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广州市豪华汽车空调工业有限公司、广州市番禺珠江番发物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-10-31
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17889号
上诉人(原审原告、反诉被告):广州市豪华汽车空调工业有限公司,住所地:广州市番禺区。
法定代表人:杨炫。
委托诉讼代理人:陈志敏,广东金本色律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曾喜燕,广东金本色律师事务所律师助理。
上诉人(原审被告、反诉原告):广州市番禺珠江番发物业管理有限公司,住所地:广州市番禺区。
法定代表人:钟炽英,总经理。
委托诉讼代理人:王晓文,广东华誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人:梁书诚,广东华誉律师事务所实习人员。
上诉人广州市豪华汽车空调工业有限公司(以下简称豪华公司)、广州市番禺珠江番发物业管理有限公司(以下简称珠江公司)因租赁合同纠纷一案,均不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第353号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
上诉人豪华公司上诉请求:1、撤销一审判决第二项,改判珠江公司支付的履约保证金984614元归豪华公司所有;2、撤销一审判决第三项,改判驳回珠江公司要求豪华公司赔偿珠江公司整修、改造费用和其他经济损失的诉讼请求;3、撤销一审判决第五项;4、本案一审、二审诉讼费用由珠江公司承担。事实和理由:一、珠江公司未按时支付租金构成违约,豪华公司有权解除合同,没收履约保证金。豪华公司已经按照《物业租赁合同》的约定完成交场义务,珠江公司未接收全部场地的后果应当由其自行承担,珠江公司应当自接收场地之日起开始计租,根据《物业租赁合同》第七条第1点约定,珠江公司自接收场地后即未支付过租金,经豪华公司多次催收仍未支付,已经构成根本性违约,豪华公司有权解除合同并没收珠江公司已支付的履约保证金。本案中,因珠江公司违反《物业租赁合同的》的约定,未按时支付租金,且未经豪华公司同意私自撤场,豪华公司迫于无奈,为尽减损目的,收回租赁物管业,双方在一审中均确认合同无法继续履行而得以解除,但就解除合同的原因,豪华公司认为是珠江公司违约在先,故按照《物业租赁合同》第七条第l点的约定,豪华公司有权没收履约保证金,原审法院认为双方就解除合同达成合意而判决豪华公司应当返还履约保证金属认定事实不清,适用法律错误。二、珠江公司违约导致《物业租赁合同》解除,其就履行租赁合同的投入应当由其自行承担,与豪华公司无关。珠江公司在2008年3月至2014年2月期间支付的租赁合同印花税、工程勘验费、建设工程咨询费、招标代理费、改造工程款等合计人民币737260.9元和183263元共计920523.9元,部分发生在租赁合同约定之前,部分无法证实与涉案物业改造有关,在本次纠纷中,由于珠江公司不按时支付租金构成违约,应当由珠江公司自行承担因违约造成的损失。原审法院判决由豪华公司赔偿此损失属于认定事实不清,适用法律错误。二审庭审中,上诉人豪华公司补充上诉意见:一、一审判决认定租赁合同合法有效,没有按照合同约定支付租金应该承担违约责任,按照约定,珠江公司未支付租金逾期超过60天,豪华公司有权解除合同及没收保证金,豪华公司没有提出滞纳金,只是提出没收保证金,法院应该予以支持。二、基于合同有效,豪华公司已经向珠江公司履行交场义务,产生的费用是珠江公司的经营损失,与豪华公司没有关系。
上诉人珠江公司上诉请求:一、撤销一审判决第一、四、五、七项,将第二、三、六项判决改判为豪华公司向珠江公司双倍返还履约保证金1969228元、赔偿经济损失1820504.18元、驳回豪华公司全部诉讼请求。二、由豪华公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由:一、根据一审查明事实和法律规定,租赁场地不能正常使用属于豪华公司违约,珠江公司未付租金不属于违约行为。一审已查明:豪华公司于2008年12月17日通知珠江公司与2008年12月18日到涉案租赁场地办理交接手续,当天豪华公司向珠江公司移交了部分租赁场地、厂房和配套设施,现场仍有部分商铺未能清空及移交,后因沙头村民阻扰珠江公司对涉案租赁场地的施工改造工作珠江公司于2009年1月12日发函豪华公司认为该土地、物业与沙头村存在权属纠纷,故通知中止执行租赁合同。根据合同法第216条出租人基本义务、第67条先履行义务以及第212条的规定,豪华公司应当首先交付符合合同约定的租赁物交付承租人使用收益,然后承租人支付租金,但由于豪华公司与案外人发生纠纷导致其交付的场地不能施工改造为灯光夜市,所以珠江公司有权行使先履行抗辩权,通知中止执行租赁合同,不支付租金,不属于违约行为。