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长沙德科置业有限公司、湖南谈成网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2018-12-13
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘01民终9276号
上诉人(原审被告):长沙德科置业有限公司,住所地:湖南省长沙市长沙经济技术开发区螺丝塘路1号德普、五和企业园6栋109室。
法定代表人:王卫明,系公司董事长。
委托诉讼代理人:谢庆瑜,湖南弘天律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):湖南谈成网络科技有限公司,住所地:湖南省长沙市长沙高新开发区麓松路459号东方红小区延农综合楼7楼卡-039号(集群注册)。
法定代表人:谭作彪,系公司总经理。
委托诉讼代理人:黄兴国,湖南荣湘律师事务所律师。
上诉人长沙德科置业有限公司(以下简称德科公司)因与被上诉人湖南谈成网络科技有限公司(以下简称谈成公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省长沙县人民法院(2018)湘0121民初2300号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
德科公司上诉请求:撤销长沙县人民法院(2018)湘0121民初2300号民事判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
事实与理由:1、一审法院认定事实存在选择性和倾向性。2、一审法院判决理由是非不分,法理不明。被上诉人于2017年4月8日单方面解除合同,已构成根本性违约;被上诉人在收到《公函》后从未向上诉人主张退还定金;合同虽约定“如无法办理银行按揭,则返还定金”,但实际是被上诉人和其股东消极履行义务,并非不能办理按揭贷款。
谈成公司辩称:1、一审法院判决认定事实是正确的。2、上诉人提出谈成公司明知银行贷款是需要公司股东提供担保,谈成公司不予认可,按照房屋买卖市场情况,贷款是用买卖房产作为担保物抵押给银行。3、上诉人已经将涉案房产出卖,并没有实质损失,谈成公司亦没有违约行为,因此谈成公司要求上诉人返还50万元定金,合理合法。
谈成公司向一审法院起诉请求:1、解除谈成公司与德科公司于2017年3月24日签订的《认购协议书》;2、德科公司立即退还谈成公司购房定金人民币50万元;3、德科公司支付谈成公司利息人民币23750元,从2017年4月计算至2018年4月,以50万元为本金,按照银行贷款年利率4.75%标准,并按照该计算标准支付至本金全部归还之日止的利息;4、德科公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明:根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况,一审法院确认如下事实:一、各方当事人无争议的事实。1、2017年3月24日,德科公司(甲方)与谈成公司(乙方)签订了一份《认购协议书》,约定:乙方向甲方购置位于长沙经济技术开发区地块编号为长国用2014第1736号的厂房:德普·企业公元第3栋203号。该厂房建筑面积约为363.49㎡,单位认购价为7978.21元/平方米,总价为290万元。签订协议后乙方须在7日内(3月31日前)携带本协议、定金收据和签订《商品房买卖合同》所需全部公司证照资料和银行按揭所需资料等前往甲方项目所在地与出卖人签订《商品房买卖合同》,并按银行按揭贷款付清应付款项(2017年3月31日前至少付至总房款的50%,具体以按揭银行政策为准,剩余房款通过乙方贷款银行向甲方支付)。协议签订后,乙方当日向甲方支付定金50万元,双方签订《商品房买卖合同》后,定金转作乙方购房款,如乙方签订本协议后7日内拒绝签订《商品房买卖合同》,则甲方视乙方放弃该厂房的认购权,本认购协议书终止执行,甲方有权将该厂房另行出售,且不退还乙方已付定金;如甲方在乙方履行义务后拒绝签订《商品房买卖合同》的,应双倍返还乙方定金。如乙方延期付款,每延期一日,按当次应付金额的日万分之五向甲方支付违约金。如延期付款超过一个月的,甲方在书面催告一次后乙方仍不履行的,另外当次应付金额的5%的违约金。同时甲方还有权选择调整价格或解除协议,甲方选择解除协议的,定金不予退还。认购书上对双方权利义务进行了相应约定。另,认购书上注明:如无法办理按揭贷款,则返还定金,德科公司在注明上加盖了公章。2、合同签订当日,谈成公司向德科公司支付了50万元定金,并由德科公司出具了一张收据,兹载明“今收到湖南谈成网络科技有限公司定金50万元”。3、2017年3月31日,因银行按揭未明确,谈成公司向德科公司申请延期签约,延期天数为7天,并于2017年4月7日付齐首付款签约,德科公司对谈成公司延期签约的申请予以同意。4、2017年4月6日。谈成公司向德科公司发出一份《告知书》,要求德科公司退还定金50万元。告知书上载明“由于德科公司委托的沪农商银行不能给谈成公司以公司办理贷款的正规途径如期如质的给其办理银行贷款业务,且贷款需要谈成公司法定代表人谭作彪及其妻子的家庭财产负连带责任……所以请今天退还50万元保证金,谢谢!”。5、2017年4月8日,谈成公司向德科公司发出一份《解除协议通知书》,请求德科公司将定金返还给谈成公司,并解除双方签订的《认购协议书》。