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原告南京淳辉物业管理有限公司诉被告李金头物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-09-18
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
南京市高淳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0118民初3412号
原告:南京淳辉物业管理有限公司,住所地南京市高淳区淳溪镇南漪路1-3号。
法定代表人李海旭。
被告:李金头,女,1970年3月12日出生,汉族,住南京市高淳区。
委托诉讼代理人:何冰龙,江苏镜湖律师事务所律师。
原告南京淳辉物业管理有限公司(以下简称淳辉物业)诉被告李金头物业服务合同纠纷一案,本院于2017年8月11日立案后,依法适用简易程序,于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告淳辉物业的法定代表人李海旭及被告李金头的委托诉讼代理人何冰龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淳辉物业向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付物业服务费合计7865.52元;2、被告承担本案诉讼费、公告费。
事实和理由:原告与高淳县万福房地产开发有限公司(以下简称万福公司)签订《御沁园物业管理服务合同》,合同约定由原告向南京市高淳区御沁园小区提供物业管理服务,双方对服务范围以及服务费均进行了明确的约定;依照物业服务合同约定原告为被告所在小区提供物业管理服务,被告应当及时向原告支付物业管理服务费,然该被告却未支付。截止起诉之日,被告尚欠原告自2014年1月1日至2017年3月31日的物业管理服务费7865.52元,原告多次催要,但该被告至今仍未交纳。依据《御沁园物业管理服务合同》,约定双方发生争议,协商不成均有权向人民法院提起诉讼。
被告李金头辩称:1、原告的诉讼主体错误,原告与我方之间并不存在物业服务合同关系,原告与万福公司签订的物业服务合同,并非与我方签订的合同,根据合同相对性原则,原告诉讼主体错误;2、原告虽然与万福公司签订了物业服务合同,但并未在相关部门进行备案,原告主张向被告收取物业费,没有事实和法律依据,原告不具备本案的诉讼主体资格;3、原告与万福公司签订物业合同的期限是2015年1月1日,故原告要求被告缴纳2014年度的物业费没有实施依据。综上,请求法庭依法驳回原告全部诉请。
围绕诉辩意见,原告淳辉物业向本院提交了御沁园物业管理服务合同、关于“万福城御沁园”前期物业管理试行收费标准的批复、御沁园工作联系单、御沁园小区巡逻小分队花名册、自行招用保安员单位服务区域备案登记表,被告提供南京市高淳区前期物业管理选聘备案表、御沁园物业管理服务合同、前期物业服务合同。对于原告提供的证据被告没有异议,但认为原告不是适格主体;原告对被告提交的证据没有异议,但认为自己是实际物业服务的提供人,应当收取物业费用。本院经审查,原、被告所举证据来源合法,内容真实,可以证明相关事实,对方也没有异议,本院依法对原、被告所举证据予以采信。
本院经审理查明的事实如下:被告李金头购买位于南京市××区丹阳××路××小区××室房屋,建筑面积为201.68平方米。原告系小区建设方万福公司选任的物业管理服务企业,为小区提供前期物业服务,该小区尚未成立业主委员会。建设方万福公司与淳辉物业签订的《御沁园物业管理服务合同》约定物业服务费用按业务房屋的建筑面积计算,由淳辉物业按照政府批复的标准向业主收取,多层住宅为0.8元/月/平方米,合同期限自2015年1月1日起。此后,原告提供了相应物业服务,而被告未按约支付自2014年1月1日起至2017年3月31日期间的物业管理服务费,原告多次催讨未果,引发纠纷。
本院认为,原告与万福公司签订的《御沁园物业管理服务合同》对该小区内所有业主均具有约束力,至该小区业主委员会聘请物业公司并签订新的合同时止。被告接受了物业公司提供的物业服务却未按约交纳物业管理服务费,显属违约,依法应承担违约责任。原告要求被告按照1元/月/平方米的标准支付物业管理服务费违反了合同的约定,本院不予支持。关于被告辩称的被告并未签订《御沁园物业管理服务合同》,并非合同的相对人,不应承担合同义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力,故被告上述抗辩本院不予支持;关于被告抗辩称原告并未进行相关备案,御沁园小区备案的物业公司是南京三维物业管理有限公司(以下简称三维物业),自己也已经向三维物业缴纳了物业费,为此淳辉物业提交了御沁园工作联系单、御沁园小区巡逻小分队花名册、自行招用保安员单位服务区域备案登记表,证明了自己也与万福公司签订了《御沁园物业管理服务合同》并实际提供了物业服务,本院对被告上述抗辩不予支持。原告淳辉物业诉称自2014年1月1日起提供物业服务,但合同约定的生效日期是自2015年1月1日起,淳辉物业的成立日期为2014年12月16日,故被告抗辩原告收取2014年度没有事实依据本院予以支持,对原告要求被告支付2014年度物业服务费的请求,本院不予支持。据此,依照《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定,判决如下:
一、被告李金头应于本判决生效之日起十日内向原告南京淳辉物业管理有限公司支付物业管理服务费4356.29元(201.68平方米*0.8元/平方米/月*27个月);
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告李金头负担。
本判决为终审判决。
审判员  杨国华

二〇一七年八月二十五日
书记员  江淑祺