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陈宝柱、刘琼等与成都城南之星置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-11-15
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0116民初9585号
原告:陈宝柱,男,1967年11月9日出生,汉族,住成都市双流区。
原告:刘琼,女,1970年9月6日出生,汉族,住成都市双流区。
共同委托诉讼代理人:欧林,四川及第律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人:蒋春燕,四川及第律师事务所律师。
被告:成都城南之星置业有限责任公司,住所地成都市双流区西航港街道办事处江安村社区三组。
法定代表人:罗昌仁,董事长。
联合管理人:浙江京衡律师事务所、泰和泰律师事务所。
委托诉讼代理人:刘子巍,浙江京衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王文豪,泰和泰律师事务所律师。
第三人:招商银行股份有限公司成都分行,住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号。
主要负责人:张强,行长。
委托诉讼代理人:唐茂淋,男,系该公司工作人员。
委托诉讼代理人:张千均,男,系该公司工作人员。
原告陈宝柱、刘琼与被告成都城南之星置业有限责任公司(以下简称“城南之星公司”)、第三人招商银行股份有限公司成都分行(以下简称“招商银行”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年8月10日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈宝柱、刘琼的委托诉讼代理人欧林、蒋春燕,被告城南之星公司的委托诉讼代理人刘子巍、王文豪,第三人招商银行的委托诉讼代理人张千钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈宝柱、刘琼向本院提出诉讼请求:1.判令解除陈宝柱、刘琼与城南之星公司之间形成的商品房买卖合同关系;2.判令城南之星公司退还陈宝柱、刘琼已经给付的购房首付款633525元及相应利息(利息从陈宝柱、刘琼付款之日起按银行同期贷款利率计算至实际付清为止),赔偿陈宝柱、刘琼因购房产生的各项实际费用支出的损失1770元,以上暂计635295元;3.判令解除陈宝柱、刘琼与招商银行之间形成的借款及担保合同关系,陈宝柱、刘琼的原有借款本金、利息及罚息全部由城南之星公司承担偿还义务。事实及理由:2014年8月23日,陈宝柱、刘琼与城南之星公司签订《商品房买卖合同》,约定陈宝柱、刘琼向城南之星公司购买位于成都市天府新区华阳街道×××17××号“城南之星”1-14-××号房屋一套,房屋总价为1263525元。城南之星公司应于2016年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付陈宝柱、刘琼,截止目前,城南之星公司仍未向陈宝柱、刘琼交付房屋。按照约定,陈宝柱、刘琼可以退房并解除双方签订的协议。城南之星公司实际占用了陈宝柱、刘琼的购房首付款,陈宝柱、刘琼有权要求城南之星公司支付其占用购房首付款期间的利息及因此产生的损失。签订上述合同后,陈宝柱、刘琼根据城南之星公司的安排,于2014年11月3日与招商银行签订了借款合同,贷款630000元,连同陈宝柱、刘琼自己应交的首付款633525元(总共1263525元)一并支付给了城南之星公司。陈宝柱、刘琼向城南之星公司履行了相关义务,但城南之星公司在约定期间届满后并未向陈宝柱、刘琼交付房屋,一直违约至今。为此,陈宝柱、刘琼根据陈宝柱、刘琼与城南之星公司双方合同约定和相关法律法规的规定,要求解除与城南之星公司之间形成的商品房买卖合同关系,由城南之星公司负责将陈宝柱、刘琼已经交纳的房屋首付款及利息退还给陈宝柱、刘琼,并对实际损失进行赔偿;由于陈宝柱、刘琼与城南之星公司的商品房买卖合同关系被解除,陈宝柱、刘琼与招商银行之间的借款合同关系也失去了存在的意义和法律基础,因此也需要一并解除,陈宝柱、刘琼原来由此形成的银行借款本金、利息以及罚息等债务均应由城南之星公司全部承担。
城南之星公司辩称,1.同意解除陈宝柱、刘琼与城南之星公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议;2.同意解除陈宝柱、刘琼、城南之星公司、招商银行签订的个人购房借款及担保合同;3.城南之星公司方愿意退还陈宝柱、刘琼已支付的购房款,并承担利息,但城南之星公司方认为根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定“未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”,上述利息计算的起止日期应该为陈宝柱、刘琼支付首付款之日起至破产受理之日止即2018年2月23日止;4.城南之星公司愿意向陈宝柱、刘琼支付其目前已支付给招商银行的贷款本息,城南之星公司愿意向招商银行支付陈宝柱、刘琼尚欠的贷款本息,但是因陈宝柱、刘琼逾期支付招商银行贷款本息所产生的复息、罚息,系陈宝柱、刘琼自身原因导致,应当由陈宝柱、刘琼自行承担责任,不应当由城南之星公司方承担,希望招商银行减免这些费用;5.对于陈宝柱、刘琼主张的损失,与商品房买卖合同无直接联系,不应在本案中处理,陈宝柱、刘琼应在拿到判决后,在管理人处申报债权时一起申报。
招商银行述称,1.对于与招商银行无直接关系的诉讼请求,不发表意见;2.陈宝柱、刘琼与招商银行签订合同后,招商银行完成了合同义务,借款及担保合同应当继续履行,如果借款及担保合同解除,请求法院依法判令陈宝柱、刘琼提前结清合同项下的剩余贷款本息后再解除,并由城南之星公司承担连带清偿责任;3.关于罚息的计算方式,虽然城南之星公司已经进入了破产程序,但是贷款合同贷款人是陈宝柱、刘琼,不是陈宝柱、刘琼破产,所以应当计算至结清之日。
