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陈琤兰、苏福泉等与福建中超实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-07-04
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0503民初3502号
原告:陈琤兰,女,1985年8月2日出生,汉族,住福建省惠安县。
原告:苏福泉,男,1985年2月13日出生,汉族,住福建省泉州市丰泽区。
以上两原告共同委托诉讼代理人:李文质,福建贤泰律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人:吴冰冰,福建贤泰律师事务所律师。
被告:福建中超实业有限公司,住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号,统一社会信用代码91350500553225111E。
法定代表人:刘峰,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:罗金圳,福建刺桐律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴玉梅,福建刺桐律师事务所律师。
原告陈琤兰、苏福泉与被告福建中超实业有限公司(以下简称“中超公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年5月5日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告陈琤兰、苏福泉的委托诉讼代理人李文质、吴冰冰、被告中超公司的委托诉讼代理人吴玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈琤兰、苏福泉向本院提出诉讼请求:1、判令福建中超实业有限公司立即支付逾期交房违约金16842.7元(以482677元为基数按日万分之一计算自2014年7月1日至2015年6月14日)和自2015年9月15日起至2016年5月6日止共231天的逾期协助办证违约金11148元,共计27990.7元;2、判令福建中超实业有限公司立即协助陈琤兰、苏福泉办理房屋权属证书并支付从2016年5月7日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金(以482677元为基数,按日万分之一计算)。事实与理由:陈琤兰、苏福泉于2013年4月20日与中超公司签订《商品房买卖合同》,以总金额482677元向中超公司购买位于泉州市区商品房。根据《商品房买卖合同》第八条约定,中超公司应在2014年6月30日前交付商品房,但中超公司至2015年6月14日才交付房产。此外,根据《商品房买卖合同》第十四条约定中超公司须在房产交付使用后90日内,即2015年9月14日前到产权登记机关办好备案手续,并将办理权属登记需要由中超公司提供的资料交付给陈琤兰、苏福泉,协助办理房地产权属证书。根据合同约定,逾期交房和逾期协助办证违约金是以购房款482677元为基数,按日万分之一计算。
中超公司辩称,第一,根据合同约定,中超公司不存在逾期交房的情况,故无需承担逾期交房违约的责任。合同约定的可顺延事由应从该商品房所述的工程项目施工之日起算,因出现合同约定的可顺延风雨事由,中超公司至少可以顺延886天交房,因涉案工程用地红线内110KV架空缆化改造至少可顺延七个月时间,因市政供水管道施工影响至少可以顺延至2014年10月15日。陈琤兰、苏福泉并未在2014年6月30日前缴纳专项维修资金,而是延迟到2015年3月29日才缴纳部分,且至今未足额缴纳,故中超公司可以顺延至陈琤兰、苏福泉足额缴纳专项维修资金之日交房,而不用承担逾期交房违约金;第二,中超公司不应向陈琤兰、苏福泉支付逾期协助办证违约金,无法如期办理该房屋的初始登记有多方原因,部分属于相关单位或相关部门原因造成,不能一概而论认定是中超公司的原因,因此,非因中超公司原因不能要求中超公司承担违约责任。中超公司已于2016年11月2日完成开发项目首次登记证明并依约通知陈琤兰、苏福泉办理不动产登记和抵押登记,陈琤兰、苏福泉至今未办证系自身原因造成的。综上,请求法庭驳回陈琤兰、苏福泉的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:陈琤兰、苏福泉与中超公司于2013年4月20日签订一份《商品房买卖合同》(以下简称“合同”),约定陈琤兰、苏福泉向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼402号商品房,房屋总价款为482677元。合同第四条约定:“……除上述购房款外,其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取:1、除购房款外,买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用;2、专项维修资金于交房时统一缴纳,收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”;合同第八条约定:“出卖人应当在2014年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的;2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动,以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形;3、中大暴雨或6级以上风(以泉州气象台提供的资料为准)、停水、停电(以两公司在媒体上通知为准)造成无法施工”;合同第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”;合同第十四条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理:……2、买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”;合同第十八条约定:“专项维修资金由买受人按有关规定缴交,计人民币零拾零万陆千零百叁拾伍元整,于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六合同补充协议第二条约定:“1、买受人确认:本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址;如送达地址发生变更,保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人,否则,视为未变更,买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意:出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时,可采用直接送达、邮寄送达(挂号信或特快专递)中的任何一种方式……以邮寄送达方式的,投邮5日后即视为已经送达……”合同补充协议第五条第2款约定:“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意:如遇下列情形,出卖人可以予以延期交付:……(5)买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用,或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”合同附件六合同补充协议第六条约定:“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用:…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”合同补充协议第七条约定:“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内,向出卖人提供所需文件及资料,并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年5月21日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后,陈琤兰、苏福泉依约支付了全部购房款。中超公司于2015年1月30日向陈琤兰、苏福泉发送邮件一份,邮件内容载明为“交房通知书”;中超公司于2015年3月4日向陈琤兰、苏福泉发送邮件一份,邮件内容载明为“入伙再次通知书”,但中超公司所提供的证据未能证明两份邮件材料的具体内容。诉争商品房于2015年6月14日实际交付。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收,并于2015年1月16日通过消防验收合格。陈琤兰、苏福泉于2015年6月14日缴纳专项维修资金6035元。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号:闽(2016)泉州市总第0003号)】,载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记,报送资料齐全,同意予以办理。2016年11月17日,中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份;2016年11月18日,中超公司向上述合同载明的联系地址给陈琤兰、苏福泉邮寄一份载明内容为“通知函”的邮件,该份邮件于2016年11月19日妥投,收件人显示为他人。上述中超公司投递的邮件均依照陈琤兰、苏福泉在合同中列示的地址、电话进行邮寄。
