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广州牵晴汇房地产有限公司与广州市蜜然贸易有限公司房屋租赁合同纠纷2016民终9292二审民事判决书
    • 公布日期: 2016-09-14
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终9292号
上诉人(原审被告):广州市蜜然贸易有限公司,住所地广州市荔湾区。
法定代表人:廖凡。
委托代理人:谢华涛,系该司职员。
被上诉人(原审原告):广州牵晴汇房地产有限公司(原和记黄埔地产(广州荔湾)有限公司),住所地广州市荔湾区。
法定代表人:卢庆雄,该司董事长。
委托代理人:邓斌,北京市中伦文德(广州)律师事务所律师。
上诉人广州市蜜然贸易有限公司(以下称蜜然贸易公司)因与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司(以下称牵晴汇公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1493号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明:2013年7月19日,和记黄埔地产(广州荔湾)有限公司(甲方)与蜜然贸易公司(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》和《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件,约定甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号第二层216-218号商铺的房地产出租给乙方作商业用途使用,建筑面积424平方米,租赁期限从2013年8月15日至2016年8月14日,其中2013年8月15日至2013年12月12日为免租期。租金计算由2013年12月13日起计算,租金由基本租金和提成租金组成。其中2014年8月15日至2015年8月14日的基本租金为84800元,提成租金为月营业总额19%较每月基本租金超出部分。2015年8月15日至2016年8月14日的基本租金为93280元,提成租金为月营业总额20%较每月基本租金超出部分。乙方同意该商场由甲方委托家某物业管理(广州)有限公司(下称“受托管理人”)提供管理服务,甲方有权随时更换受托管理人,而无须征得乙方同意。合同附件三第二部分第一项约定:服务费为每月21200元(按建筑面积计算为每月每平方米50元)。推广费为每月4240元(按建筑面积计算为每月每平方米10元)及第三部分保证金第一项约定:乙方向甲方支付保证金相当于三个月基本租金241680元。如租赁期内基本租金有所上调,乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起十个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足,直至保证金数额相当于调整后之每月基本租金总数之三个月数额。补充合同第5条第5.4、F项约定:杂项费用:其中乙方于该房产经营所涉及的电费、水费及由受托管理人提供之有偿服务之相应收费。具体数额及支付方式详见补充合同附件三。乙方实际发生的水费、电费等费用,按其专用的分表度数和政府规定标准计算,甲方提供政府部门的收费单价作为计算标准:电(水)费=供电(供水)局单价×(该房产每月分表度数+总表与各分表差额损耗分摊度数)。其中,总表与各分表差额损耗分摊度数的计算公式为:(该商场商业部分总表度数-商户分表度数总和-公用设施分表度数总和)×该房产建筑面积/该商场总建筑面积。及合同附件四第二项约定:甲方将于该房产内提供二组三相40安培正常电源(包含乙方场内所有用电)供乙方使用。甲方将于电源开关安装独立分表计量,乙方须每月按用电量向受托管理人缴纳费用。补充合同第5条第5.5.3项约定:乙方应于每个公历月第5日或之前,向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金,并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费。补充合同第17条第17.5项约定:租赁期内,乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项,甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金.
