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陈凯、陈璐商品房预售合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-11-22
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终10616号
上诉人(原审原告):陈凯,男,汉族,1984年11月4日出生,住四川省绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人:李建刚,重庆锐力律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨斌,重庆锐力律师事务所律师。
上诉人(原审原告):陈璐,女,汉族,1984年8月29日出生,住四川省绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人:李建刚,重庆锐力律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨斌,重庆锐力律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):成都北新知识城置业有限公司。住所地:四川省成都市新都区蜀龙大道中段619号英伦世家7号楼3层9号。
法定代表人:陈玮,总经理。
委托诉讼代理人:田萌萌,四川发现律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王韬,四川发现律师事务所律师。
上诉人陈凯、陈璐因与被上诉人成都北新知识城置业有限公司(以下简称北新知识城公司)商品房预售合同纠纷一案,不服成都市新都区人民法院(2015)新都民初字第3344号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
上诉人陈凯、陈璐上诉请求:撤销一审判决,依法改判北新知识城公司向陈凯、陈璐赔偿人民币17828.12元;一、二审诉讼费用由北新知识城公司承担。事实和理由:1、一审判决程序违法,超期审理;2、一审判决适用法律错误,对于双方补充协议第十条的协议效力应认定为无效的格式合同,因此,补充协议中的附图应当成为双方约定的内容,现楼盘现状与附图不一致,北新知识城公司应当承担违约责任;3、陈凯、陈璐购买的房屋所在的”北欧知识城-3G创智广场”系一个项目,无论分为几期规划建设,无论其中第几期进行了规划变更,均属于整体规划变更,而北新知识城公司未依约告知该情况违约,应当赔偿陈凯、陈璐的损失。
北新知识城公司辩称,一审中,双方申请自行和解,该期限不应计入审限,因此,陈凯、陈璐主张一审法院超审限审判不符合客观实际。双方买卖的房屋属于项目一期,而陈凯、陈璐主张变更规划的楼栋在二期,且二期规划系在陈凯、陈璐购买房屋后通过审批,故北新知识城公司并未变更过二期规划。综上,一审判决认定事实清楚,使用法律正确,请求予以维持。
陈凯、陈璐向一审法院起诉请求:判令北新知识城公司赔偿陈凯、陈璐人民币17828.12元。
一审法院认定事实:2012年4月18日,陈凯、陈璐(买受人)与北新知识城公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定陈凯、陈璐购买北新知识城公司开发的位于成都市新都区(号)”北欧知识城-3G创智广场”2幢13层6号房,该商品房所在楼栋的主体建筑层数为21层,其中地上20层,地下1层。该商品房所在项目的建设工程规划许可证号为:建字第510114201130123。陈凯、陈璐所购商品房用途为办公,按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米10514.34元,总价款445703元,陈凯、陈璐采取商业贷款方式付款。该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。北新知识城公司应当在2014年3月30日前向陈凯、陈璐交付该商品房,该商品房交付时应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测报告书。合同第七条关于规划变更载明:”出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿”。陈凯、陈璐所购商品房平面图及在整个楼栋(2号楼)的位置图为该合同的附件之一。为进一步明确双方的权利义务关系,陈凯、陈璐与北新知识城公司又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》,补充协议第十条载明:”双方均同意以合同和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据。如与宣传资料、样板房、沙盘及其他非本书面合同所体现的数据、文字、布局有出入的,均不视为本合同的组成部分,均以本合同及本补充协议内容为准。凡合同及本补充协议未约定之事项,对双方无约束力。凡附图,均为示意,不视为精确表示,具体以交付现状为准。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的,应由买受人主动告知出卖人,本合同的签署,视为出卖人已满足买受人的各项要求”。合同签订后,双方在合同履行中,陈凯、陈璐认为案涉楼盘”北欧知识城-3G创智广场”二期修建的6号楼,与合同附图的形状、比例明显不符,北新知识城公司擅自进行了规划变更,未征得买受人的同意,违反了合同第七条的约定,应承担相应的违约责任。故诉至一审法院,请求依法解决。