另,本院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料,据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月20日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间,共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。
对于上述当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。双方的争议焦点在于:1、本案中超公司是否存在可顺延交房的情形,若存在,天数如何确定;2、中超公司逾期协助办证是否是由于其原因,若确系其原因,其所应当承担的逾期协助办证违约金应当如何确定。
关于焦点一,本院认为,第一,关于天气原因,中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算,但该项目是在双方签订合同之前施工,施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生,且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力,故本院对该辩称不予采信,本案应当根据合同第八条约定,以泉州气象台提供的相应资料为准计算自合同签订之日起可据以顺延交房的中大暴雨或6级以上风天气,这一期间共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天,故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月13日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气,故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月13日交房。第二,关于市政工程配套设施原因,中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》(42)会议纪要相互印证,形成完整的证据链,可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水,市政管网于2014年12月16日进行验收,自来水通水于2015年1月开通,致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收,并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日,而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日,即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内,故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三,关于专项维修资金的缴纳,合同第四条第4款约定专项维修资金于交房时统一缴纳,合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日前缴纳,结合该两条约定中载明的缴纳时间,可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中,陈琤兰、苏福泉已于2015年6月14日诉争商品房实际交付时根据合同载明的金额缴纳了专项维修资金,中超公司主张其可将交房时间顺延至陈琤兰、苏福泉实际缴纳专项维修资金之时,不符合双方的约定。结合前述分析,根据合同约定中超公司可顺延至2015年1月16日交房,中超公司主张其于2015年1月29日通知陈琤兰、苏福泉交房,但其所提供的证据不足以证明其所通知的交房时间,中超公司直至2015年6月14日才将诉争房屋交付给陈琤兰、苏福泉,已构成违约,应承担相应的违约责任。
关于焦点二,本院认为,第一,诉争商品房于2015年6月14日交付,根据合同第十四条的约定,中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈琤兰、苏福泉。如因中超公司原因,陈琤兰、苏福泉不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,中超公司应向陈琤兰、苏福泉支付违约金,故中超公司应自2015年9月13日起支付违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成,但并未提供相应的证据予以证明,故对该辩称不予采信。第二,关于计算逾期办证违约金的截止时间,合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定:“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用:…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”,对产权登记作出了如下约定:“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内,向出卖人提供所需文件及资料,并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”,上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容,即陈琤兰、苏福泉将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知陈琤兰、苏福泉办理产权登记之日。2016年11月2日,中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日,中超公司向陈琤兰、苏福泉邮寄的邮件载明邮件内容为“通知函”,该份邮件的收件地址系陈琤兰、苏福泉在合同中所列明的地址、电话,且邮件已经于2016年11月19日妥投,应当视为中超公司向陈琤兰、苏福泉送达了该份通知。故本院认定中超公司于2016年11月19日向陈琤兰、苏福泉发送办理产权登记手续的通知,陈琤兰、苏福泉主张其未收到该份邮件,但根据合同的约定,合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址,在陈琤兰、苏福泉并未书面通知中超公司变更送达地址的情况下,本院认定该份通知已送达给陈琤兰、苏福泉,故中超公司已于2016年11月19日通知陈琤兰、苏福泉办理产权登记,其所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2015年9月13日至2016年11月19日。
综上,本院认为,陈琤兰、苏福泉与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚,有双方签订的《商品房买卖合同》为证,本院予以认定。根据双方合同约定,中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付陈琤兰、苏福泉使用,因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间,共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数44天,中超公司就天气原因仅可顺延至2014年8月13日交房。另,中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日,而中超公司于2015年6月14日完成交付义务,故中超公司实际逾期交房的天数为149天,逾期未超过180日应按日支付已付款万分之一的逾期交房违约金482677×0.0001×149=7191.89元。对陈琤兰、苏福泉诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分,予以支持。另,依合同约定,中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务,如因中超公司原因致使陈琤兰、苏福泉未能在交房后90日内取得房屋权属证书的,中超公司应按日向陈琤兰、苏福泉支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月19日履行完毕相关义务,依约应支付给原告自2015年9月13日至2016年11月19日的逾期办证违约金,故中超公司实际逾期办证的天数为433天,故中超公司应该支付给陈琤兰、苏福泉的逾期办证违约金为482677×0.0001×433=20899.91元,对陈琤兰、苏福泉主张中超公司支付逾期协助办证违约金的合理部分,予以支持。前述,陈琤兰、苏福泉已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理,故对其要求中超公司履行协助办理义务的请求,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈琤兰、苏福泉逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼402号商品房的违约金7191.89元;
二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈琤兰、苏福泉逾期办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼402号商品房房屋权属证书违约金20899.91元;
三、驳回陈琤兰、苏福泉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元,减半收取250元,由陈琤兰、苏福泉负担110元,福建中超实业有限公司负担140元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员  刘圣楠

二〇一七年八月九日
书 记 员  沈唯敏
附:主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。