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深圳市汉海达投资发展有限公司深圳市汉海达物业管理有限公司与深圳市蓝恒信纸品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-02-07
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0306民初22727号
原告:深圳市汉海达投资发展有限公司,住所地:深圳市宝安区西乡街道前进二路134号锦联大厦A栋八楼818,组织机构代码:674809252。
法定代表人:何海湧,职务:执行董事。
原告:深圳市汉海达物业管理有限公司,住所地:深圳市宝安区西乡街道前进二路134号锦联大厦A栋八楼819,组织机构代码:056189586。
法定代表人:刘婵发,职务:执行董事。
原告共同委托诉讼代理人:黄师,北京市隆安(深圳)律师事务所律师。
原告共同诉讼代理人:李昱萱,北京市隆安(深圳)律师事务所律师。
被告:深圳市蓝恒信纸品有限公司,住所地:深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区第二工业区144号,组织机构代码:726179919。
法定代表人:蓝文彬,职务:董事长。
委托诉讼代理人:陈应祥,系该公司员工。
上述当事人房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告深圳市汉海达投资发展有限公司(以下简称汉海达投资公司)、深圳市汉海达物业管理有限公司(以下简称汉海达物业公司)的委托上述代理人黄师、李昱萱,被告深圳市蓝恒信纸品有限公司(以下简称蓝恒信)的委托诉讼代理人陈应祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市汉海达投资发展有限公司、深圳市汉海达物业管理有限公司诉称,原告汉海达投资公司与被告于2012年4月16日签署了两份房屋租赁合同,约定其中一份租赁期限为六年(厂房),另一份租赁期限为12年(综合楼及宿舍楼),两份合同的计租时间均自2012年6月1日开始,原告汉海达投资公司每月需向被告支付的租金总共为296,620元,原告汉海达投资公司可以部分或全部转租。合同签署后,原告汉海达投资公司依约向被告支付了租赁保证金749,224元,并依约每月足额向被告支付租金,同时与原告汉海达物业公司共同将租赁房屋进行转租并进行经营管理以获取转租收入。
后因被告涉及案外人借款担保事宜导致租赁房屋被司法拍卖,案外人深圳市信通泰投资有限公司通过司法拍卖程序买得租赁房屋成为新的业主后主张终止涉案两份租赁合同并收回租赁房屋,同时向两原告主张房屋占用费。经深圳市宝安区人民法院一审判决、深圳市中级人民法院二审判决,确认涉案两份租赁合同终止、交还租赁房屋及支付房屋占用费的法律文书已经生效并执行完毕。
两原告认为,系被告的原因导致了涉案两份租赁合同提前终止,从而造成两原告巨大的经济损失,根据租赁合同约定,被告理当对此承担全部的法律责任,向两原告返还租赁保证金并赔偿两原告因此遭受的全部经济损失。为维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,请求判令:一、被告向原告汉海达投资公司退还租赁保证金749,224元;二、被告向原告汉海达投资公司、汉海达物业公司支付为其垫付的房屋占用费1,082,088元;三、被告向原告汉海达投资公司、汉海达物业公司支付损害赔偿款11,626,324.1元;四、本案诉讼费由被告承担;
庭审中,原告明确第二项诉讼请求房屋占用费的起止时间为2015年5月29日至原告退出案涉房屋之日即2016年7月31日。第三项诉讼请求损失的构成为厂房租赁合同盈利损失3,818,734.56元(106,075.96元/月×36个月)、综合楼及宿舍楼租赁合同盈利损失5,100,122.88元(47,223.36元/月×108个月)、装修费损失2,707,466.66元(338,433.33/年×8年)。
被告深圳市蓝恒信纸品有限公司答辩称,一、原告汉海达物业公司并非合同主体,其不是本案适格主体。二、原告汉海达投资公司将房屋转租予他人,未经被告同意,且擅自装修和破坏房屋结构,违约在先。三、被告在收到法院将要拍卖案涉物业时,于2015年3月10日是向原告等承租人发出通知,决定终止原有所签租赁合同,并按法院规定,在2015年3月12日下午前全部清场。被告已尽到了合同义务。四、涉案房屋在被拍卖后,执行法院己通知原告撤出涉案房屋,但原告仍然继续使用,且没有向被告缴交任何租金,因而不存在着支付占用费的问题。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明:2012年4月16日,原告汉海达投资公司作为乙方(承租人)与作为甲方的被告蓝恒信公司(出租方)签订了一份《房屋租赁合同》,约定甲方将位于深圳市宝安区松岗街道下涌第二工业大道9,666平方米的厂房(深房地字第××号)出租给乙方,月租金135,324元,按装修期满四个月后起租计算,每三年递增10%。租赁期限为6年,按实际起租期计算。租赁保证金270,648元。租赁期间,乙方可全部或部分转租,以书面形式知会甲方。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2012年6月1日,原告汉海达投资公司作为乙方(承租人)与作为甲方的被告蓝恒信公司(出租方)签订了一份《房屋租赁合同》,约定甲方将位于深圳市宝安区松岗街道下涌第二工业大道17,092平方米的综合楼和宿舍楼(深房地字第××号)出租给乙方,月租金239,288元,按装修期满四个月后起租计算,每三年递增10%。租赁期限为12年,按实际起租期计算。租赁保证金478,576元。租赁期间,乙方可全部或部分转租,以书面形式知会甲方.