德科公司于2017年4月13日针对谈成公司的该份解除协议通知书向谈成公司发出一份公函,公函上载明“……鉴于谈成公司在可办理按揭贷款的情况下单方面解除合同,已构成根本违约,定金不予退还等”。6、审理过程中,谈成公司、德科公司双方均认可《认购协议书》已解除。另查明,2017年11月20日,德科公司已将案涉房屋出售他人,该房屋于2017年12月8日办理了房屋预告登记,并于2018年1月17日办理了房屋不动产权证。二、各方当事人有争议的事实。谈成公司与德科公司违约责任的确定。谈成公司认为,双方签订认购协议时对银行按揭办理已有所预见,谈成公司已按德科公司要求提供按揭资料,但资料清单上并未要求提供谈成公司股东个人资产;合同履行过程中,谈成公司有延期签约的申请,德科公司予以同意,证明德科公司认可银行按揭办理有问题,谈成公司无违约行为;谈成公司仅要求德科公司退回50万元定金,并没有利用该笔定金达到双倍返还的意图,且本案诉争房屋德科公司已出售他人,其没有任何的实际损失,谈成公司不应承担违约责任。德科公司认为,谈成公司未在双方约定期限内交纳首付款并完成签约,已构成违约,其拒不配合银行办理按揭贷款且单方面解除合同,已构成根本性违约,德科公司有权没收谈成公司定金。
一审法院认为:一、本案案件性质的确定。谈成公司与德科公司签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方具有约束力。《认购协议书》虽涉及到了购买房屋所处位置、面积、价款,但缺乏商品房买卖合同中诸如交付使用条件、交付日期、权证办理等必要内容,故双方签订的《认购协议书》不能认定为商品房买卖合同本约,而只能认定为预约合同,故本案的案件性质为商品房预约合同纠纷。二、谈成公司的诉请能否得到支持。1)、谈成公司要求解除与德科公司签订的《认购协议书》,德科公司对此并无异议,一审法院确认该份《认购协议书》于2017年4月8日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。2)、谈成公司主张德科公司退还购房定金50万元,因该笔定金系谈成公司为签订《商品房买卖合同》所支付,而导致谈成公司与德科公司未签订合同的主要原因是在办理银行按揭贷款时需谈成公司法定代表人谭作彪及其配偶的家庭财产作担保,而其并不同意,且《认购协议书》中并未就此进行明确的约定,仅约定为“如无法办理按揭贷款,则返还定金”,故协议履行过程中双方互不违约,德科公司继续占有谈成公司定金缺乏事实及法律依据,应予退还;3)、谈成公司主张德科公司按年利率4.75%的标准支付从2017年4月至本金全部归还之日止的利息之诉求,因德科公司占用定金50万元至今,应承担资金占用期间的利息,谈成公司的主张并无不妥,一审法院予以支持,利息起算时间以《认购协议书》解除次日起算。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定,一审法院判决:一、湖南谈成网络科技有限公司与长沙德科置业有限公司在2017年3月24日签订的《认购协议书》于2017年4月8日解除;二、限长沙德科置业有限公司于本判决生效后十日内退还湖南谈成网络科技有限公司购房定金500000元;三、限长沙德科置业有限公司于本判决生效后十日内支付湖南谈成网络科技有限公司资金占用利息,利息以50万元本金为基数,按年利率4.75%的标准从2017年4月9日计算至本金实际归还之日止;四、驳回湖南谈成网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9038元,减半收取4519元,由长沙德科置业有限公司负担。
二审诉讼中,双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明,一审查明的事实属实,本院予以确认。
本院认为:本案的争议焦点为德科公司是否应当返还谈成公司定金50万元并支付利息。谈成公司与德科公司签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方具有约束力。双方在《认购协议书》上约定:“如无法办理按揭贷款,则返还定金。”该约定是合同解除的条款,一旦事实成就,合同自动解除。根据双方的陈述和已经查明的事实,在办理银行按揭贷款时,银行要求谈成公司法定代表人谭作彪及股东的个人财产作担保,因谭作彪及公司股东不愿意提供担保,致使按揭贷款无法办理。法人与股东是两个独立的法律主体,法人申请按揭贷款,其股东并没有义务必须提供个人财产为法人担保,法人也没有权利强制股东为其担保。因谈成公司的股东不愿意提供个人财产为其担保,致使谈成公司无法办理按揭贷款,已然成就了《认购协议书》的合同解除条款;而且《认购协议书》对无法办理按揭贷款的原因没有明确的约定,故双方在协议履行过程中均不构成违约。2017年4月6日和4月8日,谈成公司也分别向德科公司发出了《告知书》和《解除协议通知书》,请求德科公司将定金返还给谈成公司。故一审法院判令德科公司返还谈成公司50万元定金及支付定金占用期间的利息,并无不当,本院予以支持。
综上所述,上诉人的上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费9038元,由上诉人长沙德科置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审  判  长  刘完玲
审  判  员  杨惠宇
审  判  员  金新贵

二〇一八年十一月二十一日
法 官 助 理  何琪莎
书记员(兼)  何琪莎