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绿城物业服务集团有限公司与朱姝物业服务合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-01-06
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏02民终2707号
上诉人(原审被告):朱姝。
委托诉讼代理人:费园,北京市盈科(无锡)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):绿城物业服务集团有限公司,住所地浙江省杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。
法定代表人杨掌法,该公司总经理。
委托诉讼代理人孙华兵,浙江东辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人虞露洁,浙江东辰律师事务所实习律师。
上诉人朱姝因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司(以下简称绿城物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服无锡市滨湖区人民法院(2015)锡滨太民初字第00026号民事判决,向本院提起上诉,本院于2016年8月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明事实:
2012年12月7日,买受人朱姝与出卖人无锡绿城房地产开发有限公司(下称绿城开发公司)签订《商品房买卖合同》一份,约定朱姝购买绿城开发公司开发的位于太湖新城中心区A-2地块的预售商品房(暂定名玉兰花园),朱姝购买的商品房为第*幢**单元*层***号房,该商品房阳台是非封闭式。附件四补充条款第十条载明“对于出卖人向买受人明示的已经备案的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》,买受人在此确认已明确知悉其内容并承诺遵守……”。合同附件四补充条款第十九条载明“买受人所购的商品房作为住宅用途使用,买受人使用商品房期间,不得擅自改变商品房的外观,不得私自封闭其他层附带屋顶平台、阳台、架空层车库,……。买受人对该商品房内、外部位及配套设施进行任何装修、变更的,应取得出卖人或小区物业管理公司的书面同意。买受人违反本规定时,应当在出卖人或小区物业管理公司发出书面通知的15日内恢复原状。超过15日的,出卖人或小区物业管理公司有权自行恢复,买受人承担全部恢复费用和相应赔偿责任。”
同日,绿城开发公司向朱姝出示《临时管理规约》,其中载明“本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力……本物业管理区域内禁止下列行为:3、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;以向数人出租为目的分隔房屋空间;封闭规划确定的阳台;4、在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等)安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳棚、花架、广告牌等”,朱姝于同日签署了《承诺书》一份,内容为:本人确认已详细阅读绿城开发公司制定的《临时管理规约》,同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约,同意授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利等。
同日,绿城物业公司(原名浙江绿城物业管理有限公司)与朱姝签订《前期物业协议》一份,约定朱姝应遵守绿城物业公司的《临时管理规约》和《业主手册》;绿城物业公司对业主违反临时管理规约的行为,有权采取劝阻、制止、报告本物业建设单位以及其他合法方式进行处理。2012年12月底,绿城开发公司将玉兰花园第*幢**单元*层***号房交付朱姝。
2013年3月30日,朱姝签署了《装修管理服务协议书》,该协议第六条装饰装修禁止行为约定为:“……(4)不得改变或破坏房屋外貌。禁止在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等)安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳棚、雨棚花架、广告牌、独立天线等;禁止擅自在非指定位置安装空调机、采暖设备、热水供应装置等;禁止在顶层露台安装雨棚,或在屋顶安装任何设施、设备;禁止封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。……”。
2014年9月30日,朱姝封闭该房屋阳台。此后,绿城物业公司要求朱姝恢复原状。2014年10月1日,绿城物业公司将一张《装修违章整改通知书》张贴在朱姝住处,该通知书载明“*幢**单元***室朱姝:经装修巡查发现贵户在装修过程中有如下行为:违反了《装修管理协议》第六条装饰装修禁止行为中第(4)点不得改变或破坏房屋外貌。禁止封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格的行为。现特发通知,请您在7日内限期整改,恢复原样”。此后,朱姝未按该通知对阳台进行整改并恢复原状。
2014年12月29日,绿城物业公司诉至一审法院,请求判令朱姝拆除玉兰花园1幢53单元802室封闭阳台的材料,恢复阳台原状。
朱姝辩称:禁止封闭阳台的条款,应属无效。阳台是否封闭,应当属于业主自治事项。目前,玉兰花园小区业主封闭阳台的数量在50户左右,且大量的业主都有封闭阳台的需求。是否封闭阳台应当由业主自己决定,故请求法院驳回绿城物业公司的诉讼请求。
