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上海长泰商业经营管理有限公司与上海香荔投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-04-01
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)沪0115民初62970号
原告:上海长泰商业经营管理有限公司(原单位名称为上海金缔联创置业有限公司),住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路XXX弄XXX号A座6层05C单元。
法定代表人:赵长甲,执行董事。
委托诉讼代理人:李牧,上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:钮鹏程,上海虹桥正瀚律师事务所实习律师。
被告:上海香荔投资管理有限公司,住所地上海市浦东新区。
法定代表人:朱杰,总经理。
委托诉讼代理人:吉建明,上海鼎善律师事务所律师。
原告上海长泰商业经营管理有限公司(以下简称长泰公司)与被告上海香荔投资管理有限公司(以下简称香荔公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月4日立案后,依法适用简易程序,于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告长泰公司的委托诉讼代理人李牧、钮鹏程,被告香荔公司的法定代表人朱杰及委托诉讼代理人吉建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长泰公司向本院提出如下诉讼请求:1、确认双方之间的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(以下简称《租赁合同》)已于2016年10月19日解除;2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种同)90,839.23元(以月租金16,184.10元为标准,从2016年5月1日起计算至2016年10月19日止);3、判令被告向原告支付欠付物业管理费13,920元(以80元每月每平方米为标准,从2016年5月1日起计算至2016年10月19日止,计租面积为31平方米);4、判令被告向原告支付欠付推广费1,740元(以10元每月每平方米为标准,从2016年5月1日起计算至2016年10月19日止,计租面积为31平方米);5、判令被告向原告支付违约金97,104.60元(以月租金16,184.10元为标准计算六个月);6、案件受理费由被告承担。事实和理由:原告和被告于2014年8月13日签订了《租赁合同》,约定:原告将位于上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层48-8室的房屋出租给被告经营缘喜寿司品牌,租赁房屋面积为29.56平方米,租赁期限自2014年9月19日至2016年9月18日,装修免租期为一个月,第一年日租金为18元每日每平方米,月租金为16,184.10元,第二年日租金为19元每日每平方米,月租金为17,083.22元,推广费每月每平方米10元,物业管理费每月每平方米80元。《租赁合同》第9-2条约定:甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金,公共事业费押金,要求乙方补缴装修免租期所免除的租金/使用费等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分,同时乙方应按月租金/使用费的6倍标准支付违约金,给甲方造成损失的,支付违约金不足以抵付甲方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;……(2)乙方逾期向甲方支付租金/使用费及本合同约定的应由乙方向甲方或管理处支付的任何一项费用累计超过30日的……(4)乙方无特殊原因未能按照合同约定的开业日期正式对外营业,逾期超过3日的……。
2015年11月27日,原告与被告又签订了《商铺位置变更补充协议》(以下简称《补充协议》),约定将租赁商铺的位置调整为06-15室,计租面积为31平方米。第一年日租金为17.16元每日每平方米,月租金为16,184.10元,第二年日租金为18.12元每日每平方米,月租金为17,083.22元。原商铺的终止日期为2015年11月15日,新商铺的交房日为2015年11月20日,新商铺的装修免租期为2015年11月20日至2016年1月19日,新商铺的租赁期截止为2017年5月20日。同时,双方还约定《补充协议》未涉及的内容仍然按原《租赁合同》执行。
原告于2015年12月7日实际向被告交付房屋,根据《租赁合同》及《补充协议》的约定,被告应在一个月装修免租期届满之次日即2016年1月7日对外营业,但被告直到3月份仍未正式对外营业。原告于2016年3月5日致函被告解除双方《租赁合同》并催讨欠付的相关费用,要求被告前来办理相关解约手续,清偿欠款,但被告未予理会。基于上述事实,原告诉至法院要求判如所请。
被告香荔公司辩称:不同意原告的各项诉请。原告一开始通过广告的形式吸引被告招租,过去后人气和原告描述的不同,生意并不好。2016年3月被告已经搬离了租赁房屋。双方于2016年3月15日解除《租赁合同》,被告是欠原告两个月的租金,但是租金是付一押三的,所以原告还应返还被告一个月的租金。物业费认可5,440元的,多出的部分不认可。推广费不认可,因为被告的经营是越来越差的。由于原告的误导导致被告无法经营,所以违约金被告不同意支付,且被告还花费了搬迁费和装修等费用,装修费被告没有和原告核算。本来双方已经谈妥了,现在原告诉讼了无法理解。
本院经审理,双方对《租赁合同》、《补充协议》、《房屋交付确认书》及相关文件、申请书、房屋不动产权利证书、《准予变更备案登记通知书》、情况说明等证据进行举证、质证,并由本院对原、被告的陈述记录在案,本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认:
上海金缔联创置业有限公司(以下简称金缔公司)作为甲方和被告作为乙方于2014年8月13日签订了《租赁合同》,约定被告向金缔公司承租位于上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层48-8室的房屋,租赁面积为29.56平方米,租赁期限自2014年9月19日起至2016年9月18日止,装修免租期为一个月,自2014年8月19日起至2014年9月18日止;开业日为免租期届满之次日,预计不迟于2014年9月19日;第一年日租金/使用费为18元每日每平方米,月租金/使用费为16,184.10元,第二年日租金/使用费为19元每日每平方米,月租金/使用费为17,083.22元;推广费每月每平方米10元,物业管理费每月每平方米80元。《租赁合同》第9-2条约定:甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金,公共事业费押金,要求乙方补缴装修免租期所免除的租金/使用费等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分,同时乙方应按月租金/使用费的6倍标准支付违约金,给甲方造成损失的,支付违约金不足以抵付甲方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;……(2)乙方逾期向甲方支付租金/使用费及本合同约定的应由乙方向甲方或管理处支付的任何一项费用累计超过30日的……(4)乙方无特殊原因未能按照合同约定的开业日期正式对外营业,逾期超过3日的……。被告签署本合同之时或者之前,向甲方缴纳相当于租赁期内第一年月基本租金与物业管理费之和的三倍即55,646.70元的租赁保证金;