本院经审理后认定事实如下:2014年8月23日,陈宝柱、刘琼与城南之星公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定陈宝柱、刘琼自愿购买城南之星公司开发的华阳街道天府大道南段1766号“城南之星”××幢××层××号商品房,建筑面积为59.22平方米,合同总价为1263525元。合同第十条约定:“交付条件(一)出卖人(即本案城南之星公司)应当在2016年6月30日前向买受人(即本案陈宝柱、刘琼)交付该商品房……”;第十二条约定:“逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理:(1)按照逾期时间,分别处理:[(1)和(2)不做累加](1)逾期在15日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限),自第十条约定的交付期限届满之次日至实际支付应付款之日止,出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,合同继续履行,自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”
《商品房买卖合同附件及补充协议》第二条约定:“买受人在2014年8月21日前支付首付款人民币633525元,并到城南之星公司指定的银行申请按揭贷款,申请贷款为总房价的50%,贷款总额为630000元。经银行审核批准后,直接全部一次性转付城南之星公司指定的账户,作为买受人支付的购房款余额。”第六条约定:“对《买卖合同》第十条、第十九条的补充约定一、出卖人承诺工程竣工日期提前至2014年12月31日之前。二、出卖人承诺房屋交付日期提前至2015年2月28日之前……”
陈宝柱、刘琼于2014年8月20日向城南之星公司支付购房定金28800元,于2014年8月21日向城南之星公司支付了房款604725元,合计633525元。
2014年11月3日,刘琼作为借款人,陈宝柱、刘琼作为抵押人,城南之星公司作为保证人,招商银行作为贷款人签订了《个人购房借款及担保合同》,合同约定陈宝柱、刘琼从城南之星公司处购买位于成都市双流区房屋,陈宝柱、刘琼向招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款,招商银行同意提供此项贷款,贷款金额为630000元,贷款期限为2014年11月3日起到2024年11月3日。第24条约定“抵押人(即本案陈宝柱、刘琼)愿意以其从售房人(即本案城南之星公司)处购买的本合同第2条所指房产(下指抵押物)的全部权益抵押给贷款人(即抵押权人),作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保……”;第33条约定“保证人(即本案城南之星公司)自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证……”;第34条约定“保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费)等”。
合同签订后,招商银行向陈宝柱、刘琼发放了贷款630000元,并按照约定将该笔款转入了城南之星公司的账户。2015年2月15日,陈宝柱、刘琼按照约定开始向招商银行还款,截止到2018年8月15日,陈宝柱、刘琼已还款金额累计为110185.11元(含本金63000元、利息47185.08元,罚息0元,复息0.03元)。
另查明,城南之星公司至今未向陈宝柱、刘琼交付上述房屋。陈宝柱、刘琼因购买该房屋产生公证费220元、预告登记费1550元。
还查明,2018年1月16日,案外人陈宜勇作为申请人向本院申请对城南之星公司进行重整,本院于2018年2月23日作出(2018)川0116破申1号民事裁定书,裁定受理申请人陈宜勇对被申请人城南之星公司的重整申请。经采取竞争方式,指定浙江京衡律师事务所、泰和泰律师事务所联合担任成都城南之星置业有限责任公司管理人。
以上事实,有陈宝柱、刘琼、城南之星公司及招商银行的陈述,陈宝柱、刘琼提供的《商品房买卖合同》及补充协议、首付款支付凭证、《个人购房借款及担保合同》、公证费收据、预告登记费收据,招商银行提供的银行还款明细等证据在卷为证。
本院认为,陈宝柱、刘琼与城南之星公司在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印,陈宝柱、刘琼与城南之星公司之间建立了商品房买卖合同关系;陈宝柱、刘琼与招商银行签订了《个人按揭贷款及担保合同》,双方亦建立了按揭贷款合同关系。陈宝柱、刘琼与城南之星公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议,陈宝柱、刘琼与招商银行签订的《个人按揭贷款及担保合同》系各方真实意思表示,不违反法律规定,应属有效。
本案的争议焦点为:1.陈宝柱、刘琼与城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就;2.陈宝柱、刘琼与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就;3.城南之星公司是否应当向陈宝柱、刘琼返还购房首付款及利息、已向招商银行支付的贷款本息,向招商银行返还余下贷款本息,以及返还金额为多少;4.城南之星公司是否应当向陈宝柱、刘琼支付因购房产生的损失。根据本案认定的事实和有关法律规定对上述争议焦点评述如下:
(一)关于陈宝柱、刘琼与城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就的问题。本院认为,双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定:“逾期交房责任(2)逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金……”陈宝柱、刘琼与城南之星公司双方在《商品房买卖合同附件及补充协议》中约定交房时间为2016年6月30日之前,截止本案辩论终结前,城南之星公司尚未向陈宝柱、刘琼交付房屋,已构成违约,按照双方约定,陈宝柱、刘琼可要求退房,陈宝柱、刘琼要求解除合同的条件已经成就。同时,城南之星公司亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,故陈宝柱、刘琼要求解除其与城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求,具有事实和法律依据,本院予以支持。
