智能办公硬件 行业解决方案 客户案例 服务 开放平台 合作伙伴 下载 注册钉钉
使用钉钉扫二维码查看
企业信息查询
武汉华夏康辉物业管理有限公司与梁昆物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-05-17
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0111民初636号
原告:武汉华夏康辉物业管理有限公司,住所地:武汉市洪山区徐东大街新世纪花园A区2栋1单元401。
法定代表人:付银林,该公司总经理。
委托诉讼代理人:董焕中,该公司经理。代理权限:一般授权。
委托诉讼代理人:苏爱珍,该公司员工。代理权限:一般授权。
被告:梁昆,男,1976年10月23日出生,汉族,住武汉市洪山区。
原告武汉华夏康辉物业管理有限公司诉被告梁昆物业服务合同纠纷一案,本院2018年1月17日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告武汉华夏康辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人董焕中、苏爱珍,被告梁昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉华夏康辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告缴纳物业服务费1328元;2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告与钢洲花园小区业主大会于2015年11月26日签订《物业服务合同》,合同第四条约定:本合同服务合同期为叁年,自2015年12月1日至2018年11月30日。合同第三十三条约定:乙方自2015年12月1日至2016年2月28日止,物业服务费按原来标准收取(业委会和武汉兴保方物业管理有限公司签订的物业服务合同,多层每平方米0.40元/月,小高层每平方米1.00元/月)。2016年3月1日起按合同签订标准收取(多层每平方米0.60元/月,小高层每平方米1.20元/月)。原告依据合同约定履行了物业管理服务,被告也享受了原告对钢洲花园的物业管理服务。而被告自2015年12月以来,一直拖欠物业费,被告非但不主动履行缴纳物业费的义务,且经原告委托律师发律师函打电话催缴被告均置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作,影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设,损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼,要求法院依法判决,以维护原告的合法权益和钢洲花园小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。
被告梁昆辩称,原告物业服务不到位,服务质量差,未按物业服务合同的约定提供合格的物业服务,对业主委员会及社区提出的整改意见原告也不予理会,上调物业费也未经过业主大会通过,故不同意按照上调后的物业费以及全额缴纳拖欠的物业费。另原告应当将小区公共收益向全体业主公示。
本院经审理认定事实如下:被告系武汉市洪山区和平乡大洲村钢洲花园7-2-601号房屋业主,房屋面积92.22平方米。2015年11月26日,钢洲花园小区业主委员会代表业主大会与原告签订《物业服务合同》,约定:合同期限自2015年12月1日至2018年11月30日;物业服务费标准:多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元;业主每半年缴纳一次物业服务费;原告未完成合同约定的物业服务内容和物业服务标准的,业主大会有权要求原告限期整改,逾期未整改的,经业主大会依法表决通过,有权解除合同并要求原告按其减少的服务支出予以赔偿,但业主或物业使用人不得以原告违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。另《物业服务合同》附件5对物业服务标准进行了约定,附件7对各种突发事件的应急处理进行了规定。原告自2015年12月1日至2016年2月28日止,物业服务费按原来标准(多层每月每平方米0.4元、小高层每月每平方米1元)收取,2016年3月1日起按合同签订标准收取。2017年12月25日,原告看到以该小区第三届业主委员会名义张贴的要求业主暂缓交纳物业服务费的通知后,于次日退出小区,停止了物业服务,至今尚未办理移交手续。被告未缴纳2015年12月1日至2017年12月25日期间的物业服务费。对于原告是否按照合同约定提供了合格物业服务的问题,被告提供了照片7组、物业服务合同附件7份、全体业主签名、报告及票据,证明合同对原告的服务标准有约定,原告服务质量不合格,并且存在不作为,原告对上述证据真实性予以认可,但认为原告基本尽到了合同约定的义务,未尽到合同约定的义务的事项也是因为历史遗留问题,原告不存在过错。对此,本院认为被告所提的上述证据,能够证实原告所提供的物业服务未达到约定标准,存在一定瑕疵。
另查明,根据洪防局物备[2013]07号《业主委员会备案登记表》显示,被告所在的钢洲花园小区第三届业主委员会于2013年7月8日成立,任期三年,主任为郝秀华;原告于2009年6月30日登记成立,经营范围为物业服务,物业资质等级为三级。
以上事实,有庭审笔录、原被告提交的证据及本院调取的材料等附卷佐证。
本院认为,原被告均认可原告与钢洲花园小区业主大会(该小区第三届业主委员会为代表)于2015年11月26日签订的《物业服务合同》,原告有物业管理营业执照及资质证书,具有从物业管理服务的资格,签订合同的代表业主委员会也依法成立,在相关部门留有备案登记,且合同内容没有违反法律、法规强制性规定,合同合法有效,对双方均具有约束力。
合同签订后,原告为钢洲花园小区业主提供了相应的物业服务,被告作为业主应依约支付物业服务费,但根据《物业服务合同》附件以及被告提供的证据,原告提供的物业服务确存在瑕疵,其并未全面履行合同义务,原告亦承认部分服务未达到合同约定的标准,对此,原告应承担相应的违约责任,本院据此酌定原告承担被告拖欠物业服务费的10%的违约责任,即被告只应向原告缴纳其应缴物业服务费的90%。
对于物业费计算标准的问题,根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;……(五)业主大会赋予的其他职责”的规定,业主委员会享有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利,本案中原被告亦对签订的《物业服务合同》无异议,被告仅认为合同中约定的调整后的物业服务费标准未经过业主大会的决议,而应当按照原收费标准履行,这实际涉及的是钢洲花园第三届业主委员会是否超越其权限的行为,且在合同签订后,被告对收费标准有异议,亦应当依照《物业管理条例》等相关规定,通过业主委员会或者业主大会主张其权利,对此被告并未举证予以证明,亦未举证证明该收费标准违反了物价部门的定价,故本院对被告的该项抗辩意见不予支持,物业服务费标准应当根据合同约定确定,即2015年12月1日至2016年2月28日的物业服务费标准按原收费标准计算,之后按合同约定的收费标准计算,2017年12月26日原告停止物业服务,该月物业服务费应按其实际提供服务天数计算,即被告应缴的物业服务费经分段计算总数为1206.59元(2015年12月1日至2016年2月28日的物业服务费110.66元、2016年3月1日至2017年11月30日的物业服务费1051.31元、2017年12月1日至2017年12月25日的物业服务费44.62元)。
对于被告主张原告应当将小区公共收益向全体业主公示的抗辩意见,因与本案无关,本院不予处理,其可依照《物业管理条例》等相关规定另行向原告主张权利。
综上,对原告的诉讼请求,本院部分予以支持;对被告的抗辩意见,本院亦部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、被告梁昆于本判决生效之日起十日内向原告武汉华夏康辉物业管理有限公司支付物业管理费1085.94元;
二、驳回原告武汉华夏康辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取25元,由原告武汉华夏康辉物业管理有限公司负担5元、被告梁昆负担20元。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员  唐培森

二〇一八年五月九日
书记员  黄雨婷