故而一审认为珠江公司没有按合同约定支付租金应承担违约责任属于适用法律错误。二、豪华公司因案外人原因导致违约,应向珠江公司承担违约责任,其因此所受损失应向案外人主张。一审判决错误适用法律判决由珠江公司支付部分租金,反而不公平。根据合同法第121条及第228条的规定,本案租赁场地不能正常使用是由于案外人(第三人)的阻挠施工行为导致的,而且该案外人是因与豪华公司之间有纠纷才阻挠珠江公司正常使用租赁场地,因此豪华公司具有未能履行租赁期间保持租赁物符合约定用途义务的违约行为,应当向珠江公司承担违约责任。珠江公司因案外人主张权利,不能对租赁物使用、收益,有权不支付租金。豪华公司因此遭受损失(包括不能收取租金),应由豪华公司向案外人(第三人)主张。但是一审判决将豪华公司未能收取租金的损失转由珠江公司承担,既不符合上述规定,更有违公平。三、根据合同的约定以及法律规定,豪华公司应当双倍返还保证金并赔偿珠江公司经济损失。1、一审判决豪华公司仅退回履约保证金984614元属于适用法律错误,其应向珠江公司双倍返还履约保证金。根据一审已查明以及《合同法》第121条、第228条规定,豪华公司因与第三人的纠纷导致珠江公司一直未能正常使用租赁场地,已造成违约,珠江公司无需支付租金。故豪华公司在提前解除合同时不适用合同第七条第1项规定的约定解除权规定,根据上述合同约定豪华公司应当双倍返还履约保证金。2、一审对珠江公司工资损失的事实未能查清,应判决豪华公司赔偿珠江公司经济损失1820504.18元。一审已查明:珠江公司经审计确定有支付依据的经济损失920523.9元(737260.9元+183263元),无支付费用凭证的主要是对相关工作人员工资,由于珠江公司未提供社保及相关人员与项目关系证明,无法确定。但实际上,珠江公司已提供2009年度1月份至2014年度2月份的工资表,并非无支付费用凭证;珠江公司雇佣人员对场地进行保管,必然发生工资费用,因无社保关系证明不支持珠江公司主张,对珠江公司不公平。四、一审判决珠江公司向豪华公司支付水电费80000元事实不清证据不足。一审已查明:豪华公司于2008年12月17日通知珠江公司与2008年12月18日到涉案租赁场地办理交接手续,当天豪华公司向珠江公司移交了部分租赁场地、厂房和配套设施,现场仍有部分商铺未能清空及移交。豪华公司提供的水电费用明细及发票只能证明西丽南路X号总计发生水电费金额,但由于珠江公司接收的场地仅仅是西丽南路X号的部分场地,西丽南路X号发生的水电费总金额不能等同于珠江公司实际使用的水电量。同时,由于珠江公司接收部分场地后并没有实际经营,故而豪华公司主张珠江公司实际发生80000多元水电费,也不符合常理。因此一审判决珠江公司承担水电费80000元事实不清证据不足。二审庭审中,上诉人珠江公司补充上诉意见:根据珠江公司提供的证据9-15,以及补交的2015年文件处理表,由于豪华公司与案外人之间发生纠纷,导致案外人阻挠珠江公司进场施工,至此之后豪华公司作为出租方一直都未能与案外人解决纠纷,保障珠江公司正常使用合同约定的租赁场地,即租赁场地从2009年一直持续到2015年都是不能正常租赁使用,这一事实在一审判决中未体现。珠江公司认为一审没有查明事实,适用法律错误。
针对豪华公司的上诉,珠江公司二审辩称:答辩意见与我方上诉意见一致。
针对珠江公司的上诉,豪华公司二审辩称:一、一是豪华公司认为我方已经在2008年办理了总占地面积为37067场地的交付义务,双方签订了书面的交接表,豪华公司确认当时外围还有约1500平方米的商铺二次交接,占总面积的4%,双方约定可以延到2009年交付,我方在2009年通知珠江公司交付场地,但珠江公司拒不接收场地,责任在于珠江公司。二是所谓的历史用地的纠纷已经在双方签订合同前通过司法程序全部解决,依据生效的判决以及豪华公司向珠江公司提供的房产证证实涉案地块是属于豪华公司所有,我方作为合法所有人交付场地,有第三方人阻挠场地,责任由珠江公司自行承担。三是我方应当按约定交付场地并且租赁期内保持租赁物符合约定用途,涉案约定是工业厂房,由珠江公司负责办理变更手续,对于涉案物业的用途以及变更手续的办理约定清晰,豪华公司不存在违约行为。四是适用合同法先履行义务的行为,豪华公司已经履行交付义务,珠江公司进场施工,不存在先履行的抗辩理由。二、一是珠江公司没有举证我方存在违约行为,出租方的违约行为主要是没有交付物业或存在瑕疵,我方已经交付,并且珠江公司接受绝大部分物业,涉案物业不存在权利瑕疵,双方在进行现场移交时没有村民阻挠。二是按照合同规定,在场地移交后,经营风险在珠江公司,如果由于第三人原因不能经营应该向第三人追讨,豪华公司没有责任。三、豪华公司解除合同的依据是第7条第1项,双方同意解除,珠江公司已经于2014年撤场,我方收回,不存在我方擅自解除合同的情形;二是珠江公司一直没有使用场地的原因除了村民的阻挠行为之外,在2009年3月印发的会议纪要中,当时涉案物业在政府的支持和引导下可以达到复工条件,但珠江公司怠于履行,由此产生的损失由珠江公司负担。四、与我方上诉意见一致。五、豪华公司同意一审判决,期间由珠江公司占有使用,珠江公司承认没有支付,所以应当支付该笔费用。六、关于权属纠纷已经在签订合同之前解决,豪华公司在2013年已经就征地补偿协议关于谷粒补偿款的支付问题与村民达成协议,不属于权属纠纷问题。
