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青岛经济技术开发区金融物业管理中心与乔旭光物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2015-12-29
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)黄民初字第7408号
原告青岛经济技术开发区金融物业管理中心,住所地青岛经济技术开发区。
法定代表人高毅,职务董事长。
委托代理人高松,男,系该物业管理中心职员。
委托代理人张鹏,女,系该物业管理中心职员。
被告乔旭光,男,1977年12月23日出生,汉族,住青岛市黄岛区。
原告青岛经济技术开发区金融物业管理中心与被告乔旭光物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员马先明担任审判长,与人民陪审员李梅、代理审判员车绍文共同组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告委托代理人高松、张鹏、被告乔旭光均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告青岛经济技术开发区金融物业管理中心诉称,根据《山东省物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的有关规定,原告受青岛XX小区业主大会之委托,已从2012年3月对XX小区进行物业服务,被告居住在XX小区,已经接受原告提供的物业服务,被告自2012年3月以来一直拖欠物业服务费、电费,截止2013年8月31日,被告共拖欠物业服务费、电费共计人民币8067.87元,根据有关法律规定,按时交纳物业服务费、电费是小区业主之义务。请求判令:1、被告支付自2012年3月至2013年8月期间的物业服务费、电费,共计人民币8067.87元,后原告在庭审时将诉讼请求变更为判令被告支付原告自2012年3月至2013年8月期间的物业服务费、电费,共计人民币2300.37元;2、本案诉讼费由被告承担。
被告乔旭光辩称,被告的储藏室没有对外出租,之所以不交物业费是因为被告的储藏室无法使用,因为储藏室门口的消防通道被占用,这是不交物业费的原因之一。另外,很多业主反映原告曾承诺24小时有保安,但被告从未见过保安,且原告还承诺增设建设设施、封闭小区等等,原告至今也没有实现,物业费就从两毛三涨到五毛。被告对原告提供的服务能不能达到原告所说的收费标准提出质疑,所以部分业主为此拒交物业费。现在的物业管理水平远远达不到五毛钱的标准,还不及两毛三的时候。本案的物业合同是无效合同,因为业主委员会由五人组成,而签字的只有二人是真正的业主委员会委员,并且没有提供委托签字代理书,被告自2012.3-2012.11月,已将电费交给物业公司,之后其直接去电业局交电费,被告未在《关于XX小区聘请物业公司的通知》上签字,其也没有接到该通知。
经审理查明
被告所居住的“XX小区”成立了业主委员会-“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”,其业主委员会的成员包括马某某、魏某某、赵某某、管某某、张某某等五人,其中马某某为主任,魏某某为副主任。李某某与马某某系母子关系,魏某某与被告乔旭光系夫妻关系。“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”在有关部门进行了备案登记并刻制了“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”公章。
庭审时原告提交“XX小区”《物业管理委托合同》一份,记明,委托方为“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”,受托方为原告。委托方将“XX小区”委托原告实行物业管理,物业管理服务内容包括房屋公共部位及其附属设施的维护、生活垃圾收集和环境清扫保洁、公共绿地及其设施养护管理、通知有关单位维修本小区公共设施或按照有关单位的委托协议对房屋、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的有关事项进行服务和维修管理等;代收代缴收费服务:受有关部门或单位委托,原告可提供水费、电费、热费、房租等代收代缴收费服务;物业管理服务费,住宅按照建筑面积每月每平方米0.50元…委托期限为2012年3月10日起至2017年3月10日止。委托方盖有“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”公章和“李某某”“赵某某”“管某某”签字,受托方盖有原告公章。落款时间为2012年3月。被告称,对物业委托合同的书面形式无异议,但该物业合同是无效合同,理由是业主委员会签字人之一李某某是无权代理,李某某并非业主,她无权签订合同。签订合同的其他人员赵某某和管某某是业主也是管理会委员,但两人受雇于原告,原告给她们开工资,所以签订了损害被告利益损害全体业主的利益,合同中增加的部分是由两人受益的。根据法律的解释可以认定本案的合同是无效合同。