原告汉海达投资公司向被告支付了租赁保证金749,224元,被告向原告汉海达投资公司交付了租赁房屋。
在租赁合同履行过程中,案涉租赁房屋因案外人申请执行被告借款合同纠纷执行案件中被本院委托拍卖。2015年3月10日,被告汉海达投资公司等承租人发出通知,称因案涉租赁物业已由法院委托拍卖,决定终止原有所签租赁合同。2015年5月28日,本院向案涉房屋承租人发出通知,明确案涉租赁房屋归买受人深圳市信通泰投资有限公司所有。
2016年4月16日,被告出具了一份《租赁合同和租金说明》,确认原告汉海达投资公司每月应支付的租金为296,620元;被告同时确认其从未正式发文要求终止与原告汉海达投资公司签订的租赁合同。
原告向本院提交了工程合同、报价单、收据等多份证据,并依据上述证据主张其装修改造案涉物业花费4,061,200元。原告还向本院提交了多份租赁合同、解除租赁关系协议书等,并依据上述证据主张其遭受盈利损失3,818,734.56元、5,100,122.88元。被告对上述证据均不认可。
另查明,买受人深圳市信通泰投资有限公司诉请二原告返还租赁、支付房屋占有使用费一案,终审判决判令二原告办理案涉物业,并支付2015年5月29日至搬离腾空案涉物业期间的房屋占有使用费。
庭审中,原告汉海达投资公司和被告蓝恒信公司均确认原告汉海达投资公司向被告支付租金的截止月份为2015年5月份,之后没有向被告支付租金。
上述事实,有当事人当庭陈述及当事人提交的房屋租赁合同、租赁合同和租金说明、工程合同、报价单、收据、协议书等证据在卷证实,并经庭审举证质证,本院予以确认。
本院认为,原告汉海达投资公司与被告蓝恒信公司签订的两份《房屋租赁合同》均系合同双方真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。被告汉海达物业公司并非案涉房屋租赁合同主体,其在本案中所提出的诉讼请求,没有合同依据,本院不予支持。被告蓝恒信公司作为出租人,其负有确保作为承租人的原告汉海达投资公司能正常使用租赁房屋的义务,但案涉租赁房屋因被告蓝恒信公司的原因被人民法院强制拍卖,并最终导致原告汉海达投资公司不能使用案涉租赁房屋,被告蓝恒信公司已构成根本违约,其应当按合同约定承担违约责任。
关于原告的第一项诉讼请求。因案涉合同事实上已解除,被告蓝恒信公司收取租赁保证金没有依据,其应当将收取的租赁保证金749,224元返还给原告汉海达投资公司。
关于原告汉海达投资公司的第二项诉讼请求。被告占有使用案涉租赁物业,其应当支付相应占有使用费。其向买受人深圳市信通泰投资有限公司支付案涉物业2015年5月29日之后的房屋占有使用费,系其占有使用案涉物业的合理对价,其诉请被告返还上述费用,与事实不符,有悖公平。但被告收取2015年5月29日至5月31日期间的租金,没有依据,其应当将相应租金28,705.16元(296,620元÷31×3)返还给原告汉海达投资公司。
关于原告汉海达投资公司的第三项诉讼请求。关于装修改造损失,本院认为,案涉租赁合同明确约定了装修期限,足以说明原告汉海达投资公司对案涉物业进行了装修,结合原告汉海达投资公司提交的工程合同、报价单等证据,本院采信原告汉海达投资公司关于其装修改造投入了4,061,200元的主张。本院在综合考量两栋租赁物业的面积、租赁期限以及原告汉海达投资公司实际已使用的期限等因素,将装修改造损失酌定为3,000,000元。关于盈利损失。本院认为,原告汉海达投资公司提交了多份租赁合同及解除协议书,但上述证据均与原告汉海达投资公司与案外人签订,合同没有经过登记备案,也没有租金支付凭证予以佐证,其相关盈利损失的诉讼请求,证据不足,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、被告深圳市蓝恒信纸品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市汉海达投资发展有限公司返还租赁保证金749,224元;
二、被告深圳市蓝恒信纸品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市汉海达投资发展有限公司返还多支付的租金28,705.16元;
三、被告深圳市蓝恒信纸品有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告深圳市汉海达投资发展有限公司损失3,000,000元;
四、驳回原告深圳市汉海达投资发展有限公司的其他诉讼请求;;
五、驳回原告深圳市汉海达物业管理有限公司的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费102,546元、保全费5,000元,由原告共同负担77,546元,被告负担30,000元,受理费原告已预交。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长  陈 平
人民陪审员  朱纯禄
人民陪审员  郭映舜

二〇一七年十一月六日
书 记 员  蔡嘉佳
书 记 员  王 冰
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。