豪华公司于2014年4月14日向一审法院提出诉讼请求:1.解除豪华公司、珠江公司双方于2008年11月签订的《物业租赁合同》;2.判令珠江公司已支付的履约保证金984614元归豪华公司所有;3.判令珠江公司向豪华公司支付所欠的租金1500万元、返还垫付的水、电费8万元及自起诉之日起按照银行同期贷款利率计收利息至付清之日止;4.珠江公司承担本案的诉讼费。事实与理由:豪华公司和珠江公司于2008年11月签订了《物业租赁合同》(下称“该合同”),豪华公司将位于番禺区市桥街西丽南路X号,占地面积37067㎡,建筑面积为11800.34㎡(宿舍除外)的国有土地使用权及地上建(构)筑物(下称“租赁物”)整体出租给珠江公司经营,珠江公司拟用作经营区政府的“番禺区市桥城区灯光夜市迁移项目”。合同约定租赁期限为10年,自2009年1月1日起至2018年12月31日止,自2009年2月15日起支付租金,第1至3年租金为492307元/月,第4至7年的月租金为每年递增5%;第8年起,每年按上一年度的租金标准递增3%。该合同约定珠江公司应于每月5号前支付当月租金。同时约定如承租方未按本合同约定支付租金,每逾期1天,按照应付金额的千分之一计付滞纳金;逾期超过60天的,业主有权单方解除合同,没收已支付的履约保证金,收回租赁物,因此造成业主其他经济损失,承租方应承担相应的赔偿责任。该合同签约后,珠江公司向豪华公司支付了相当于首年2个月租金的履约保证金人民币(下同)984614元,豪华公司亦依约将场地整体交付给珠江公司使用,但珠江公司未能按租赁合同的约定向豪华公司支付租金,截止至2014年3月25日止,珠江公司共拖欠豪华公司租金31315617.5元(详见租金明细表),豪华公司代珠江公司垫付租赁期的水电费月8万元(据实结算)。为履行减损义务,豪华公司于2014年3月10日向广州市番禺区人民法院提起诉讼【(2014)穗番法民三初字第255号】,根据双方的来往函件,珠江公司同意解除合同;珠江公司已于2014年3月10日自行离场,豪华公司已于2014年3月17日按现状接收涉案场地。豪华公司认为,双方签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示,内容没有违反法律强制性规定,合法有效,双方均应严格履行合同义务。珠江公司拖欠租金及水、电费的行为严重损害豪华公司的合法权益,考虑到珠江公司至今因客观原因没有实际经营,豪华公司主张减半收取珠江公司上述拖欠的租金及免收合同约定的滞纳金。为维护豪华公司的合法权益,特向法院提起诉讼,请求法院支持豪华公司的全部诉讼请求。
珠江公司一审辩称,不同意豪华公司的诉讼请求,依据《合同法》第216、218条规定,由于沙头村向豪华公司主张权利,而豪华公司又未能履行在租赁期间保持租赁物符合用途的义务,导致珠江公司不能对租赁物正常使用,故珠江公司无须支付租金,也没有其他任何的违约行为,不应当没收违约保证金。关于第一项诉讼请求,我方确认豪华公司擅自于2014年3月17日收回场地,并且将该场地出租给他人,导致珠江公司无法继续使用涉案场地,因此我方认为,豪华公司违法解除合同,鉴于本案的事实状态以及豪华公司的违约情形,我方要求豪华公司双倍返还履约保证金1969228元,赔偿珠江公司整修、改造费用和其他经济损失总计1820545.28元,诉讼费用应由豪华公司承担。关于本案的场地,因豪华公司与第三人的纠纷导致珠江公司一直未能正常使用,因此豪华公司无权要求珠江公司支付租金。
珠江公司一审反诉请求:1.请求判令豪华公司双倍返还履约保证金1969228元;2.请求判令豪华公司赔偿珠江公司整修、改造费用和其他经济损失总计1820545.28元;3.本案本诉诉讼费包括评估费由豪华公司承担。事实与理由:根据区政府建设和经营市桥街灯光夜市的安排,珠江公司(乙方)经豪华公司(甲方)平等协商,于2008年11月签署了《物业租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。《租赁合同》约定,豪华公司(甲方)将其位于广州市番禺区市桥街西丽南路X号,占地面积37067平方米,建筑面积为11800.34平方米(原地块宿舍除外)的国有土地及地上建(构)筑物整体出租给珠江公司(乙方)作经营用途使用。豪华公司应于2008年12月1日前将该物业按现状全部移交给乙方使用,租赁期限10年,自2009年1月1日起至2018年12月31日。免租期到2009年2月14日,豪华公司(甲方)自2009年2月15日起向珠江公司(乙方)计收租金。2009年1月4日,沙头村几十名村民阻止珠江公司进场施工。珠江公司报警并向上级有关部门汇报,区政府有关部门指示为维稳需要,暂停进场施工。珠江公司认为,因豪华公司与第三人的纠纷,导致珠江公司从2009年1月4日开始无法按照合同约定目的正常使用租赁物,豪华公司无权要求珠江公司支付租金。相反,由于豪华公司未能保证租赁期间物能被正常使用,已经违约,应当承担违约责任,赔偿珠江公司损失。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。”的规定,珠江公司要求豪华公司赔偿我方经济损失。恳请法院依法判如所请。