庭审时原告提交《关于XX小区聘请物业公司的通知》一份,载明,XX小区业主委员会与原告多次接洽,原告同意接管XX小区,具体管理事宜如下:1、搞好环境卫生,做好绿化管理工作2、物业公司一次性出资金在小区内增设监控系统。增加保安巡逻3、物业公司一次性出资金在小区西北加装大门…5、物业管理费按建筑面积计算:住宅为每平方米0.50元,办公、商业为每平方米0.8元…以上为本小区具体的实施方案,如本小区全体业主同意该方案就开始实施。同意以上实施方案的业主签字:(后附小区业主签字表共86人签字,已经过半数)。被告认为该通知上没有被告的签字,被告也没有接到该通知,据了解是业主委员会一部分人炮制的表,大部分不是本人签字,有一些不是业主而是租赁房屋的人签字。
本院审理(2013)黄民初字第7409号原告青岛经济技术开发区
金融物业管理中心诉被告王金岳物业服务合同纠纷一案过程中,被告王金岳申请本案被告乔旭光作为证人出庭作证,被告乔旭光在被问及“是否知道原告与业主委员会签的合同”等问题时回答:“我知道(原告与业主委员会签了合同),内容不清楚。我知道李某某的身份,但不是很明确,据我了解她不是小区的业主。对赵某某和管某某,我知道是小区业主,在小区打扫卫生。”“赵某某”和“管某某”什么时候在小区打扫卫生“具体时间记不清了。肯定是签合同以后,签合同是在去年10月份以后,我见她打扫卫生是在今年。可以调取监控。”“我听说赵某某和管某某是业主委员会成员,我没选她们,我知道魏某某(与被告乔旭光系夫妻关系)是成员。她(魏某某)是副主任。…”
原告依据与“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”签订的《物业管理委托合同》进驻小区实际进行物业管理服务至今。
被告所居住XX小区的水电由青岛经济技术开发区自来水公司和电业局供应,原告未能举证证明其与青岛经济技术开发区供电局之间有委托代收代缴电费合同。
被告为“XX小区”业主,其居住房屋建筑面积为98.75平方米,居住期间,被告自2012年3月至2013年8月未缴纳物业管理费,原告追要每月49.10元,计857.30元。
庭审时,被告提交照片二十张,欲证明原告履行的义务不符合合同约定,不符合国家物业管理的规定,如防盗门及楼道里没有清除小广告,乱停车扰民,消防通道上乱堆物品带来消防隐患等。
以上事实,有原、被告提交的物业管理委托合同、关于XX小区聘请物业公司的通知及业主签名、备案材料登记表、印章刻制证明、交接明细、欠费明细、小区照片及双方当庭陈述笔录在案为凭,经本院审查和庭审质证,可以认定。
本院认为,物业服务合同是指物业服务企业与物业业主或业主委员会双方在平等协商基础上,按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准,由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动,从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益,由物业业主或使用权人支付相应服务费用,以此为内容而达成的协议。物业业主的主要义务是缴纳物业服务费,物业服务企业的主要义务是提供公共服务,包括设备维护、小区环境卫生、保安等全方面的综合服务。
原告自2012年3月进驻被告所居住XX小区并对该小区进行了物业管理服务事实清楚。被告否认原告提交的《物业管理委托合同》、《关于XX小区聘请物业公司的通知》以及所附签名的真实性和有效性。被告对原告提交《关于XX小区聘请物业公司的通知》认为该通知上没有被告的签字,被告也没有接到该通知,据了解是业主委员会一部分人炮制的表,大部分不是本人签字,有一些不是业主而是租赁房屋的人签字。本院认为,原告提交的该《关于XX小区聘请物业公司的通知》是被告小区业主委员会在选聘物业管理公司时形成并保存的档案材料,无需原告“制作”并“签章”,被告也未举证证明或申请鉴定被告的签字或其他业主签字均不是本人签字,本院对该通知及所附签字真实性予以采信,被告对该通知的辩称无事实依据,本院不予采信。故青岛经济技术开发区XX小区业主委员会成员可以持经过登记备案的“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”公章依法与包括原告在内的市场主体签订有关小区物业服务等合同,据此“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”有权与本案原告签订物业管理委托合同。《关于XX小区聘请物业公司的通知》载明,原告同意接管XX小区,具体管理事宜中包括物业管理费按建筑面积计算:住宅为每平方米0.50元,办公、商业为每平方米0.8元等具体收费标准,该通知后附小区业主签字表共80余人签字,已经过半数,而原告与“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”签订的《物业管理委托合同》中约定的住宅按照建筑面积每平方米0.50元等约定与《关于XX小区聘请物业公司的通知》中载明的标准相同,说明《物业管理委托合同》是经过过半数业主通过并授权“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”与原告依法签订的,原告有权依据合同按照住宅每平方米0.50元的标准收取物业管理费,被告应按照建筑面积每平方米0.50元缴纳物业管理费。