2015年11月27日,金缔公司与被告又签订了《补充协议》,约定被告向金缔公司承租的商铺位置变更为上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层06-15室(以下简称系争商铺),计租面积为31平方米。第一年日租金/使用费为17.16元每日每平方米,月租金/使用费为16,184.10元,第二年日租金/使用费为18.12元每日每平方米,月租金/使用费为17,083.22元;原商铺的终止日期为2015年11月15日,系争商铺的交房日为2015年11月20日,系争商铺的装修免租期为2015年11月20日至2015年12月19日;系争商铺的开业日为装修免租期满之次日;系争商铺2015年12月20日至2016年1月19日免除租金;系争商铺的租赁截止日为2017年5月20日。同时,双方还约定《补充协议》未涉及的内容仍然按原《租赁合同》执行。
2015年12月7日,金缔公司与被告签订了《房屋交付确认书》,确认系争商铺的实际交付日为2015年12月7日。庭后,原告于2017年9月20日向本院出具情况说明,确认系争商铺的装修免租期为2015年12月7日至2016年1月6日,2016年1月7日至2016年2月6日免收租金;2016年3月6日按照营业额提成方式计算租金,但由于被告未开业,没有营业额,故实际未收取租金,即从2016年1月1日至2016年3月6日期间原告未向被告收取租金;2016年3月7日至2016年4月30日期间则按照月租金16,184.10元的标准收取租金。庭审中,原、被告双方均确认2016年5月1日起至2016年10月19日止的租金90,839.23元被告尚未向原告缴纳。
另查明,被告向原告交付了租赁保证金55,646.70元及装修保证金5,000元,原告愿意将该两笔保证金退还被告,被告亦无异议。
庭审还查明,金缔公司于2016年7月21日变更企业名称为原告。2016年10月19日,被告向原告提出申请,表明由于系争商铺位置及各方面原因导致店铺经营困难,请求于2016年8月31日解除双方的《租赁合同》,并于2016年10月19日停止营业,并希望能给予50%的租金减免。2016年10月19日,被告搬离系争商铺。
本院认为:《租赁合同》、《补充协议》系双方租赁房屋的真实意思表示,且不违反国家强制性法律规定,合法有效,双方应严格按约履行。现被告逾期支付租金及管理费等累计超过30日,已构成违约,应按约承担相应的违约责任。
一、关于请求确认双方之间的租赁合同已于2016年10月19日解除的诉讼请求之处理意见。被告于2016年10月19日搬离系争商铺,已经以其实际行为要求解除租赁合同,原告现要求确认双方租赁合同于该日解除,表明原告同意被告的实际解除合同行为,且原告为守约方,故原告的该项诉请具有事实和法律依据,本院予以支持。
二、关于请求判令被告向原告支付租金90,839.23元(以月租金16,184.10元为标准,从2016年5月1日起计算至2016年10月19日止)、请求被告向原告支付欠付物业管理费13,920元(以80元每月每平方米为标准,从2016年5月1日起计算至2016年10月19日止,计租面积为31平方米)及请求被告向原告支付欠付推广费1,740元(以10元每月每平方米为标准,从2016年5月1日起计算至2016年10月19日止,计租面积为31平方米)的诉讼请求之处理意见。租赁合同解除前,被告持续占有和使用系争商铺,理应向原告支付欠付租金、物业管理费及推广费,原告的该三项诉请符合法律规定,本院予以支持。
三、关于请求被告向原告支付违约金97,104.60元(以月租金16,184.10元为标准计算六个月)的诉讼请求之处理意见。被告提前退租的违约行为给原告造成了租金等损失,但系争商铺所在区域处于装修状态,对被告的经营亦造成了影响,庭审中,被告亦表示违约金约定过高。综上,本院结合本案实际情况及原、被告各自的过错程度,酌定由被告按月租16,184.10元的标准支付原告相当于4个月租金的违约金。原告要求被告支付其余违约金的诉讼请求不予支持。
四、关于租赁保证金55,646.70元及装修保证金5,000元,共计60,646.70元,原告同意退还被告,被告亦无异议,本院予以准许,并在被告欠付原告的自2016年5月1日至2016年10月19日的租金90,839.23元中予以扣除,剩余30,192.53元租金应由被告向原告支付。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:
一、确认原告上海长泰商业经营管理有限公司与被告上海香荔投资管理有限公司所签的关于上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层06-15室的租赁合同及补充协议于2016年10月19日解除;
二、被告上海香荔投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司自2016年5月1日起至2016年10月19日止的租金30,192.53元(已用被告上海香荔投资管理有限公司交付原告上海长泰商业经营管理有限公司的租赁保证金及装修保证金共计60,646.7元抵扣了被告上海香荔投资管理有限公司所欠的相同金额的租金);
三、被告上海香荔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司自2016年5月1日起至2016年10月19日止按照80元每月每平方米的标准计算的31平方米的物业管理费;
四、被告上海香荔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司自2016年5月1日起至2016年10月19日止按照10元每月每平方米的标准计算的31平方米的推广费;
五、被告上海香荔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司违约金64,736.40元;
六、驳回原告上海长泰商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,849元,减半收取计3,424.50元,由被告上海香荔投资管理有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员  秦冬红

二〇一七年十月十二日
书记员  项 欢
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。