豪华公司一审反诉辩称,不同意珠江公司的反诉请求,具体理由如下:1.珠江公司使用涉案物业没有存在障碍,是能够正常使用的,双方在签订租赁合同之前,豪华公司一直正常出租给其他租户使用,并且收取租金,不存在因为权属问题豪华公司、珠江公司不能够经营的问题;2.基于是政府的工程,仅仅是个别村民带头闹事,以达到向村民承诺的收回土地的使用权,但豪华公司不存在任何就涉案物业的纠纷,根据维稳办印发的会议纪要,要求包括国资局、沙头街开发集团等等部门协调沟通,研究恢复施工的方案,也就是说,涉案物业已经具备了恢复施工的条件,也明确了干扰珠江公司使用的并非豪华公司的过错,在政府保驾护航的情况下,珠江公司依然怠于施工,应该承担违约责任;3.豪华公司认为,如果是沙头村村民无理阻止施工,导致珠江公司的损失,属于另外的法律关系,珠江公司应当另案起诉,与豪华公司无关;4、涉案物业权属的问题,珠江公司认为涉案物业存在权属纠纷导致无法使用涉案物业没有事实和法律依据,根据珠江公司提供的[2008]426号公文办理情况通知显示,租赁豪华公司的物业期限为10年以及灯光夜市是政府通过的,豪华公司原来是国有企业,早已取得涉案物业的土地证以及房屋所有权证,国资局对于豪华公司的涉案物业的权属是非常清楚的,因此才同意租用此地作为灯光夜市项目的用地。根据豪华公司提供的两份生效法律文书(2003)穗番法民初字第186号、(2003)穗中法民四终字第1854号可知,豪华公司与沙头村之间的谷粒补偿款以及权属纠纷已经在2003年底通过生效的判决解决。根据珠江公司提供的关于广州市豪华汽车空调工业有限公司土地使用权报告穗番国房字(2009)190号文明确涉案物业土地所有权属于国家,使用权属于豪华公司,沙头村认为的三年不交谷粒补偿款就可以收回权属属于无效条款,而且豪华公司提供的公证送达及沙头村提供的收款收据可知,沙头村以拒收豪华公司补偿款以达到收回土地使用权没有法律依据,经过协调,沙头村已经收回了前三年的租赁补偿款,并且出具了收据,自此,豪华公司一直按期缴纳谷粒补偿款从未拖欠。国土局番禺分局在2009年4月23日即珠江公司所称村民闹事之后做出报告明确涉案物业的85.6925亩土地已依法征收,豪华公司已依法办理土地登记,取得土地使用权证,国家的土地使用权和豪华公司的土地使用权依法受到法律的保护,并且豪华公司与沙头村之间的民事诉讼、生效的判决书已经确认了上述事实,要求属地的镇街尊重判决,豪华公司作为涉案土地权属人的事实是非常清楚的,不仅有房产证、土地证,还有主管政府部门的公文确认以及判决书确认,就沙头村与豪华公司的谷粒补偿款的支付问题的纠纷,双方应另寻法律途径解决,但这并不影响豪华公司作为涉案物业的权属人,根据合同法的规定,跟豪华公司签订租赁合同的效力。5.珠江公司认为涉案物业存在历史遗留问题的情况,豪华公司认为这是珠江公司的错误理解,不是权属上有瑕疵的历史遗留问题,是谷粒补偿款支付的问题,根据豪华公司与沙头村于1988年7月29日签订的征地补偿协议的规定,豪华公司除了按征地协议支付约定的补偿款之外,每年按每平方米土地补偿稻谷5市斤,既可以实物也可以折价,签订协议之后,豪华公司一直按照这协议支付谷粒补偿款直至2002年豪华公司经营状况下滑,有拖欠谷粒补偿款的情况,因此当时沙头村向番禺区人民法院起诉,要求补缴2002年的谷粒补偿款,撤销征地协议,交还土地,因此番禺法院作出了2003年186号判决书,判决豪华公司支付2002年的谷粒补偿款约13万元,驳回了沙头村其他诉讼请求,沙头村不服,向中院提起诉讼,中院作出(2003)穗中法民四终字第1854号判决书维持原判,双方的纠纷就此解决。2004年6月24日根据番府14届第44次会议纪要的规定,同意将番禺区汽车修理厂35%的股权转让给广州涡旋压缩机实业有限公司(以下简称涡旋公司),有关与沙头村因征地产生的稻谷补偿费全部由涡旋公司负责,新股东接手后,沙头村一直以三年不收补偿款打算收回土地的方法拒收了豪华公司依法缴纳的补偿款,因此豪华公司依法办理了公证催缴收费的送达手续,并且一直与沙头村协商具体的支付方式,双方一直协商至2013年4月18日,签订了解决历史征地补偿协议书,明确为了解决原补偿协议项下未履行的支付义务,也就是剩余补偿款一次性支付的问题,豪华公司为沙头村新建4000平方米物业,一次性支付300万元的资金,以该条件作为解决支付剩余年限谷粒补偿款的支付问题,因此这仅仅是涉及土地征地过程中谷粒补偿款的支付问题,并非珠江公司陈述的豪华公司于2013年4月18日才解决与村的土地权属纠纷,仅仅是为了解决一次性支付补偿款的问题而已,因此豪华公司认为珠江公司的反诉请求没有任何事实和法律依据,请求法庭予以驳回。
