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邓敏、抚州市洪亮物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-03-20
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣10民终389号
上诉人(原审被告):邓敏,男,1961年5月8日生,汉族,现住抚州市临川区。
被上诉人(原审原告):抚州市洪亮物业管理有限公司,住所地江西省抚州市。
法定代表人:沈小平,系该公司经理。
上诉人邓敏与被上诉人抚州市洪亮物业管理有限公司(简称洪亮公司)物业服务合同纠纷一案,不服抚州市临川区人民法院(2015)临民初字第1046号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后,依法组成合议庭,经过阅卷、调查和询问当事人,并经合议庭合议,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓敏上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判,诉讼费用由洪亮公司承担。事实和理由:洪亮公司在2012年就已注销物业服务企业资质,洪亮公司对小区的管理无合同依据,且存在瑕疵,并侵占了绿地、游乐场、篮球场等。
洪亮公司未予答辩。
洪亮公司向一审法院起诉请求:判令邓敏支付物业管理费本金及滞纳金共计12846元,案件受理费由邓敏承担。
一审法院认定事实:洪亮公司物业服务范围为洪亮阳光城小区,其属于前期物业管理公司,由开发商负责管理。2010年11月份洪亮阳光城住宅小区业主委员会正式成立,且在抚州市房管局进行了备案。业主委员会成立以后,并没有聘请新的物业管理公司对小区进行管理,故目前该小区物业服务仍由洪亮公司提供。洪亮公司营业执照上的经营范围包括物业管理及配套服务。邓敏为小区住户。2005年7月23日,洪亮公司与邓敏签订了一份《“洪亮*阳光城”住宅小区业主临时公约》,就业主权利、义务以及违约责任等事项进行了约定:有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业公司及时组织修缮;有权要求业委会和物业管理公司按照规定半年定期公布物业管理收支项目;有权对物业管理工作中存在的质量、服务等问题提出意见、建议或批评,并可向物业管理主管部门投诉;自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;必须在规定的时间内交纳物业管理服务费用,房屋共用部分、共用设施设备维修资金和公摊水电费等费用;明白并承诺与其他非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保险或保险关系;……。邓敏的房屋建筑面积为131.80平方米,按照抚州市物价局文件抚价价字【2005】25号规定,小区的物业收费标准按每月每平方米0.4元收取,邓敏每年应交纳物业管理服务费632元。自2006年9月1日至2014年12月31日共计物业管理服务费计人民币4847元,邓敏未交纳。邓敏在庭审中提供了照片,以证明阳光城小区公共部位的卫生没有打扫干净,建筑工程导致的垃圾未清理,建筑物随处堆放等。因此洪亮公司的工作人员多次上门催收,邓敏均以物业服务不到位为由拒交。
一审法院认为,洪亮公司与邓敏签订的《洪亮阳光城住宅小区临时公约》,系双方当事人真实意思表示,对双方均具有法律约束力,双方当事人应当按照约定履行自己的义务。邓敏在接受了洪亮公司的物业管理服务后,理应及时支付相应的物业管理费。现邓敏拖欠不付,已侵害了洪亮公司的合法权益,应承担相应的民事责任,故洪亮公司要求邓敏支付拖欠的物业管理费,合理合法。邓敏庭审中提供的照片,证明洪亮公司未按照临时公约的约定全面履行合同,洪亮公司应承担相应的违约责任,应酌情少收物业管理服务费。另因双方未约定交纳物业管理服务费具体时间,而无法确定具体的逾期日期,故对洪亮公司要求邓敏支付滞纳金的诉讼请求,不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十六条之规定,该院判决:1、邓敏在判决生效之日即支付洪亮公司自2006年9月至2014年12月物业管理服务费人民币4847元的85%即人民币4119.95元;2、驳回洪亮公司的其他诉讼请求。案件受理费121元,由邓敏负担。
二审期间,邓敏提供抚州市房产管理局于2013年3月15日发布的《关于注销宜黄县华夏物业管理有限公司等27家资质证书的公告》复印件一份,证明洪亮公司的资质已经注销。
洪亮公司未到庭质证,未提供新的证据。
本院查明,2013年3月15日,抚州市房产管理局发布《关于注销宜黄县华夏物业管理有限公司等27家资质证书的公告》,洪亮公司在注销物业服务资质名单当中。另查明,抚州市物价局抚价价字【2005】25号文件发布于2005年7月26日,文件中载明“以上物业服务收费标准自2005年8月1日起执行,试行一年,期满后,你公司提前一个月向我局申请正式的物业服务标准。”根据洪亮公司物业费催缴通知单及洪亮公司一审述称,邓敏拖欠自2006年9月至2011年12月31日物业服务费2950元,2012年至2014年三年物业服务费,每年为632.4元(三年共计1897.2元),及滞纳金7999元,共计12846元(实为12846.2元)。
本院认为,洪亮公司为邓敏所在小区提供物业服务,邓敏依法应当履行向洪亮公司交纳物业服务费的义务。邓敏签订的《洪亮阳光城住宅小区临时公约》中没有对物业服务费的收费标准进行约定。抚州市物价局抚价价字[2005]25号文件核定的小区物业服务费收费标准为按每月每平方米0.4元收取,该收费标准虽是试行标准,但可作为参照依据。
关于邓敏所称洪亮公司存在管理疏失以及侵占绿地等问题。因物业服务企业的服务对象是全体业主。物业服务涉及方方面面,且诸多工作需要业主的理解和配合,存在瑕疵在所难免。业主对物业服务不尽人意之处可及时反映,协商改进。如果物业服务企业存在侵占公共用地等侵权行为,业主亦可依法维权。若业主动辄拒交物业服务费,将会影响物业服务企业正常运行,甚至陷入恶性循环,对其他按时缴费的业主也不公平。另一方面,物业服务企业亦应提供与收费标准相一致的物业服务。本案中,洪亮公司提供的物业服务确实存在较多问题,一审法院已酌情对物业服务费予以扣减。鉴于后期洪亮公司已被注销物业服务资质,其正常的服务质量已不能保障,一审判决邓敏承担的比例为85%仍然过高,应当将其承担的比例调整为60%。至于邓敏主张洪亮公司侵占绿地等事实,不在本案审理范围。
综上所述,邓敏的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销江西省抚州市临川区人民法院(2015)临民初字第1046号民事判决;
二、邓敏在本判决生效之日起十日内支付抚州市洪亮物业管理有限公司自2006年9月至2014年12月物业管理服务费人民币4847元的60%即人民币2908.2元;
三、驳回抚州市洪亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费121元,由抚州市洪亮物业管理有限公司负担71元,邓敏负担50元,二审案件受理费50元,由抚州市洪亮物业管理有限公司负担25元,邓敏负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长  黄玲玲
审 判 员  彭 珺
代理审判员  范 宣

二〇一六年十二月十三日
书 记 员  黄 欢