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武汉泉军贸易有限公司与武汉市天达贸易有限公司、中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2016-03-28
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂江汉民二初字第00910号
原告武汉泉军贸易有限公司,住所地武汉市硚口区解放大道1127号武汉富商大厦13层5室。
法定代表人熊志刚,董事长。
委托代理人于会黎,湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉市天达贸易有限公司,住所地武汉市江汉区江汉路129号14层1,2室。
法定代表人张丽华,董事长。
委托代理人王植,湖北普明律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行,住所地武汉市江岸区解放大道1328号。
负责人徐汉丹,行长。
委托代理人张乐之,该行职员。代理权限为一般授权。
原告武汉泉军贸易有限公司(以下简称泉军公司)与被告武汉市天达贸易有限公司(以下简称天达公司)、中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行(以下简称建行江岸支行)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员傅若林独任审判,公开开庭进行了审理。原告泉军公司的委托代理人于会黎、被告天达公司的委托代理人王植、被告建行江岸支行的委托代理人张乐之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉军公司诉称,2014年5月14日,原告泉军公司与被告天达公司签订《房屋租赁协议》一份,约定被告天达公司将其所有的位于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层房屋出租给原告泉军公司使用,租赁期限自2014年5月14日至2034年5月13日止。协议签订当日,被告天达公司将上述房屋交付给原告泉军公司。原告泉军公司依约委托汪进向被告天达公司指定账户以转账方式一次性支付两年租金100万元。原告泉军公司承租上述房屋前,被告天达公司将其中部分房屋,即江汉四路28号1-2层房屋出租给被告建行江岸支行使用,并与被告建行江岸支行签订了《武汉市房屋租赁合同》一份,租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日,租金每月51870元。被告天达公司将房屋出租给原告泉军公司后,已书面告知被告建行江岸支行。2015年1月1日,被告建行江岸支行租赁期限届满后,拟与原告泉军公司重新签订书面租赁合同。被告天达公司违反房屋租赁协议约定,阻止原告泉军公司出租江汉四路28号1-2层租赁房屋。原告泉军公司与被告天达公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,应为合法有效,双方应按照协议约定履行合同义务。被告天达公司恶意阻止原告泉军公司与被告建行江岸支行签订书面租赁协议,属于违约行为,请求确认房屋租赁协议有效,原告泉军公司对租赁房屋享有租赁权利,被告建行江岸支行应参照《武汉市房屋租赁合同》约定的租金标准,向原告泉军公司支付房屋占用费。现原告泉军公司诉请法院判令:1、确认原告泉军公司与被告天达公司签订的《房屋租赁协议》合法有效,原告泉军公司在租赁期内对武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层租赁房屋享有占有、使用、收益的租赁权利;2、被告建行江岸支行向原告泉军公司支付2015年1月1日至2015年4月30日期间房屋占用费共计207480元(参照月租金51870元计算);3、本案的诉讼费由两被告承担。
被告天达公司辩称,从被告天达公司合同登记看,被告天达公司从未与原告泉军公司签订租赁协议,也从未收到过原告泉军公司支付的租金,诉争房屋从2011年起由建行江岸支行承租使用,从未间断,被告天达公司从未向原告泉军公司交付过房屋,原告泉军公司主张的权利也侵犯了被告建行江岸支行的优先承租权,请求驳回原告泉军公司的全部诉讼请求。
被告建行江岸支行辩称,1、原告泉军公司未与被告建行江岸支行订立房屋租赁合同,双方无直接法律关系。被告建行江岸支行多年来承租原告天达公司位于武汉市江汉区江汉四路26-28号商铺用于银行营业网点经营,最近一次签订合同是在2012年底,合同有效期限是2013年1月1日至2014年12月31日。租金的收缴事宜也由被告天达公司负责,最近一次交付租金是在2014年9月底,收款人是被告天达公司,金额是155610元;2、被告建行江岸支行多次与原告泉军公司、被告天达公司联系,希望促成协商。2015年1月7日,被告建行江岸支行收到被告天达公司更换租赁合同的函,委托原告泉军公司全权负责商铺的物业管理,有效期为2015年1月1日至2015年12月31日,当月26日,被告建行江岸支行又收到被告天达公司告知函,取消之前委托原告泉军公司全权负责商铺的物业管理权限,之后,被告建行江岸支行多次与原告泉军公司和被告天达公司联系,希望促成协商,一直没有结果;3、原告泉军公司出具的《房屋租赁协议》未得到房屋所有权人即被告天达公司的认可,未出具同意转租书面通知,致使房屋续租事宜搁置。被告建行江岸支行单独与原告泉军公司、被告天达公司进行过协商,三方没有同时到场。综上,请求法院查明事实,依法判决,被告建行江岸支行愿意承担应承担的民事责任。