一审法院经审理查明:涉案租赁物位于广州市番禺区市桥街西丽南路X号,占地面积37067平方米,建筑面积11800.34平方米(原地块宿舍除外),权属人是豪华公司。
2008年11月,以豪华公司为甲方、珠江公司为乙方于签订一份《物业租赁合同》,其中约定:甲方同意将其所有位于广州市番禺区市桥街西丽南路X号,占地面积37067平方米,建筑面积11800.34平方米(原地块宿舍除外)的国有土地使用权及地上建(构)筑物(以下简称:租赁物)整体出租给乙方作经营用途使用。租赁物产权证书号:1、国有土地使用证号:番府国有(1994)字第01-22509、01-01631号,2、房地产权证:粤房地证字第××号、11××07号、08××95号、15××01号、11××08号、11××09号、11××10号、11××11号;上述物业为工业用途,甲方将上述物业原主体出租,乙方负责协调相关政府部门及办理该物业商业用途的相关审批手续;甲方应给予必要的协助,包括但不限于以甲方的名义协助乙方办理整修改造的各项报建审批手续等。如相关政府部门同意该物业变更为商业用途而依法要求补交地价款的,该款项以及因此需要变更土地使用证、房地产权证等登记内容所发生的税费均由甲方承担,甲方须按时缴纳;甲方同意乙方可对该租赁物业进行整修改造,乙方须向甲方提供整修改造的方案,经双方确认后,由乙方负责实施;该合同约定交付日期是在本合同签订后,乙方应及时制定及向甲方提交对租赁物进行整修改造的方案,乙方取得相关政府部门同意该租赁物工业转商业用途及整改施工所需批准文件后可进场施工。甲方应于2008年12月1日前将该物业按现状全部移交给乙方使用,但经双方协商一致,甲方可按约定分期分批向乙方移交物业;租赁期限是120个月,自2009年1月1日起至2018年12月31日止;起租期计算方式:甲方同意自该物业实际交付之日起,给予乙方的装修免租期,免租期到2009年2月14日届满,甲方自2009年2月15日起向乙方计收租金;租金的标准:双方协商一致,该物业1—3年每月租金总额为人民币(下同)(大写)肆拾玖万贰仟叁佰零柒元正(¥492307.00元),每年租金总额为(大写)伍佰玖拾万柒仟陆佰捌拾肆元正(¥5907684.00元)自第4年起,每年按上一年度的租金标准递增5%;自第8年起,每年按上一年度的租金标准递增3%(每年租金详见:附件一)。租金按月结算,乙方应在每月5日前交付月租金,先交租后使用。履约的保证金:在合同签订当日,乙方应向甲方缴纳相当于首年2个月租金标准租赁履约保证金(大写)玖拾捌万肆仟陆佰壹拾肆元整(¥984614.00元)作为租赁履约保证金;在合同签订后乙方应向甲方预交2009年1月的租金,合计(大写)肆拾玖万贰仟叁佰零柒元正(¥492307.00元);履约保证金不可抵作租金和水、电费等费用。租赁期满或本合同非因乙方违约的原因解除时,乙方在缴清租赁期内一切租金和相关费用之日起5个工作天内,甲方将乙方缴纳的履约保证金如数退还,期间不计利息;乙方应于每月5日前将租金存入甲方书面指定的银行账户内。甲方向乙方开具相当于租金总额50%租赁发票和相当于租金总额50%的管理费发票,由此所产生的税费由甲方支付。甲方的责任:保证该租赁物业拥有合法的使用权和支配权,保证该物业产权清晰,保证该租赁物业不存在被查封或抵押担保,并向乙方提供该物业的权属凭证复印件及一套完整的建筑图纸;因租赁物业原建筑物主体结构变损所产生的法律和赔偿责任由甲方负责,并负责赔偿因此造成乙方或其分组的第三者的直接损失,有关直接损失计算以政府认可具有相应资质的中介机构评估为准。如属于乙方实施整修改造造成该物业原建筑主体结构发生变化,由此所产生的一切责任和损失概由乙方负责;在正常使用的情况下,因甲方的原因导致该租赁物被查封或拍卖而影响乙方或其分租的第三者经营,属甲方违约,应向乙方双倍返还履约保证金,如不足弥补直接经济损失的,甲方应就不足部分承担赔偿责任。乙方的责任:乙方按本合同约定的标准及期限向甲方缴纳租金等相关费用;如乙方需对租赁物进行扩、加、改建,必须经甲方及相关规划行政主管部门审批后方可施工,甲方有权对工程进行监督。如属乙方人为或管理不善造成建筑物的损坏所产生的责任和费用,由乙方负责及承担。违约责任:如乙方未按本合同约定支付租金,每逾期1天,按照应付金额的千分之一计付滞纳金;逾期超过60天的,甲方有权单方面解除本合同,没收乙方已支付的履约保证金,收回租赁物,因此造成甲方其他经济损失,乙方应承担相应的赔偿责任。乙方应在甲方发出书面通知之日起10天内搬出租赁物,否则,甲方有权自行处理租赁物内乙方的财物。