智能办公硬件 行业解决方案 客户案例 服务 开放平台 合作伙伴 下载 注册钉钉
使用钉钉扫二维码查看
企业信息查询
湖南中南富森朝阳房地产开发有限公司与石XX、洪艳商品房销售合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-11-29
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0421民初2233号
原告:湖南中南富森朝阳房地产开发有限公司,住所地;衡阳市高新区解放大道33号香江城市花园16栋1504号。
法定代表人:吕玉伍,该公司董事长。
委托诉讼代理人:李鑫,衡阳县滨江法律服务所法律工作者。
被告:石XX,男,1989年4月7日出生,汉族,湖南省新邵县人,住湖南省新邵县。
被告:洪艳,女,1993年12月17日出生,汉族,湖南省衡阳县人,住湖南省衡阳县。
原告湖南中南富森朝阳房地产开发有限公司(以下简称富森公司)诉被告石XX、洪艳商品房销售合同纠纷一案,于2017年11月8日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用普通程序,于2018年4月12日公开开庭进行了审理,原告富森公司的委托诉讼代理人李鑫、被告洪艳到庭参加诉讼,被告石XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富森公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》;2、判令二被告支付因违约而由原告代为偿还的县农行相关费用59862.64元及承担办理案涉房屋产权变更登记手续中应尽的义务和承担变更费用;3、请求判决二被告支付原告代二被告偿还的306504.74元及按年利率24%向原告支付利息至办理好不动产变更登记手续之日止;4、二被告已交的首付款扣除应承担原告的各项费用和办理相关手续费等外,如有结余退还给二被告,如有不足由二被告补交。事实与理由:二被告于2014年1月12日与原告签订一份《商品房买卖合同》,二被告购买原告开发的天鹅丽都小区13栋306房,付款方式为首付130900元加银行按揭300000元(其他内容详见房屋买卖合同及补充协议等)。原告、二被告及银行于2014年4月20日签订《个人购房担保合同》,约定二被告向县农行借款300000元,被告用所购房屋抵押担保,并办理了抵押预告登记手续,原告为被告的贷款提供连带担保,原告还签订了按揭贷款回购保证责任协议书,被告如果一期月供未还,县农行可以从原告保证金账户扣款,如累计三期未还,原告应无条件回购出售房屋,县农行可以从原告的保证金账户上扣还全部发放的贷款、利息、违约金。合同签订后,县农行发放了按揭贷款,被告支付一段时间的月供后再未继续偿还月供,导致县农行从原告保证金账户扣还三个月的月供、违约金26424.23元及按揭贷款280080.51元。二被告经原告及县农行多方寻找,二被告避而不见,现二被告不接受房屋、不还款,用自己的行为明示不再履行合同义务,原告可以依法解除合同,有权出卖案涉房屋。原告为维护其合法权益,特诉至贵院。
原告就其主张向本院提供了七份证据(详见民事判决书附件)。
被告洪艳答辩称:1、二被告系合法夫妻关系,被告洪艳接到法院文书之后,通知了被告石XX,因为二被告的婚姻问题尚未处理好,被告石XX不愿意到庭参加诉讼;2、被告洪艳愿意解除合同,待二被告的婚姻问题处理好之后,再与原告方进行协商;3、对于原告诉状中陈述的购房、支付首付款首付款和以按揭的方式偿还借款及县农行扣除原告款项的事实没有异议。
被告洪艳未就其主张向本院提供证据。
被告石XX未予答辩亦未向本院提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。被告石XX未到庭参加诉讼,应视为其放弃质证的权利。被告洪艳对原告方提供的七份证据均无异议,本院对原告提供的证据均予以采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据,本院查明以下事实:
系夫妻关系。二被告于2014年1月12日与原告签订了一份《商品房买卖合同》,该合同约定:1、二被告购买原告开发的天鹅丽都小区13栋306房;2、合同价款为430900元,付款方式为首付130900元加银行按揭300000元;3、买受人逾期付款的违约责任:逾期60日之内,买受人按万分之五每日向原告支付违约金;逾期60日后,出卖人有权解除合同,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金;买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,买受人按万分之五每日向原告支付违约金。合同签订后,二被告向原告支付购房款130900元。