2013年8月15日,蜜然贸易公司与牵晴汇公司签署了涉案商铺的《商铺交接验收记录表》,确认接收了涉案商铺及支付租金保证金。
2014年4月9日,和记黄埔地产(广州荔湾)有限公司变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司。
2015年6月27日、2015年7月25日、2015年8月28日、2015年9月24日、2015年10月29日牵晴汇公司分别向蜜然贸易公司发出商户结算单、水电明细单及在2015年7月25日牵晴汇公司根据租赁合同约定,向蜜然贸易公司发出《缴款单》要求蜜然贸易公司在2015年8月15日前补交合同保证金25440元。要求蜜然贸易公司支付拖欠POS机租金、服务费、公摊电费、基本租金、商铺内电费、推广费等费用。
经牵晴汇公司多次催收未果,牵晴汇公司于2015年9月26日、2015年10月30日分别向蜜然贸易公司发出《欠款及逾期付款违约金催缴单》,要求蜜然贸易公司支付拖欠POS机租金、服务费、公摊电费、基本租金、商铺内电费、推广费等费用及违约金。
因本案纠纷,牵晴汇公司于2015年10月14日向原审法院提起诉讼,请求判令:一、蜜然贸易公司向牵晴汇公司连带支付以下六项拖欠的费用及违约金暂共计人民币577100.01元。其中:1、2015年7月1日至2015年11月30日的租金暂计人民币416772.66元,该租金应暂计算至判决生效之日止,及逾期付款违约金(以当月所欠租金为本金,从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止),暂计至2015年11月19日为14243.17元;2、2015年8月1日至2015年11月30日推广费暂计人民币16960元,该推广费应暂计算至判决生效之日止,及逾期付款违约金(以当月所欠推广费为本金,从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止),暂计至2015年11月19日为508.8元;3、2015年8月1日至2015年11月30日的服务费暂计为人民币84800元,该服务费应暂计算至判决生效之日止,及逾期付款违约金(以当月所欠服务费为本金,从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止),暂计至2015年11月19日为2544元;4、2015年8月1日至2015年11月30日的POS机租金暂计为人民币2000元,该POS机租金应暂计算至判决生效之日止,及逾期付款违约金(以当月所欠POS机租金为本金,从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止),暂计至2015年11月19日为60元;5、2015年6月1日至2015年10月1日的商铺电费和公摊电费共计为12110.94元,及逾期付款违约金(以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金,从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止),暂计至2015年11月19日为363元;6、因租金发生递增而应当补足的保证金为人民币25440元及逾期付款违约金(以25440元为本金,从2015年8月8日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止),暂计至2015年11月19日为1297.44元;二、请求判决诉讼费用由蜜然贸易公司承担。
蜜然贸易公司原审答辩称:蜜然贸易公司截止至2015年11月24日向牵晴汇公司清偿租金、推广费、服务费、POS租金、商铺电费总计220000元,在诉讼中应予扣减;牵晴汇公司主张的违约金标准过高应调整为按同期银行贷款利率对应的标准计算;牵晴汇公司并非电费的法定收费主体,蜜然贸易公司依法应将电费交给电力部门,牵晴汇公司主张拖欠电费的违约金没有法律依据,应予驳回;保证金的性质是履行合同的担保,鉴于原蜜然贸易公司均仍在履行合同,即使蜜然贸易公司迟延缴交,也不会对牵晴汇公司产生损失。牵晴汇公司有关迟延补足保证金的违约金的诉讼请求没有事实依据,应予驳回。牵晴汇公司在本诉中并未解除合同,双方仍有继续履行合同的意愿,蜜然贸易公司也一直在积极筹措资金偿还牵晴汇公司,希望牵晴汇公司能给予调解的机会。
本案在原审审理中,经牵晴汇公司当庭计算确认蜜然贸易公司拖欠2015年7月5日至2015年11月30日租金416772.66元、服务费84800元、推广费16960元、POS机租金2000元,2015年6月起至2015年10月止商铺电费11425.41元、公摊电费685.53元、未付租金保证金25440元及上述费用的违约金。
在原审庭审结束后,牵晴汇公司确认蜜然贸易公司于2015年11月20日支付租金40000元,该40000元是清付2015年7月的租金,2015年7月实欠租金为7482.34元。蜜然贸易公司实欠牵晴汇公司租金2015年7月5日至2015年11月30日376772.66元。