乙方在搬出之日前按本合同规定付清所欠租金、滞纳金以及水、电费等相关费用,否则,甲方有权处置租赁物内乙方的财物;如甲方未按本合同约定向乙方交付租赁物,每逾期1天,按照第一年月租金的千分之一计付违约金;逾期超过60天的,乙方有权单方面解除本合同,甲方应向乙方双倍返还履约保证金及乙方已支付的整修改造费用。因此造成乙方其他经济损失,甲方应承担相应的赔偿责任;本合同生效后,如乙方需提前解除合同,应提前1个月通知对方,如甲方单方面提前解除本合同(本合同第七条第1项规定的约定解除权除外),应向乙方双倍返还履约保证金及乙方已支付的整修改造费用,并赔偿乙方因此造成的经济损失;如乙方单方面提前解除本合同,甲方有权没收乙方的履约保证金,乙方投资整修改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有,乙方应赔偿甲方因此造成的一切经济损失。《租赁合同》附件每年租金明细一份,租金明细约定双方第1至12个月(第一年)即2010年每月租金为492307元,年租金5907684元;第13至24个月(第2年)即2011年、第25至第36个月(第3年)即2012年每月租金、年租金按原定价不变,与第一年相同;第37至48个月(第4年)、第49至第60个月(第5年)、第61至第72个月(第6年)、第73至第84个月(第7年),从第4年起,开始每年递增5%,即第4年月租金为516922.35元,年租金6203068.20元,第5年月租金542768.47元,年租金6513221.61元,第6年月租金569906.89元,年租金6838882.69元,第7年月租金598402.24元,年租金7180826.83元;第85至第96个月(第8年)、第97至第108个月(第9年)、第109至第120个月(第10年),从第8年起,开始每年递增3%,即第8年月租金616354.30元,年租金7396251.63元,第9年月租金634844.93元,年租金7618139.18元,第10年月租金65.890.28元,年租金7846683.35元,合计10年租金总共为67320125.49元。上述合同签订后,珠江公司于2008年12月9日向豪华公司支付了履约保证金984614元。豪华公司于2008年12月17日通知珠江公司于2008年12月18日到涉案租赁场地办理交接手续,当天豪华公司向珠江公司移交了部分租赁场地、厂房和配套设施,现场仍有部分商铺未能清空及移交,后因沙头村民阻挠珠江公司对涉案租赁场地的施工改造工作,珠江公司于2009年1月12日发函豪华公司认为因该土地、物业与沙头村存在权属纠纷,故通知中止执行租赁合同。豪华公司于2009年1月23日通知珠江公司于2009年1月31日下午到涉案租赁场地接收剩余的临街商铺;珠江公司认为正处于协商处理阶段,不具备正常交付条件,不同意接收剩余物业。
在一审诉讼中,豪华公司、珠江公司双方确认,按上述租赁合同的约定和交接场地时间,租金的正常起计时间是2009年3月5日。珠江公司认为因豪华公司与广州市番禺区沙头街沙头村就涉案租赁场地的权属发生争议,导致该村的村民闹事阻挠其正常使用租赁场地,致发生纠纷,因与珠江公司协商未果,其已于2014年2月28日撤走租赁现场的安保人员。豪华公司确认其于2014年3月17日自行收回涉案租赁场地。豪华公司、珠江公司双方均确认涉案租赁合同已经解除,无须在本案中对此进行判处。但双方对造成合同解除的过错责任有争议。
此外,在提起本案诉讼之前,双方曾就涉案租赁合同的解除问题向一审法院提起诉讼,一审法院立案为(2014)穗番法民三初字第255号案,该案的豪华公司、珠江公司的诉讼身份与本案一致,后因该案的相关本诉与反诉与本案关联,豪华公司、珠江公司双方均同意撤回该案中所提的本诉与反诉,将有关诉讼请求与本案结合,故该案以豪华公司、珠江公司双方撤诉处理。
当事人对上述证据均无异议的证据,一审法院予以确认并在卷佐证。
当事人对下列证据和事实争议较大:
1.造成涉案租赁合同解除的原因及过错责任问题。珠江公司认为因豪华公司与广州市番禺区沙头街沙头村就涉案租赁场地的权属发生争议,导致该村的村民闹事阻挠其正常使用租赁场地,该原因是豪华公司造成的,导致其无法使用涉案租赁场地,无法实现合同目的,故豪华公司对此应承担过错责任。对此,珠江公司提供了广州市番禺区委维护稳定工作领导小组办公室及应急管理办公室发出的《西丽灯光夜市恢复施工协调会会议纪要》、文件处理表等文件以证实。豪华公司认为就涉案租赁场地的权属不存在争议,提供了其与案外人广州市番禺区沙头街村民委员会就涉案租赁场地的土地使用权出让发生纠纷,一审法院作出的(2003)番法民初字第1862号民事判决书,在该案中,案外人广州市番禺区沙头街村民委员会请求:1、判令被告广州市豪华汽车空调工业有限公司支付2002年土地使用费185666元;2、终止原、被告签订的《征地协议书》,被告广州市豪华汽车空调工业有限公司将土地交还原告。一审法院经审理后判决如下:一、被告广州市豪华汽车空调工业公司应于本判决发生法律效力之日五日内向原告广州市番禺区沙头街村民委员会支付2002年征地补偿费用135666元;二、驳回原告广州市番禺区沙头街村民委员会其余诉讼请求。