智能办公硬件 行业解决方案 客户案例 服务 开放平台 合作伙伴 下载 注册钉钉
使用钉钉扫二维码查看
企业信息查询
张洪根、罗军与镇江亿都家居建材城有限公司合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-05-26
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏1191民初1988号
原告:张洪根,男,1971年10月11日出生,汉族,住镇江市。
原告:罗军,女,1974年1月21日出生,汉族,住址同上。
委托诉讼代理人:张洪根(系罗军的丈夫),住址同上。
被告:镇江亿都家居建材城有限公司,住所地镇江新区丁卯桥路371号。
法定代表人:蔡刘祈,该公司董事长。
委托诉讼代理人:李卫,江苏汇典律师事务所律师。
原告张洪根、罗军与被告镇江亿都家居建材城有限公司合同纠纷一案,本院于2016年7月5日立案后,依法适用简易程序于2016年8月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂,本院依法组成合议庭于2016年12月30日公开开庭进行了审理。两次庭审,原告张洪根、被告委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付所欠第六年度租金17565元(自2015年3月28日起至2016年3月27日止)、违约金878.25元(按照合同约定的当年租金的5%计算)及相应利息(自2016年3月27日起按照银行同期活期存款利率计算至被告实际给付之日止);2、判决被告支付原告其违约期内使用该商铺的租金;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2009年5月21日签订《商铺委托管理合同》,约定原告将名下位于亿都家居建材城第精3B幢第2层205号商铺交给被告委托经营管理,委托期限为2010年3月28日至2020年3月27日;前三年的商铺租赁收益作为市场培育费,后七年被告支付原告固定收益,支付时间为每满一年期最后一个月内一次性支付;若被告逾期3个月未支付当年租金,原告有权解除本合同;原告解除合同的,被告除支付当年租金外,另按当年期租金额的5%向原告支付违约金等。现被告逾期支付租金,原告为维护自身权益,诉至法院。
被告辩称:双方签订商铺委托经营管理合同是真实的,但由于经济下行等因素,导致合同约定的回报率不符合客观事实。在此情形下,被告无法再负担原合同中约定的租金。被告与包括原告在内的一期900多户业主进行协商,要求将原委托经营合同中租金的支付期限进行变更。绝大多数业主同意变更,并且与被告签订了相应的补充协议。在此情形下,被告并不存在违约。根据物权法第76条、78条规定,虽然被告没有通过召开业主大会的形式作出相应决定,但是被告已经与绝大多数业主(即超过三分之二以上的业主,约600多户)进行协商,并形成一致意见。在此情形下,绝大多数业主的意见应当对原告产生拘束力。原告的物权的行使应当受到绝大多数业主共同利益的限制,原告要求支付租金、违约金、解除合同、返还房屋的诉讼请求是不能成立的。
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房产证,被告并无异议,能够证实原告系涉案商铺的所有权人,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:
1、原告提交的《商铺委托经营管理合同》以及《补充协议》复印件,拟证明原告张洪根与被告签订委托经营合同,双方对委托期限、租金、租金给付期限、违约责任均作了约定。被告对该组证据材料的真实性无异议,但认为原告购买的涉案商铺位于整个亿都家居建材城市场中,其物权应受到其他业主共同决定的限制,故原告应继续委托。
2、被告提交的被告于2016年6月15日出具的《致一期业主函》以及《商铺委托经营管理合同》补充合同样本复印件,拟证明就有关合同变更问题,被告已向包括原告在内的全体业主发函(该函内容同被告与绝大多数业主所签订的补充合同的主要内容),要求业主在收函后予以明确的书面答复,逾期则视同知悉并同意补充协议中内容。原告认为《致一期业主函》与本案无关联性,原告虽未收到该函件,但在知晓该函后也将不同意该函内容的意见书面告知了被告;《商铺委托经营管理合同》补充合同样本未与原告商议,系被告单方决定。
本院认为,原告提交的《商铺委托经营管理合同》以及《补充协议》收集合法,内容客观真实,且与本案均有关联性,本院均予以确认。被告提交的《致一期业主函》以及《商铺委托经营管理合同》补充合同样本,原告明确不同意变更合同内容,且未与被告签订补充合同,不能反映原告已接受被告变更租金给付时间及周期的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告张洪根与被告分别于2009年5月21日及2010年9月28日签订《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》各一份,约定:原告张洪根将位于亿都家居建材城第精3B幢第2层205号商铺一间交给被告统一经营管理,委托期限为2010年3月28日至2020年3月27日;原告张洪根自愿放弃前三年经营收益用于市场培育,第四、五年每年租金为14371元,第六、七年每年租金为17565元,第八、九、十年每年租金为19161元;后七年的租金,每满一年期最后一个月内一次性支付给原告张洪根,逾期被告应按同期活期存款利率承担违约金,逾期三个月未支付当年期租金的,原告张洪根有权解除合同,原告张洪根解除合同的,被告除支付当年期租金外,另按当年期租金额的5%向原告张洪根支付违约金。
另查明,上述涉案商铺于2011年3月1日登记于两原告名下。
本院认为,本案争议焦点为涉案商铺的租金给付是否需受到其他业主共同决定的限制,原告的主张是否合法合理。
原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应确认合法有效,双方应按照合同约定确定各自权利义务。根据双方合同约定,被告应于2016年3月27日前向原告支付第六个合同年度(2015年3月28日至2016年3月27日)的租金17565元,逾期被告应按银行同期活期存款利率承担违约金,现被告逾期支付原告租金,造成原告损失,原告主张被告给付第六个合同年度租金17565元以及按中国人民银行同期活期存款利率计算逾期利息损失的诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。被告应自2016年3月28日起按中国人民银行同期活期存款利率计算逾期支付第六个合同年度租金的利息损失。原告主张自2016年3月27日起算,无事实和法律依据。本案中,原告仅主张被告支付租金,并未要求解除合同,故其要求被告按照当年期租金的5%支付违约金,无事实和法律依据,本院不予支持。关于被告违约期内使用该商铺的租金的问题,根据合同约定,第七个合同年度(2016年3月28日至2017年3月27日)租金给付条件已成就,被告应支付原告第七个合同年度租金17565元。2017年3月28日至判决之日止的租金尚未到达给付时间,原告应待给付条件成就时另行主张。
当事人应依约履行合同义务,非有法定或约定理由,不得单方变更或解除。本案中,虽涉案商铺坐落于商业广场中,但与其他商铺之间仍具有一定的独立性,原告依约向被告主张租金并不影响其他商铺业主权益。即使被告与其他商铺业主就变更租金给付方式及期限达成一致意见,在原、被告未有约定的情形下,亦不构成要求原告强制变更的理由,故对被告要求依据其与其他业主约定期限给付原告租金的辩称意见,本院不予采信。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、被告镇江亿都家居建材城有限公司于本判决生效后十日内给付原告张洪根、罗军第六个合同年度(2015年3月28日至2016年3月27日)的租金17565元及利息损失101元(2017年11月17日至实际给付之日止的违约金按中国人民银行同期活期存款利率计算);
二、被告镇江亿都家居建材城有限公司于本判决生效后十日内给付原告张洪根、罗军第七个合同年度(2016年3月28日至2017年3月27日)的租金17565元;
三、驳回原告张洪根、罗军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元,由被告镇江亿都家居建材城有限公司负担。
服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长  曾晓青
人民陪审员  吴和芳
人民陪审员  黄陆林

二〇一七年十一月十六日
书 记 员  吴 丹
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。