经审理查明,2014年5月14日,原告泉军公司(乙方、出租方)与被告天达公司(甲方、出租方)签订《房屋租赁协议》一份,该协议约定:甲方将其所有的坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2(屋)层房屋(建筑面积972.31平方米)出租给乙方使用;租赁期限为20年,即自2014年5月14日起至2034年5月13日止;租赁期限内租金标准为每平方米每月68元;租金的支付方式为先租后付款,每半年支付一次租金,即乙方租赁每满半年后的5个工作日内向甲方支付之前的半年租金,以后每满半年支付一次,以此类推;乙方一次性付款2年租金即100万元;甲方保证该房屋没有产权纠纷,没有抵押、查封、出租等情况;在租赁期限内,甲方同意乙方有权对租赁房屋进行分租、转租。上述合同尾部,原告泉军公司加盖其公司印章,被告天达公司法定代表人张丽华签名并加盖公司印章。同日,双方分别签订《交付使用书》和《房屋交接验收清单》各一份,确认被告天达公司已依约将诉争房屋交付给原告泉军公司。其上均有被告天达公司法定代表人张丽华签名并加盖双方公司印章。同日,原告泉军公司委托汪进向被告天达公司支付租金(含物业管理费)。被告天达公司据此向汪进发出一份《指定付款函》,要求汪进将租金100万元直接汇入龚洪涛的指定银行个人账户。其上有张丽华签名并加盖被告天达公司印章。原告泉军公司据此向汪进发出一份《委托付款函》,要求汪进将两年租金计100万元直接汇入龚洪涛的指定银行个人账户。汪进据此向龚洪涛的指定银行个人账户付款100万元。同日被告天达公司法定代表人张丽华向出具了金额为100万元的收据称,该收据自款项到达被告天达公司指定账户后生效。其上有张丽华签名。
2014年6月23日,被告天达公司向被告建行江岸支行发出一份《关于更换武汉市天达贸易有限公司租赁合同的函》称,因公司内部资金重组,资源整合,为适应当前形势,增加系统管理,特委托原告泉军公司全权负责本公司出租给被告建行江岸支行商铺的物业管理。在本公司与被告建行江岸支行商铺租赁合同有效期内,该公司将负责商铺的经营管理及租金的收缴等相关事宜。同日,被告建行江岸支行向被告天达公司回函称,该函已收悉。2015年1月26日,被告天达公司又向被告建行江岸支行发出一份《告知函》称,因公司内部存在经济纠纷,之前本公司委托原告泉军公司全权负责被告建行江岸支行承租的本公司江汉四路26-28号商铺的经营管理及租金收缴等相关事宜,本公司特告知取消收回。原告泉军公司与被告天达公司、建行江岸支行由此发生争议,故原告泉军公司向本院起诉,请求判如所请。
另查明,2012年12月,被告建行江岸支行(承租方)与被告天达公司(出租方)签订《武汉市房屋租赁合同》一份。该合同约定:被告天达公司将上述诉争房屋的一部分即武汉市江汉区江汉四路28号2层房屋(使用面积273平方米)出租给被告建行江岸支行作为银行网点使用;租赁期限为2年,即2013年1月1日起至2014年12月31日止;租金每月51870元,年租金共计622440元。
上述事实,有原告泉军公司提交的《房屋租赁协议》、交付使用书及房屋交接验收清单、指定付款函、委托付款函、银行电子回单、收据、《关于更换武汉市天达贸易有限公司租赁合同的函》、《武汉市房屋租赁合同》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、被告建行江岸支行提交的《武汉市房屋租赁合同》、《告知函》以及双方当事人陈述等证据证明,以上证据均经庭审质证属实,本院予以确认。
本院认为,原告泉军公司与被告天达公司签订的《房屋租赁协议》,系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。原告泉军公司已依约向被告天达公司交纳租金,应享有对诉争房屋占有、使用、收益的租赁权利。故原告泉军公司的第一项诉讼请求,具有合同和法律依据,本院予以支持。被告建行江岸支行与被告天达公司所签订的房屋租赁合同到期后,被告建行江岸支行继续占有、使用该租赁房屋至今,原告泉军公司有权要求被告建行江岸支行按两被告原合同约定的租金标准支付房屋占用费,故原告泉军公司的第二项诉讼请求,具有合同和法律依据,本院予以支持。关于被告天达公司的答辩意见,因原告泉军公司提交的诉争协议、交付使用书、房屋交接验收清单、指定付款函、收据等证据,均有被告天达公司法定代表人张丽华签名并加盖公司印章。被告天达公司虽提出异议,但未提供相反证据予以证明,故被告天达公司关于从未与原告泉军公司签订租赁协议、从未收到过原告泉军公司支付的租金及从未向原告泉军公司交付诉争房屋的主张,因证据不足,本院不予支持。被告建行江岸支行对诉争房屋是否享有优先承租权,与被告天达公司无关,被告建行江岸支行在本案中也未主张该权利,故被告天达公司本案中以被告建行江岸支行对诉争房屋享有优先承租权为由抗辩原告泉军公司的诉请于法无据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:
一、原告武汉泉军贸易有限公司与被告武汉天达贸易有限公司于2014年5月14日签订的《房屋租赁协议》有效,原告武汉泉军贸易有限公司在租赁期内对被告武汉天达贸易有限公司所有的坐落于武汉市江汉区江汉四路26-28号江三小区1栋1-2层出租房屋(建筑面积972.31平方米)享有占有、使用、收益的租赁权利;
二、被告中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行向原告武汉泉军贸易有限公司支付2015年1月1日至2015年4月30日期间房屋占用费共计207480元(参照月租金51870元计算)。
上述义务,于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付义务,则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费2206元、其他诉讼费用80元,共计2286元,由被告武汉天达贸易有限公司、中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行各负担1143元(此款原告武汉泉军贸易有限公司已预交本院,被告武汉天达贸易有限公司、中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行应负担部分随同上述判决款项一并支付原告武汉泉军贸易有限公司)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员  傅若林

二〇一五年九月二十二日
书记员  刘 唯