广州市番禺区沙头街村民委员会对该判决不服,提起上诉。广州市中级人民法院立案为(2003)穗中法民四终字第01854号,经审理后广州市中级人民法院认定“上诉人与被上诉人签订的《征地协议书》以及《征地补充协议书》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律法规的禁止行为规定,是合法有效的合同,应受法律保护。……原审判决被上诉人继续履约交费给上诉人,并驳回上诉人‘终止协议,返还土地’之诉讼请求是正确的。综上所述,审查上诉人的上诉理由不充分,本院不予采纳,原审判决并无不当,应予维持”判决如下:驳回上诉,维持原判。豪华公司认为该纠纷已有法院的生效判决,其分别于2007年11月16日和2008年12月25日在广州市番禺区公证处办理公证通知手续,对其邮寄给广州市番禺区沙头街沙头村民委员会《关于收取稻谷补偿款的通知》的内容及过程进行保全证据公证,并提供了(2007)番证内字第21635号和(2008)番证内字第27169号公证书两份以证实。且豪华公司认为,根据广州市番禺区委维护稳定工作领导小组办公室文件发出的《西丽灯光夜市恢复施工协调会会议纪要》(番维稳【2009】16号)的内容显示,涉案租赁场地由珠江公司租赁后进行改造的是西丽灯光夜市工程属区政府工程,故村民闹事是属于政府处理范围内,政府部门就此已多次召开会议协调,要求珠江公司进行复工,但珠江公司没有按会议要求复工,并自2014年3月份才撤场,也证明了珠江公司在此之前一直是实际占有场地。
2.租金的计付和水电费问题。豪华公司认为按合同约定的计租标准,从2009年3月5日起计至2014年3月17日止为31199217.69元,为了友好解决问题,只主张收取15000000元的租金,并从2014年4月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。珠江公司认为其无过错,不同意向豪华公司支付租金。至于水电费用,豪华公司举证证实涉案租赁场地在上述期间发生的水电费共计85281.88元,现豪华公司主张由珠江公司负担80000元。珠江公司对该证据的真实性予以确认,但认为该期间还有部分商铺尚未移交其使用,故不同意缴交。
3.关于珠江公司对涉案租赁场地所作的整修、改造费用和其他经济损失问题。珠江公司认为其为租赁涉案场地支付了以下项目:(1)租赁合同印花税67320元,并提供了相应发票以证实;(2)工程勘察、设计费、晒图费等195304元,提供了建设工程设计合同、勘察合同和发票;(3)建设工程咨询费34852元;(4)招标代理费支出97128.4元,提供了合同和支付发票;(5)改造工程款525960.5元,提供了有关西丽灯光夜市项目用款审理表、收据等证实;(6)西丽灯光夜市派驻人员的工资、保安人员工资、社保等费用共899980.28元,提供了相应的工资表;以上总计1820545.28元。针对改造工程,珠江公司委托进行司法造价鉴定,因经司法委托程序摇珠委托评估的广州市宏正工程造价咨询有限公司为当事人提供的上述资料仍无法满足本项目造价鉴定工作开展的需要;无法进行评估,故没有评估结论。而就珠江公司提供的会计资料,珠江公司经司法摇珠程序,由大信会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所出具的《报告书》和补充说明,核定珠江公司在2008年3月至2014年2月已经支付的租赁合同印花税、工程勘察费、建设工程咨询费、招标代理费、改造工程款合计人民币737260.90元和183263元;无支付凭证费用的主要是相关工作人员工资,由于珠江公司未提供社保及相关人员与该项目的关系证明,无法确定。豪华公司对珠江公司提供的证据的真实性无异议,但认为属于珠江公司的经营性支出,根据合同的约定,豪华公司只是向珠江公司出租物业,不参与经营管理,珠江公司的经营产生的债权债务与豪华公司无关,故上述费用均由珠江公司承担;另如果是沙头村村民无理阻止施工,导致珠江公司的损失,属于另外的法律关系,珠江公司应当另案起诉,与豪华公司无关。
一审法院认为:豪华公司为涉案租赁场地的业权人,其与珠江公司所签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示,合法有效。现双方已就上述合同的解除达成合意,一审法院对此不作调处。鉴于合同无法继续履行,而珠江公司也承认按合同约定应从2009年3月5日起计租,珠江公司接收使用涉案租赁场地,应按合同约定支付租金,珠江公司自始没有给付租金给豪华公司,应承担相应的违约责任,但从双方的陈述和所提供的证据显示,珠江公司虽已接收使用场地,但确实存在有案外人的原因导致珠江公司不能顺利使用涉案租赁合同,该案外人阻挠珠江公司使用的原因是与豪华公司有纷争,故从公平合理出发,应酌情减免部分租金,结合珠江公司为使用涉案租赁场地,投入了一定的改造费用和人工费用,该费用虽为珠江公司的经营风险,但珠江公司至此并没有任何收益,珠江公司应向豪华公司给付租金8861526元(492307元/月×60个月×30%);另豪华公司应向珠江公司退回履约保证金984614元,酌情赔偿珠江公司经审计确定有支付依据的损失920523.9元(737260.90元+183263元)。至于豪华公司主张珠江公司使用涉案租赁场地期间的水电费80000元,因该期间由珠江公司占用,珠江公司也承认没有支付,其虽抗辩不同意支付,但没有充分的理据支持,故一审法院合理采纳豪华公司的意见,珠江公司应向豪华公司支付该水电费80000元。豪华公司、珠江公司的其余诉讼请求,一审法院均不予支持。
