、原告白广德与被告广西通昊建设投资有限公司于2014年12月28日签订的《写字楼租赁合同》及《补充协议书》无效;
二、被告广西通昊建设投资有限公司向原告白广德返还租金288225元;
三、被告广西通昊建设投资有限公司向原告白广德支付利息(利息计算方式:以288225元为本金,自2014年12月28日起至被告实际还清上述款项为止,按中国人民银行同期贷款利率分期计付)。
案件受理费3028元,公告费350元,共计3378元,由被告广西通昊建设投资有限公司负担。
上述债务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南宁市中级人民法院,并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长  庞 梦
人民陪审员  周国萍
人民陪审员  黄 娟

二〇一七年三月十八日
书 记 员  刘 艳
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。