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上海众联物业管理有限公司诉吴巍巍物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
    • 公布日期: 2014-10-25
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)沪一中民二(民)终字第2035号
上诉人(原审原告)上海众联物业管理有限公司
法定代表人**,总经理。
委托代理人周建军,该公司员工。
委托代理人刁宏,上海薛廷尧律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)吴巍巍,*出生,汉族,住***。
委托代理人吴解放(系吴巍巍父亲),
上诉人上海众联物业管理有限公司(以下简称众联公司)因物业服务合同纠纷一案,不服上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第1397号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定,2011年8月10日,众联公司与上海市长宁区长宁馥邦苑业主大会及业主委员会订立《物业管理服务合同》,约定众联公司成为本市xxxxx的物业管理企业。核定该小区住宅物业管理费单价为每月每平方米人民币(下同)1.70元,业主应按季缴物业管理费,季末缴纳,逾期缴纳的,众联公司可自逾期之日起按每日千分之三计收滞纳金;合同期限自2011年8月12日至2011年12月30日。合同到期后,众联公司在无合同状态下进行实际管理。2014年5月4日,该小区业主委员会出具情况说明,载明众联公司仍在小区管理,权利义务按原合同执行。吴巍巍系本市xxxxx业主,该房产建筑面积102.79㎡,每月实收物业管理费175元,自2012年1月1日至2014年3月31日欠物业管理费4,725元。
审理中,众联公司对吴巍巍所述二号楼报警器不能正常工作予以承认,称系开发商未开通,并表示正在通过业委会批准后动用维修基金进行维修。吴巍巍称,因其妻系外国人,独自在家带两个小孩时无安全感,相当依赖报警系统的完好。
原审审理中,众联公司请求判令吴巍巍:(1)支付自2012年1月1日至2014年3月31日的物业管理费4,725元;(2)偿付逾期支付滞纳金4,725元并承担本案诉讼费。
原审认为,众联公司与吴巍巍建立的物业管理服务合同关系,依法成立,具有法律效力。原定的物业服务合同到期后,众联公司继续在该小区管理服务,小区业主事实上接受了其管理服务,按有关规定,应视为原合同继续有效,但期限为不定期;本案所争议的报警系统,属于小区必要的公共保安事务,是物业管理企业主要的业务范围,众联公司理应及时维护其正常运行,自2011年下半年吴巍巍报修以后,众联公司未作维修,在履行物业合同的基本义务方面有所缺失,对此,法院酌情作相应的减少物业管理费处理。双方引起纠纷,事出有因,众联公司所诉滞纳金一节,法院不予支持。为维护社会经济秩序,保护当事人的合法权益,原审法院于二○一四年七月三日依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定,作出判决:一、吴巍巍应于判决生效之日起十日内支付上海众联物业管理有限公司所管理的位于****从2012年1月1日至2014年3月31日的物业管理费人民币4,185元。二、驳回上海众联物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元,因本案适用简易程序,减半收取计人民币25元,由吴巍巍负担。
判决后,上海众联物业管理有限公司不服上述民事判决,上诉称:第一、被上诉人从未向上诉人提出保修报警系统的问题,故上诉人不可能就该问题给予被上诉人合理的答复;第二、上诉人自2011年8月10日接管该小区时,报警系统的状况已如现状,问题并非发生在上诉人接管小区之后;第三,被上诉人声称其相当依赖报警系统的完好,但在上诉人管理小区期间,被上诉人并未因报警系统问题造成其任何损失,而该问题却成为其拒付物业费的全部理由,足见其违反合同约定的恶意,故一审法院判决与事实不符。上诉人请求二审法院撤销原判,予以改判支持上诉人在一审时的全部诉请。被上诉人吴巍巍则不同意上诉人的上诉请求,要求驳回上诉,维持原判。
本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院依法予以确认。
二审审理期间,上海市长宁区长宁馥邦苑业主委员会于2014年8月20日向本院出具情况说明,载明:“上海众联物业管理有限公司与前期上海盈嘉物业管理有限公司移交后,本业委会在与众联物业公司共同查验过程中发现本小区的紧急报警系统处于未开通、未使用状态,在与前期物业公司交接过程中也未涉及到该设备的移交。”
另,吴巍巍在二审审理中确认,现涉案小区没有业主家中可以正常使用争议的报警系统。
本院认为,上诉人是本市长宁区天山西路北渔路口长宁馥邦苑的物业管理单位,被上诉人是该小区的业主。上诉人在为该小区服务后,被上诉人应当自觉履行给付义务。就双方当事人争议的紧急报警系统,根据二审中涉案小区业委会向本院提供的情况说明,上诉人在接管涉案小区时该紧急报警系统即处于未开通、未使用状态,上诉人也表示现就此正会同业委会与开发商进行沟通,故原审法院以上诉人未尽对紧急报警系统的维修义务为由扣减被上诉人应支付的物业费本金,缺乏充分的依据,本院对此予以纠正。虽然被上诉人对该证明不予认可,但其提供的证据材料及陈述的质证意见尚不足以推翻该份证据的证明效力。就上诉人主张的滞纳金,因被上诉人拒付物业费系事出有因,故原审法院对此未予支持,尚无不当,本院对此予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、维持上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第1397号民事判决主文第二项;
二、变更上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第1397号民事判决主文第一项为:吴巍巍应于判决生效之日起十日内支付上海众联物业管理有限公司所管理的位于上海市xxxxx从2012年1月1日至2014年3月31日的物业管理费人民币4,725元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币25元,二审案件受理费人民币50元,均由吴巍巍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  张薇佳
审 判 员  唐建芳
代理审判员  盛伟玲

二〇一四年十月十五日
书 记 员  莫 莉
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
……