一审法院另查明,案涉房产项目”北欧知识城3G创智广场”分为一期和二期,一期于2011年7月26日取得建字第510114201130123《建设工程规划许可证》,建设项目名称:”北欧知识城3G创智广场”一期1#-3#楼、9号楼、地下室,建设规模85703.85平方米,商业60981.88平方米,地下24721.97平方米。一期《建设工程规划许可证》附图成都市新都区规划管理局审核通过的总平面图制图时间为2011年5月;2013年报批二期的规划设计时,北新知识城公司向成都市新都区规划管理局报送了《关于”北欧知识城3G创智广场二期”建设方案调整的报告》,成都市新都区规划管理局新都规划函[2013]169号复函回复为:”在各项经济技术指标满足原规划条件要求的前提下,原则同意项目二期4#、5#、6#楼及商业裙房调整(详见附件2)。调整后,方案总建设面积减少982.33平方米,其中地上计入容积率建筑面积增加34.79平方米,地上不计入容积率建筑面积减少44.98平方米,地下建筑面积减少972.14平方米(详见附件1)”。该复函附件1为二期调整后的方案总平面图,在该图上成都市新都区规划管理局批示:”新都规划函[2013]169号附件1,预公示无异议后方可实施”。对二期的建设方案进行调整后,北新知识城公司按成都市新都区规划管理局的要求和根据相关法律规定,对调整后的建设方案进行了公告,公告后,二期于2013年10月11日取得《建设工程规划许可证》,建设项目名称:”北欧知识城3G创智广场”二期4、5、6号楼及地下室,建设规模128440.56平方米,总平面图(盖章)其中商业36615.09平方米、架空327.71平方米、办公62341.91平方米、地下29155.85平方米(地下商业12594.56平方米、车库、库房、设备16561.29平方米),二期《建设工程规划许可证》附图成都市新都区规划管理局审核通过的总平面图制图时间为2013年9月,该总平面图与成都市新都区规划管理局批示需公示的调整后的总平面图各项数据一致。
一审法院再查明,北新知识城公司于2014年3月19日向陈凯、陈璐交付了案涉商品房,陈凯、陈璐已收房,并于2014年10月31日为陈凯、陈璐办理了房屋产权证。
一审法院认定上述事实有双方陈述和经一审庭审质证的下列证据证实:商品房买卖合同及补充协议、房屋销售专用收据以及付款凭证、模拟沙盘照片、宣传资料、成都市新都区规划宣局关于”北欧知识城3G创智广场二期”建设方案调整的复函、现场照片、北欧知识城3G创智广场商户手册、公证书、设计图纸、建设工程规划许可证、经公证的建设方案调整公示牌、调整前的建设方案图、建设方案调整前、后沙盘照片等证据在案佐证。
一审法院认为,陈凯、陈璐与北新知识城公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人真实意思的表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效成立的合同,应受国家法律的保护。合同签订后,双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同履行中,北新知识城公司已按合同约定向陈凯、陈璐交付了商品房并为陈凯、陈璐办理了房屋产权证,未有违约的情形出现。本案中,陈凯、陈璐所主张的损失是其认为北新知识城公司变更了二期的规划设计,损害了其权益。对此一审法院分述如下:首先,陈凯、陈璐主张的依据是双方当事人签订的买卖合同第七条的约定,而该约定所针对的标的物是一期建设项目,而非陈凯、陈璐所主张针对的标的物即二期建设项目,合同及补充协议对于二期建设项目的形状、层高也未作出明确具体的约定。因此陈凯、陈璐依据其与北新知识城公司签订的《商品房买卖合同》主张损失,与本案一审庭审中查明的事实不符;其次,陈凯、陈璐所购商品房所在项目”北欧知识城-3G创智广场”一期、二期的规划设计总平面图不是同一时间段制作、审批,一期的制作、审批于2011年7月,二期的制作、审批于2013年9月,因此陈凯、陈璐在购买一期商品房时关于”北欧知识城-3G创智广场”规划设计的总平面图,其中涉及二期部分的规划设计仅是示意,是未通过相关部门审核通过的规划设计方案。并且双方签订的补充协议中明确约定:”双方均同意以合同和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据。如与宣传资料、样板房、沙盘及其他非本书面合同所体现的数据、文字、布局有出入的,均不视为本合同的组成部分,均以本合同及本补充协议内容为准。凡合同及本补充协议未约定之事项,对双方无约束力。凡附图,均为示意,不视为精确表示,具体以交付现状为准”,故陈凯、陈璐无充分证据证明北新知识城公司违反了上述合同的约定。再次,根据本案审理查明的事实,陈凯、陈璐所主张的法律关系应是相邻权纠纷,而非商品房预售合同纠纷。综上,陈凯、陈璐要求北新知识城公司因侵权而承担赔偿损失的诉讼请求,于法无据,一审法院不予支持。据此,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决:驳回陈凯、陈璐的诉讼请求。一审案件受理费123元,由陈凯、陈璐负担。
二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致,对此,本院予以确认。
二审中,陈凯、陈璐明确放弃关于一审法院超审限审理的主张。
本院认为,本案二审的主要争议焦点有两个,现评判如下:
一、关于补充协议第十条是否无效的问题
本院认为,补充协议系北新知识城公司提前制定且重复使用的协议,应为格式合同,其中条款应为格式条款。但陈凯、陈璐并未举证证明案涉《补充协议》第十条约定内容存在排除陈凯、陈璐主要权利,减轻北新知识城公司责任,加重陈凯、陈璐责任的情形,因此,陈凯、陈璐主张补充协议第十条系格式条款无效的主张,本院依法不予支持。
二、关于北新知识城公司是否存在违约行为,进而陈凯、陈璐有权要求赔偿损失的问题
本院认为,根据本案查明事实,陈凯、陈璐购买案涉房屋时,案涉楼盘二期项目尚未进行规划验收,对于案涉6号楼的具体设计规划情况尚处于待定状态。同时在双方补充协议已经明确宣传资料、沙盘等内容不应视为合同组成部分,合同及补充协议对于案涉项目二期6号楼的形状、层高也未作出明确具体约定的情况下,陈凯、陈璐以案涉项目二期6号楼,不符合其购买一期房屋时的宣传为由,认为北新知识城交付的案涉房屋不符合合同约定,缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。故陈凯、陈璐认为北新知识城存在违约行为应当赔偿损失的主张,本院依法不予支持。
综上,一判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费246元,由上诉人陈凯、陈璐负担。
本判决为终审判决。
审判长  何广智
审判员  龚 耘
审判员  赵 锋

二〇一六年十二月二十日
书记员  杨大准