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程某与平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2018-03-06
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
甘肃省平凉市中级人民法院

民事判决书

2017)甘08民终706

上诉人(原审被告):程某。

被上诉人(原审原告):平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会。住所地,平凉市崆峒区柳湖镇土坝村。

负责人:王惠仁,该村民委员会主任。

委托诉讼代理人:王某,男,1960年9月26日出生,农民,住平凉市崆峒区柳湖镇土坝村郑家沟社1号。

委托诉讼代理人:张某,甘肃广辰律师事务所律师。

上诉人程某因与被上诉人平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会(以下简称土坝村委会)租赁合同纠纷一案,不服甘肃省平凉市××区(2017)甘0802民初1746号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人程某,被上诉人土坝村委会的负责人王惠仁及委托诉讼代理人王某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

程某上诉请求:1.依法撤销平凉市崆峒区人民法院作出的(2017)甘08民初1476号民事判决;2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1.一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误。上诉人办理的老年公寓是一个持续发展且时间周期较长的项目,合同虽然是三年期限,但双方口头约定续签不少于15年,否则不会将老年公寓确定在此。一审法院忽略了续签合同条款,合同到期后,被上诉人拒不履行续签合同的义务,存在违约,上诉人要求继续履行合同义务,依法有据。2.司法的目的在于定纷止争,保护当事人的合法权益。本案中当事人签订的两份合同具有连贯性,不可分割性,一审法院人为拆解。平凉市崆峒区人民政府2014年印发的区政发(2014)188号文件规定,养老机构用电、用气、用热等按照居民生活类价格执行,免收相应的配套费。被上诉人拒不按照文件要求收费标准执行,依然按照商业标准向上诉人收取电费,属违约行为,也不符合民法诚实信用原则。3.本案涉及社会公共利益。上诉人所有的福盛老年公寓作为社会公益项目,受到社会关注,一审判决难以案结事了。

土坝村委会向一审法院起诉请求:1.要求人民法院依法判令解除原被告之间签订的承包合同,并由被告将该山庄及时返还给原告;2.要求被告支付所欠承包费25000元(当庭变更),并承担违约金25000元;3.要求被告承担该山庄交付前的使用费及与其产生的相关费用;4.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实如下:对原被告2015年6月2日签订租赁合同的事实及被告于2016年9月14日、2017年4月24日未按合同约定的期限缴纳租赁费的事实,双方当事人均无异议,本院予以确认;对原告在本案中主张被告将山庄分割转让的事实,因原告无相关证据佐证,本院对该部分事实不予确认;被告提出原告未对山庄基础设施尽到维修义务给其造成损失、超标准收取电费,因其均无相关证据支持,本院对该部分事实亦不予确认。一审法院认为,原被告之间虽然签订了书面承包合同,但合同的主要内容是原告将其山庄的房屋及场地交付被告使用,被告按约定交付一定的费用,实质属租赁合同关系,双方当事人意思表示真实,且不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,对原被告均具有法律约束力。本案中,原被告约定的合同期限已届满,合同的权利和义务已终止,不存在对合同解除的问题,被告应当及时向原告交付租赁标的物,合同期限届满后,由于被告至今占有并使用原告的资产,因此,对于合同期限届满后的租赁费,被告仍应缴纳,且应缴纳至其承租资产实际交付之日止;被告在合同期内未按约定的期限缴纳租赁费已构成违约,应按合同约定的比例向原告支付违约金,但原告主张的违约金数额过高,其超过部分本院不予支持。被告程某提出的经济损失和超标准支付电费的问题,因其既未提出反诉也无相关证据证明,故本案不予审查,被告如今后有新的证据,可另行主张。综上所述,对原告要求被告支付租赁费、交付租赁标的物的诉讼请求予以支持;对原告要求被告支付违约金的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条(一)、(七)项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定,判决如下:一、限被告程某于判决生效后十日内向原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会交付位于本市××园一处;二、限被告程某于判决生效后十日内支付原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会租赁费25000元(2017年度1-6月);2017年6月30日之后租赁费按137元/日计算至租赁标的物实际交付之日止;三、限被告程某于判决生效后十日内支付原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会违约金人民币5000元;四、驳回原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元,减半收取421元,由被告承担。

本院在二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,查明的事实与一审一致,本院予以确认。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:1.未落实养老机构电费政策,土坝村委会是否违约问题。程某提交的《平凉市崆峒区人民政府关于印发平凉市崆峒区加快发展养老服务业实施方案的通知》,证明其办理的福盛老年公寓符合该通知规定的居民用电政策。崆峒区政府出台养老机构享受居民生活用电价格政策,程某应当向崆峒区供电部门申请落实电价标准,土坝村委会不是落实该政策的主体,只是在其物业管辖区内代收代缴电费,收取标准是按供电部门核定的商业用电标准收取,故该通知与本案没有关联,不予采信,土坝村委会不构成违约。2.未续签合同,土坝村委会是否违约问题。被上诉人的村民施忠鸿、郑平良、刘军平、郑学军出庭作证,证明他们曾经代表土坝村委会向程某催收过租金和督促续签合同未果的事实,与庭审中程某要求土坝村委会落实电价政策后续签合同,在合同履行期间2次未按照合同约定支付租金的事实相印证,对以上4位证人证言予以采信。未能续签合同原因是程某提出了与第一次、第二次合同不同的签约条件,即土坝村委会必须落实电价政策,是单方提出新的要约,而土坝村委会要求按原合同续签合同,双方协商未果,故土坝村委会不构成违约。

本院认为,当事人之间的合同期限届满,虽然有续约条款,但在续约过程中程某提出了与之前合同内容不同的新要约,双方无法协商一致,程某多次违约,拒不按照合同约定支付租金,已失信于土坝村委会,同时因催收租金问题与当地村民关系紧张,已严重损害续约基础,土坝村委会要求收回租赁物,不再续签合同,符合村民意愿和实际。程某租赁土坝村委会的山庄办理老年公寓,虽属公益项目,但续约的障碍归咎于程某,不能以此为由对抗、损害土坝村委会的权益。因此对程某要求继续履行合同的请求不予支持。

综上所述,程某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费550元,由上诉人程某负担。

本判决为终审判决。

审判员孙玉强
审判员尚楷耘
审判员摆建军

二○一七年十一月二十四日

法官助理王彦军

书记员杨柳青