(二)关于陈宝柱、刘琼与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就的问题。本院认为,陈宝柱、刘琼与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》的目的在于,陈宝柱、刘琼通过向招商银行贷款购买涉案房屋,即城南之星公司开发的位于华阳街道天府大道南段1766号“城南之星”1幢14层1412号房屋。陈宝柱、刘琼与城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后,《个人购房借款及担保合同》的目的不能实现,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”之规定,现陈宝柱、刘琼与城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》已经解除,为有利于纠纷的全面解决,故陈宝柱、刘琼要求解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》有事实和法律依据,本院予以支持。
(三)关于城南之星公司是否应当向陈宝柱、刘琼返还购房款及相应利息、已向招商银行支付的贷款本息及相应利息,以及返还金额为多少的问题。本院认为,城南之星公司未按照合同约定时间向陈宝柱、刘琼交付房屋,导致陈宝柱、刘琼、城南之星公司双方签订的合同解除,城南之星公司系违约方。陈宝柱、刘琼、城南之星公司签订《商品房买卖合同》解除后,陈宝柱、刘琼通过支付首付款及向银行贷款的方式支付了全部购房款1263525元(首付款633525元+贷款630000元),根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定,城南之星公司应当向陈宝柱、刘琼返还首付款633525元,向招商银行返还购房贷款630000元。因截止2018年8月15日,陈宝柱、刘琼已经通过按约还款的方式向招商银行偿还了本息110185.11元,为减少诉累,该部分贷款本息由城南之星公司直接偿还给陈宝柱、刘琼即可,关于陈宝柱、刘琼已还按揭款部分的相应利息,因陈宝柱、刘琼未提交相关证据证明其损失,故本院不予支持。因城南之星公司实际占用了陈宝柱、刘琼支付的首付款这笔资金,故城南之星公司应当向陈宝柱、刘琼返还购房首付款633525元并支付相应资金占用利息。
本案中,陈宝柱、刘琼与城南之星公司及招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除的原因并非在于陈宝柱、刘琼及招商银行,而系由于城南之星公司的违约行为所致,且城南之星公司也系《个人购房借款及担保合同》的保证人,为减少诉累,本案中可由贷款的实际收取方即城南之星公司直接向招商银行承担购房人应当承担的责任。故城南之星公司应当向招商银行返还余下贷款本金及利息、罚息等(以招商银行系统里实际结清总金额为准)。
根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定:“未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”,该规定系关于破产债权申报的规定,是申报债权时利息的计算方式。因目前
双流县人民法院仅下达破产受理裁定,最终是否裁定宣告破产,尚未确定,破产法的上述规定并不影响本案基础法律关系的判决,故陈宝柱、刘琼主张的利息在本案中应计算至款项付清之日止,对城南之星公司的该抗辩本院不予采纳。
(四)关于城南之星公司是否应当向陈宝柱、刘琼支付因购房产生的损失的问题。陈宝柱、刘琼主张的预告登记费1550元、公证费220元,共计1770元,有陈宝柱、刘琼提供的证据在卷作证,该部分费用系陈宝柱、刘琼的实际损失,与本案有关联性,本院予以支持。
据此,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定,判决如下:
一、解除陈宝柱、刘琼与成都城南之星置业有限责任公司于2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》;
二、解除陈宝柱、刘琼、成都城南之星置业有限责任公司、招商银行股份有限公司成都分行于2014年11月3日签订的《个人购房借款及担保合同》;
三、成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陈宝柱、刘琼返还购房首付款633525元及相应利息(利息以28800元为基数,从2014年8月20日始计算至本判决确定的本金给付之日止,以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算;以604725元为基数,从2014年8月21日始计算至本判决确定的本金给付之日止,以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金,上述利息计算至本金付清之日);
四、成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陈宝柱、刘琼返还已支付贷款本息110185.11元;
五、成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司成都分行支付陈宝柱、刘琼尚欠的贷款本息(具体金额以成都城南之星置业有限责任公司支付该款项时招商银行股份有限公司成都分行系统内结清的总金额为准);
六、成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陈宝柱、刘琼支付其他损失1770元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5076元,由成都城南之星置业有限责任公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员  胡 蓉

二〇一八年十月十六日
法官助理  杨 晗
书 记 员  汤敏敏