综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市豪华汽车空调工业有限公司支付租金8861526元;二、原告广州市豪华汽车空调工业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司退回履约保证金984614元;三、原告广州市豪华汽车空调工业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司赔偿经济损失920523.9元;四、被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市豪华汽车空调工业有限公司支付水电费80000元;五、以上第一、第二、第三和第四判项相冲抵后,被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司仍应向原告广州市豪华汽车空调工业有限公司支付租金7036388.1元;六、驳回原告广州市豪华汽车空调工业有限公司的其余诉讼请求;七、驳回被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项,应当依如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费118220元,反诉受理费18559元,评估费8000元,由原告广州市豪华汽车空调工业有限公司负担本诉受理费70932元,反诉受理费7424元,评估费8000元;由被告广州市番禺珠江番发物业管理有限公司负担本诉受理费47288元,反诉受理费11135元。
经二审审理查明,原审查明事实无误,本院予以确认。二审庭审中,双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定,本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
按照豪华公司与珠江公司签订的《租赁合同》约定,珠江公司接收涉案租赁场地后,应按合同约定应从2009年3月5日起支付租金,珠江公司自始没有给付租金给豪华公司,但从双方在本案一审、二审的陈述和所提供的证据显示,珠江公司虽已接收使用场地,但确实存在有珠江公司一进行施工改造就有案外人阻扰的原因导致珠江公司不能顺利使用涉案租赁场地,该案外人阻挠珠江公司使用的原因是与豪华公司有纷争,故珠江公司未支付过租金给豪华公司,但一审法院从综合本案的实际情况以及公平合理原则出发,结合珠江公司为使用涉案租赁场地,投入了一定的改造费用和人工费用,该费用虽为珠江公司的经营风险,但珠江公司至此并没有任何收益,酌情减免部分租金,判决珠江公司向豪华公司给付租金8861526元(492307元/月×60个月×30%),处理并无不当,本院予以确认。珠江公司上诉主张因豪华公司与案外人的纷争造成其施工改造遭到案外人阻扰,豪华公司构成违约,珠江公司无需支付租金,理由不能成立,珠江公司该主张,本院不予支持。另,鉴于合同无法继续履行,双方已就上述合同的解除达成合意,豪华公司应向珠江公司退回履约保证金984614元,一审法院结合上述情况,酌情判决赔偿珠江公司经审计确定有支付依据的损失920523.9元(737260.90元+183263元),也无不妥,本院也予确认。豪华公司上诉主张其不应赔偿珠江公司该损失、以及珠江公司上诉主张豪华公司应赔偿其一审诉请的全部损失1820545.28元,理据均不充分,本院均不予支持。
关于豪华公司主张珠江公司使用涉案租赁场地期间的水电费80000元,因该期间由珠江公司占用,珠江公司也承认没有支付,其虽表示不同意支付,但没有充分的理据支持,一审法院合理采纳豪华公司的意见,判决珠江公司向豪华公司支付该水电费80000元,并无不当,本院予以维持。
综上所述,经审查,原审判决查明事实清楚,处理并无不当,本院予以维持。豪华公司、珠江公司双方的上诉理由均不成立,双方的上诉请求,本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费108703元,由广州市豪华汽车空调工业有限公司负担21946元,由广州市番禺珠江番发物业管理有限公司负担86757元。
本判决为终审判决。
审判长  吴国庆
审判员  黄 嵩
审判员  姚伟华

二〇一七年十月二十日
书记员  陈婷婷