被告认为原告提交的《物业管理委托合同》是无效合同,理由是业主委员会签字人之一李某某是无权代理,业主委员会签订合同的人员李某某并非业主,她无权签订合同,签订合同的其他人员赵某某和管某某是业主也是管理会委员,但两人受雇于原告,原告给她们开工资,所以签订了损害被告利益损害全体业主的利益,合同中增加的部分是由两人受益的,被告认为根据法律的解释可以认定是无效合同。本院认为,既然“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”有权与本案原告签订物业管理委托合同,则根据合同法的规定,本案原告与“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”在物业服务管理合同上盖章后合同即成立并生效,无需法定代表人或业主委员会成员签字。被告不否认被告所居住的XX小区成立了业主委员会-“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”,而“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”在有关部门进行了备案登记并刻制了业主委员会公章,作为被告的乔旭光在本院2013黄民初字第7409号案件作为证人出庭作证回答“是否知道原告与业主委员会签的合同”等问题时回答:“我知道(原告与业主委员会签了合同),内容不清楚。…我听说赵某某和管某某是业主委员会成员,我没选她们,我知道魏某某(与被告乔旭光系夫妻关系)是成员。她(魏某某)是副主任。…”被告未举证证明该业主委员会已经被罢免或进行了重新选举,说明“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”是合法存在的。居民小区业主委员会是该居民小区群众性自治组织,业主委员会成员也是小区居民根据居民意愿自行选举产生,被告也不否认其小区业主委员会成员为马某某、魏某某、赵某某、管某某、张某某等五人,被告未能举证证明业主委员会成员不得在所聘请的物业公司兼职,故赵某某和管某某即使是在物业管理委托合同上签字也不构成合同无效的理由。李某某虽系业主委员会主任马某某的母亲,但其在不在合同上签字不影响合同的效力。即2012年3月,原告与“青岛经济技术开发区XX小区业主委员会”为合同双方的“XX小区”《物业管理委托合同》内容并不违反法律行政法规的强制性规定,是双方真实意思的表示,系有效合同。作为小区业主的被告应受该物业管理委托合同的约束,依照合同约定依法缴纳物业管理费。
关于被告抗辩原告履行的义务不符合合同约定,不符合国家物业管理的规定,如防盗门及楼道里没有清除小广告,乱停车扰民,消防通道上乱堆物品带来消防隐患等问题。原告的物业服务范围是认定其是否存在违约行为的基础,被告应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任,虽然被告提交了照片等证据材料证明原告未全面履行物业服务,但不能足以抗辩其应当免交物业费,如果原告对被告的物业服务存在的问题经投诉后仍不予改进,被告可以通过业主大会议定其维权方式,不应以拒交物业费为抗辩理由,故本院对被告的该抗辩事由不予支持。
本案原告并未与黄岛电业局签订代收代缴电费服务合同,原告无权向被告收取电费。
综上,原告作为XX小区的物业管理人,对小区实施物业管理服务,被告作为该小区业主应支付相应的物业服务费用,即被告应当支付原告2012年3月至2013年8月的物业服务费862.08元(98.75平方米×0.5元/月平方米×17个月+98.75平方米×0.23元/月·平方米×2012年3月一个月),原告自愿追要857.30元,是原告对自己权利的处分,本院予以照准。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《物业管理条例》第二条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:
一、被告乔旭光于本判决生效后十日内支付欠原告青岛经济技术开发区金融物业管理中心自2012年3月至2013年8月物业服务费人民币857.30元;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由原告承担35元,由被告承担15元,因原告已预交,被告承担部分于判决生效十日内支付给原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状,正本1份,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉费,上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的,视为未上诉。
判决生效后,权利人申请强制执行的期限为2年。
审 判 长  马先明
代理审判员  车绍文
人民陪审员  李 梅

二〇一四年八月二十日
书 记 员  侯衍玲