原审法院认为,牵晴汇公司与蜜然贸易公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的合同,双方均应切实履行合同。合同签订后,牵晴汇公司依约将涉案商铺交付蜜然贸易公司使用。蜜然贸易公司理应按约定向牵晴汇公司支付租金、推广费、服务费、POS机租金、商铺电费、公摊电费及租金按约调整时,根据牵晴汇公司的通知补交租金的保证金。由于蜜然贸易公司在收到牵晴汇公司发出《商户结算单》、《缴款单》及《欠款及逾期付款违约金催缴单》后,蜜然贸易公司没有依约履行合同义务显属违约,牵晴汇公司要求蜜然贸易公司支付2015年7月5日至2015年11月30日租金376772.66元、服务费84800元、推广费16960元、POS机租金2000元,2015年6月起至2015年10月止商铺电费11425.41元、公摊电费685.53元、未付租金保证金25440元及违约金的诉讼请求有理有据,予以支持。违约金应按合同约定分段计算。对于蜜然贸易公司在答辩中以牵晴汇公司所主张的违约金每日万分之五过高要求调整及迟延支付租金保证金的违约金并没有给牵晴汇公司造成损失进行抗辩。蜜然贸易公司在答辩中并没有提供每日万分之五违约金约定过高的证据,而该计算标准是双方当事人在签订合同时自愿约定的。关于牵晴汇公司应否收取蜜然贸易公司电费及违约金的问题,牵晴汇公司主张的电费是基于蜜然贸易公司所承租的涉案商铺产生。牵晴汇公司在代垫后依合同约定向蜜然贸易公司收回代垫款,但蜜然贸易公司没有及时支付应按合同约定向牵晴汇公司支付违约金,蜜然贸易公司上述答辩理由不成立。蜜然贸易公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,依法作缺席判决。
综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第(五)项、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,作出如下判决:一、被告广州市蜜然贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付2015年7月1日起至2015年11月30日止的商铺租金376772.66元及延付租金违约金(违约金以所欠租金为本金。其中2015年7月的租金以7482.34元为本金计算;2015年8月的租金以89450.32元为本金计算;2015年9月至11月的每月租金以93280元为本金计算;上述违约金从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止,每期违约金总额以当月租金本金为限)给原告广州牵晴汇房地产有限公司。二、被告广州市蜜然贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付2015年8月1日起至2015年11月30日止的推广费16960元(每月按4240元计算)及支付延付2015年8月至2015年11月的推广费违约金(违约金以每月所欠推广费4240元为本金,从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月推广费之日止,每期违约金总额以当月推广费本金为限)给原告广州牵晴汇房地产有限公司。三、被告广州市蜜然贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付2015年8月1日起至2015年11月30日止的服务费84800元(每月按21200元计算)及支付延付2015年8月至2015年11月的服务费违约金(违约金以每月所欠服务费21200元为本金,从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月服务费之日止,每期违约金总额以当月服务费本金为限)给原告广州牵晴汇房地产有限公司。四、被告广州市蜜然贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月1日起至2015年11月30日止的POS机租金2000元(每月按500元计算)及支付延付2015年8月至2015年11月的POS机租金违约金(违约金以每月所欠POS机租金500元为本金,从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月POS机租金之日止,每期违约金总额以当月POS机租金本金为限)给原告广州牵晴汇房地产有限公司。五、被告广州市蜜然贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月起至2015年10月止商铺电费11425.41元和公摊电费685.53元及支付从2015年6月1日起至2015年10月1日止的商铺电费和公摊电费违约金(违约金分段计算,违约金以每期应缴电费为本金。其中,1、2015年6月1日起至2015年7月1日止应缴商铺电费2829.25元、公摊电费152.91元的违约金;2、2015年7月1日起至2015年8月1日止应缴商铺电费2917.06元、公摊电费143.56元的违约金;3、2015年8月1日起至2015年9月1日止应缴商铺电费2878.52元、公摊电费198.65元的违约金;4、2015年9月1日起至2015年10月1日止应缴商铺电费2800.58元、公摊电费190.41元的违约金。上述违约金应从当月计起的第二个月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月商铺电费、公摊电费之日止,每期违约金总额以当月商铺电费本金、公摊电费为限)给原告广州牵晴汇房地产有限公司。六、被告广州市蜜然贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内交纳租金保证金25440元及支付租金保证金25440元违约金(违约金应以25440元为本金,从2015年8月8日起按每日万分之五标准计算至被告交纳租金保证金之日止,违约金总额以不超过保证金25440元为限)给原告广州牵晴汇房地产有限公司。如果蜜然贸易公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4786元,由被告广州市蜜然贸易有限公司负担。