一审法院另查明:2014年2月,费园作为原告起诉绿城物业公司、绿城物业无锡分公司、绿城开发公司物业服务合同纠纷,请求确认其与绿城物业公司签订的由绿城开发公司制定的《临时管理规约》中第十八条禁止封闭规划确定的阳台的条款无效;请求确认其与绿城物业无锡分公司签订的《装修管理服务协议书》中禁止封闭规划确定的阳台的条款无效。一审法院于2014年9月1日作出(2014)锡滨太民初字第0108号民事判决,驳回费园的诉讼请求。后费园提出上诉,二审法院于2014年11月15日作出(2014)锡民终字第1970号民事判决,驳回上诉,维持原判。
玉兰花园小区业主委员会尚未成立。
上述事实,有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《装修管理服务协议书》、(2014)锡民终字第1970号民事判决书、封闭阳台的照片、《装修违章整改通知书》、要求封闭阳台业主的签字表及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为,本案争议焦点有:一、禁止封闭阳台的条款是否有效;二、朱姝封闭阳台的行为是否适当。
关于争议焦点一,依据国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案朱姝在购房时签署的《商品房买卖合同》中附件四补充条款第十九条约定“买受人所购的商品房作为住宅用途使用,买受人使用商品房期间,不得擅自改变商品房的外观,不得私自封闭其他层附带屋顶平台、阳台、架空层车库”,表明开发商在出售商品房时提出了封闭阳台的限制,即对购房者购买房屋附加了条件,朱姝作为购房者在合同上签字即同意了开发商出售房屋所附的条件,故朱姝应当遵守合同中不得封闭阳台的约定。
朱姝购房后作为业主签署的《临时管理规约》中约定“本物业管理区域内禁止下列行为:3、……封闭规划确定的阳台4、在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等)安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳棚、花架、广告牌等”,朱姝签署的《装修管理服务协议书》中约定“禁止封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。”,朱姝同时签署了《承诺书》“本人确认已详细阅读绿城开发公司制定的《临时管理规约》,同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约”,另外双方在签署的《前期物业服务协议》中约定朱姝应遵守绿城物业公司的《临时管理规约》。《前期物业服务协议》、《装修管理服务协议书》、《临时管理规约》及《承诺书》虽系绿城开发公司、绿城物业公司提供的格式条款,但其中关于业主不得封闭阳台的约定与《商品房买卖合同》附件四补充条款第十九条的相关约定一致,并未加重业主的责任,且该约定并没有违反国家有关法律、法规的强制性规定,应认定为有效。
关于争议焦点二,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持”,绿城物业公司有权以自己的名义提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’……违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观……”,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《装修管理服务协议书》均约定业主不得擅自封闭阳台,朱姝亦在《承诺书》中承诺不封闭阳台,故朱姝封闭其房屋阳台的行为,违反了《临时管理规约》、《装修管理服务协议书》及其作出的承诺,朱姝理应履行义务,将阳台封闭部分予以拆除。绿城物业公司要求朱姝拆除玉兰花园*幢**单元***室封闭阳台的材料,恢复阳台原状的诉讼请求应予支持。
应当指出,业主与物业服务企业之间相互理解和支持,能够使物业小区品质得以提升,更适宜居住。业主应当认识到,物业服务企业在小区物业管理中,对违反物业管理法律、法规、管理规约等行为采取措施,甚至提起诉讼,是其积极履行物业服务合同的表现,有利于维护小区业主共同利益,业主应当予以配合及支持。物业服务企业则应当主动听取业主合理化建议,积极改进服务,提升服务质量。
综上,一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决:朱姝于判决发生法律效力之日起三十日内将安装在玉兰花园*幢**单元8**室阳台窗户拆除。一审案件案件受理费80元,由朱姝负担。
朱姝不服一审判决,向本院提起上诉称:《装修管理服务协议书》中禁止封闭阳台的条款作为格式条款,加重其的责任,应属无效。其作为业主对封闭阳台专有部分的合理使用未损害他人的合法权益。绿城开发公司存在与业主签订合同封闭阳台的情况。绿城物业公司对其提起诉讼系恶意诉讼。请求撤销一审判决,依法改判或发回重审。
绿城物业公司辩称:协议中关于禁止封闭阳台的条款是有效的,已被生效判决确定,朱姝应当遵守约定。一审判决正确,请求维持原判。
本院二审查明事实与一审相同。
二审中,朱姝提供了一份无锡玉兰花园空间改造委托服务合同复印件(房屋坐落玉兰花园三期***幢**单元***号),以证明绿城物业无锡分公司与玉兰花园三期业主签订过阳台改造合同,封闭了部分阳台。绿城物业公司质证认为,合同系复印件,对真实性不予确认,另玉兰花园三期开发商与本案房屋开发商不是同一单位。本院认为,朱姝提供的合同复印件无原件核对,不予采信。
本院认为,由朱姝签字确认的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《装修管理服务协议书》中关于禁止业主封闭阳台的约定,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在加重业主责任的情形,应属有效。朱姝认为该约定无效,缺乏依据。朱姝擅自封闭阳台,违反了上述约定以及自己作出的承诺,绿城物业公司要求朱姝拆除阳台封闭部分,符合双方约定,一审判决予以支持并无不当。朱姝的上诉理由均不能成立,应予驳回。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人朱姝负担。
本判决为终审判决。
审判长  刘晓伟
审判员  杜伟建
审判员  孙 宏

二〇一六年十月十三日
书记员  翁 强