2014年4月20日,原告、二被告与县农行签订了一份《个人购房担保借款合同》,该合同约定:二被告向县农行借款300000元,二被告用所购房屋抵押担保,并办理了抵押预告登记手续,原告为二被告的贷款提供连带担保。2014年5月8日,原告与县农行签订了一份《按揭贷款回购保证责任协议书》,该协议书约定:二被告如果一期月供未还,银行可以从原告保证金账户扣款,如累计三期未还,原告应无条件回购出售房屋,银行可以从原告的保证金账户上扣还全部发放的贷款及利息。合同签订后,县农行发放了按揭贷款300000元,被告支付一段时间的月供后停止还月供,导致银行从原告18255701040002219保证金账户分三次扣还二被告应付的三个月按揭还款、违约金共计26424.23元(2016年3月13日扣款7641.58元,8月26日扣款10467.13元,12月9日扣款8315.52元),于2016年12月15日扣全部按揭款和逾期利息共计280080.51元。本院
本院认为,本案是一宗商品房买卖合同纠纷及担保人追偿权纠纷。对于案涉合同是否应该解除的问题。原告依据案涉合同中关于逾期付款的约定,请求本院解除双方签订的合同。被告洪艳答辩同意解除合同。被告石XX未予答辩。本院认为,案涉房屋系二被告共同共有,被告洪艳在未获得被告石XX的授权的情况下单方表示同意解除合同,不符合《合同法》九十三条关于双方当事人合意解除合同的条件。本案中原、被告签订的买卖合同与原、被告及县农行签订的保证合同是相互独立的。根据原告、被告和县农行签订的《个人购房担保借款合同》,县农行已经向出卖方(原告)划拨了购房款,县农行的付款即为买受人(二被告)的付款,即买受人已经依据借款合同向出卖人履行了付款的义务,不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情况。至于县农行从原告的保证金帐户中扣划的贷款本金和利息,依据的是《个人购房担保借款合同》及《按揭贷款回购保证责任协议书》中约定的出卖人应负的保证责任,根据担保法的规定,原告在承担保证责任后取得了债权追偿权,自保证责任履行完毕时起2年内可以行使。基于以上理由,原告不能解除其与买受人订立的商品房买卖合同,故本院对原告请求解除案涉合同及与解除合同相关的诉讼请求不予支持,对原告请求被告返还因被告逾期还款导致原告被银行扣款306504.74元的诉讼请求予以支持。对于原告请求按年利率24%支付利息的诉讼请求,本院认为,双方未就保证人追偿利息损失进行约定,在保证人没有声明免除债务人利息的情况下,债务人应当支付保证人款项及其利息。利息从损失实际发生之日即清偿之日起算,计算标准参照原、被告签订的《房屋买卖合同》中逾期付款的违约责任即按照每日万分之五计算。综上,根据《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定,判决如下:
一、被告石XX、洪艳返还原告湖南中南富森朝阳房地产开发有限公司306504.74元,并按每日万分之五从中国农业银行股份有限公司衡阳县支公司在原告的保证金帐户中扣划的贷款本金和利息时开始计算至本案全部履行完毕时止。上述款项限二被告在本判决书生效后十日内付清;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湖南中南富森朝阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费6795元,(已交1297元,未交5498元),由被告石XX、洪艳共同负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
(本页无正文)
审判员  王振华
审判员  刘亚平

、人民陪审员夏美芳

二〇一八年五月四日
书记员  谢德蓉
附相关法律条文
《中国人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
《中国人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
附双方当事人向本院提交的证据:
原告湖南中南富森朝阳房地产开发有限公司向本院提交的证据清单:
证据一、营业执照,拟证明原告的主体资格;
证据二、身份证、结婚证、常住人口登记卡,拟证明二被告的主体资格,二被告系夫妻关系;
证据三、商品房买卖合同及补充协议,拟证明原被告存在商品房买卖关系,二被告的付款方式为首付款加按揭;
证据四、个人购房担保借款合同,拟证明原告为二被告的房贷每月应还款提供担保,如二被告未按时还款,银行可从原告保证及账户上扣还并由原告回购;
证据五、银行业务凭证,拟证明因二被告未履行偿还房贷义务,银行从原告的保证金账户直接扣还了所有贷款共306504.74元;
证据六、农业银行函及附件,拟证明因二被告长期未按时还房贷,且不能电话联系不接,银行发函把未还的所有贷款从原告保证金账户一次扣还;
证据七、不动产权证,拟证明原告已经履行合同义务,办理好了房屋不动产权证;