判后,上诉人蜜然贸易公司不服原审判决,向本院提起上诉称:1、牵晴汇公司并非电费的法定收费主体,蜜然贸易公司依法应将电费缴交给电力部门。且在一审中,牵晴汇公司并未举证证明其已经代牵晴汇公司垫付了电费。因此,原审判决认定事实不当,牵晴汇公司主张拖欠电费的违约金没有依据,应予驳回。2、保证金的性质是履行合同的担保,鉴于涉案租赁合同仍在继续履行,即使蜜然贸易公司迟延缴交,也不会对牵晴汇公司产生损失。因此,牵晴汇公司有关迟延补足保证金的违约金的诉讼请求没有事实依据,应予驳回。据此,蜜然贸易公司上诉请求:一、撤销原审判决第五项有关违约金的部分,并改判为蜜然贸易公司无需支付牵晴汇公司商铺电费和公摊电费的违约金。二、撤销原审判决第六项有关违约金的部分,并改判为蜜然贸易公司无需支付牵晴汇公司补交租金保证金的违约金。三、本案诉讼费用由牵晴汇公司承担。
被上诉人牵晴汇公司二审答辩称:针对蜜然贸易公司的上诉请求第一项,首先,牵晴汇公司认为根据双方租赁合同附件4,第二条第一项明确约定了作为乙方在商铺内安装的是分表并非总表,蜜然贸易公司应当按照实际用电量向受托管理人缴费。二、蜜然贸易公司作为承租人对所安装的电表没有在用电部门开立独立的户头,不具有向供电部门独立缴费的义务。三、违约金起止日期在双方合同5.5.5以及附件3第二部分第三条第六项,该约定了乙方应当按照每月收到受托管理人规定的日期支付电费,相关账单牵晴汇公司在一审已经提交,同时根据租赁合同17.5条,约定了逾期付款的违约责任为每日万分之五,因此一审判决蜜然贸易公司支付逾期缴纳电费及公摊电费的违约金符合法律和合同约定。关于上诉请求的补交保证金的违约金问题,牵晴汇公司认为违约金是作为违反合同的民事责任的方式之一,是当事人一方不履行合同向对方支付一定数额的金钱,该违约金在性质上可以分为惩罚性和补偿性违约金,而双方在租赁合同17.5条明确约定了蜜然贸易公司逾期缴纳保证金按照每日万分之五的标准支付逾期违约金。该违约条款在性质上可以属于惩罚性的,惩罚性违约金并非以产生的实际损失作为法定判断标准,在双方对合同约定不违反法律强制性规定,也未高于实际损失,是受法律保护的。本案中蜜然贸易公司对拖欠牵晴汇公司电费以及保证金的事实是没有异议的,因此其应当依约向牵晴汇公司承担相应的逾期付款违约金。
经审查,原审查明事实无误,本院予以确认。另查明:2016年3月17日,由于蜜然贸易公司恶意拖欠租金和相关费用经催告仍不履行,牵晴汇公司委托律师事务所向蜜然贸易公司发出解除租赁合同通知书的律师函,该函于2016年3月18日由蜜然贸易公司签收,该证据牵晴汇公司在另案中已经向法庭提交。2016年5月19日,本案双方办理了商铺恢复原状和交接手续,并在当日签署商铺交还手续。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蜜然贸易公司的上诉请求及牵晴汇公司的答辩意见,分析如下:
根据本案双方补充合同约定,牵晴汇公司提供正常电源给蜜然贸易公司使用,而蜜然贸易公司须按用电量向受托管理人缴纳费用。现牵晴汇公司已代垫了蜜然贸易公司的电费,而蜜然贸易公司并无证据证明自己向电力部门交缴,故牵晴汇公司向蜜然贸易公司收回该代垫款于法有据。双方在租赁合同17.5条明确约定了蜜然贸易公司逾期支付其他应付款项的,按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。蜜然贸易公司没有及时支付上述电费给牵晴汇公司应承担相应的违约责任,为此,原审法院判处蜜然贸易公司向牵晴汇公司支付迟延支付商铺电费及公摊电费的违约金并无不妥,本院予以维持。至于因保证金未补足而产生的违约金问题。双方在租赁合同17.5条中亦明确约定了蜜然贸易公司逾期缴纳保证金的,按照每日万分之五的标准支付逾期违约金。蜜然贸易公司收到牵晴汇公司发出的通知后未对保证金进行补足的构成违约,应承担相应的违约责任。本案蜜然贸易公司以其迟延缴交该部分保证金并不会对牵晴汇公司产生损失为由认为其不应向牵晴汇公司支付迟延补足保证金的违约金缺乏依据,本院不予采纳。
综上所述,审查原审查明事实清楚,适用法律准确,处理结果并无不妥,本院予以维持;上诉人蜜然贸易公司的上诉主张,均理据不足,依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费102元,由上诉人广州市蜜然贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  张燕宁
审判员  郑怀勇
审判员  李 静

二〇一六年八月十八日
书记员  杨仁义
林嘉丽