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北京鸿路泽物业管理有限公司与蒋达智物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2015-06-15
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)丰民初字第09047号
原告北京鸿路泽物业管理有限公司,住所地北京市丰台区石榴庄南里1号。
法定代表人韩国瑞,该公司董事长。
委托代理人田秀芸,女,1981年10月26日出生,北京鸿路泽物业管理有限公司。
委托代理人贾红彬,男,1972年10月15日出生,北京鸿路泽物业管理有限公司。
被告蒋达智,男,1977年4月19日出生。
原告北京鸿路泽物业管理有限公司(下称鸿路泽物业公司)与被告蒋达智物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告鸿路泽物业公司的委托代理人田秀芸、贾红彬,被告蒋达智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿路泽物业公司诉称:2007年4月26日,原、被告签订《物业管理服务协议》。根据协议约定,原告为被告居住的小区提供物业服务,被告应在每年的4月20日前向原告交纳下一年度的物业管理服务费等费用。被告每年应交物业费4795.99元、公共区域照明电费72元/年/户,二项费用合计4867.99元,如逾期交纳则被告应以每日1‰的标准向原告交纳上述费用的滞纳金。被告现拖欠2011年4月30日至2015年4月29日共计4年的物业费和公共区域照明电费共计19471.96元,现诉请法院判决被告交纳所欠物业费19183.96元,代收代缴公共区域照明费288元、滞纳金5310.98元,共计24782.94元并承担本案的诉讼费。
被告蒋达智辩称:确未交纳该期间的费用,原因在于:一、原告未按照合同约定有效提供相关物业服务,违约在先。具体表现为:1、未履行提供中水服务业务。根据双方所签《物业管理服务协议》,物业管理费支出包括“中水系统维护费”一项,但原告从未向业主提供中水服务。然而核定物业费时中水系统费用却占了很大比例;2、未完全履行绿化维护义务。由于原告管理养护不善,导致小区内开发商种植的部分树木绿植成批死亡,特别是如雪松、石榴等较为名贵的树种大量死亡,原告亦未按照原有园林设计补种相同树木绿植;3、未完全履行安全保卫义务。原告未按合同约定配备充足的安保人员,大门等重要岗位经常只有一人职守(既管车,又管人),部门岗位长期无人值守,许多保安曾向业主抱怨物业克扣工资等问题,可想而知在这种情况下保安能否正常履行职责,因此导致封闭小区内人员混杂,盗窃、伤人等刑事案件时有发生;4、对部分业主违反《业主手册》和《业主公约》私搭乱建行为未加以管理或采取有效措施予以制止,导致建筑外观改变,破坏了小区整体环境;5、擅自利用小区业主共有绿地收费停车,擅自在小区内加装广告装置营利,侵占业主合法权益。二、物业管理费用收支账目不清,串通与自己有关联关系的开发商侵占巨额物业费,严重侵害了被告作为业主的合法权益。开发商在房屋销售时曾向购房客户提出优惠条件,即介绍一个朋友买房,双方均可免半年物业费。因开发商和物业公司是两个独立的法人,且物业费收取有相关法律法规明确规定,因此,开发商和物业公司的行为严重侵害了全体业主的权益,特别是侵害了按时交纳物业费的业主的合法权益。三、自己主张先履行抗辩权,在原告纠正错误履约行为前,拒绝支付物业服务费用。因此,请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明:2007年4月26日,蒋达智与鸿路泽物业公司签订《物业管理服务协议》,约定鸿路泽物业公司为蒋达智居住的××601号房屋(下称601号房屋)提供物业服务,该房屋建筑面积为135.48平方米,收费标准为物业管理服务费2.95元/月·建筑平方米,楼道公共区域照明费72元/年·户。合同还约定:物业管理费用于以下各项支出包括但不限于:⑴保洁费、⑵保安费、⑶绿化费、⑷化粪池清掏费、⑸管理费、⑹小修费、⑺共用设施维修费、⑻生活垃圾清运费、⑼水泵维护费、⑽中水系统运行维护费、⑾公用水系系统维护费、⑿保安智能化系统维护费、⒀避雷系统维护费、⒁公共财产保险费、⒂园区公共照明电费、⒃电梯运行维护费、⒄法定税金等;乙方交纳费用时间:首年自2007年4月30日起计算并收取一年的物业管理费,以后每年以上一年度物业管理费截止日前10日为预收下一年度物业管理的最后期限。物业管理费采用预收的方式,按年度收取;为保证物业管理处维持本小区的正常管理,乙方应按期交纳物业管理费。业主逾期交纳的,从逾期之日起甲方每天按照应交费用的千分之一标准加收滞纳金。蒋达智未交纳2011年4月30日至2015年4月29日的物业费及楼道公共区域照明费共计19471.96元。
另查,蒋达智主张鸿路泽物业公司未完全履行绿化维护义务、安保义务、对部分业主违反私搭乱建行为未加以管理或采取有效措施、擅自利用小区业主共有绿地收费停车、擅自在小区内加装广告装置营利,侵占业主合法权益、物业管理费用收支账目不清,但未提供充足证据予以证明。
再查,自蒋达智入住601号房屋始,鸿路泽物业公司一直未向其提供中水服务。
又查,蒋达智与鸿路泽物业公司所签物业管理服务协议中未明确中水系统运行维护费在物业费中所占比例。庭审中,鸿路泽物业公司提交顶秀青溪小区—住宅部门物业管理费项目构成测算明细表,蒋达智主张该测算明细表系鸿路泽物业公司为了诉讼而临时做出,不认可,双方均未就此提交其他证据。
上述事实,有《物业管理服务协议》、催缴单、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行各自的义务。鸿路泽物业公司与蒋达智签订的物业管理服务协议不违反法律规定,应为有效。鸿路泽物业公司为蒋达智居住的601号房屋提供物业服务,蒋达智应按合同约定向鸿路泽物业公司交纳物业服务费及相关费用,故鸿路泽物业公司主张蒋达智交纳2011年4月30日至2015年4月29日物业服务费、公共区域照明费的诉讼请求于法有据,本院应予支持。但蒋达智入住601号房屋后,鸿路泽物业公司确未依约向其提供中水服务,同时双方对中水系统运行维护费在物业费中所占比例均未提交充足证据证明,故本院对鸿路泽物业公司有权收取的物业管理费予以酌情扣减,并对其要求蒋达智支付滞纳金的诉讼请求不予支持。蒋达智主张鸿路泽物业公司未完全履行绿化维护义务、安保义务、对部分业主违反私搭乱建行为未加以管理或采取有效措施、擅自利用小区业主共有绿地收费停车、擅自在小区内加装广告装置营利,侵占业主合法权益、物业管理费用收支账目不清等问题,但未提供充足证据予以证明,故对其该答辩意见,本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:
一、蒋达智于本判决生效后十日内给付北京鸿路泽物业管理有限公司二○一一年四月三十日至二○一五年四月二十九日的物业费一万七千二百六十六元,公共区域照明电费二百八十八元。
二、驳回北京鸿路泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百二十元,由北京鸿路泽物业管理有限公司负担四十元,由蒋达智负担三百八十元(北京鸿路泽物业管理有限公司已预交,蒋达智于本判决生效后十日内交予北京鸿路泽物业管理有限公司)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长  李桂华
人民陪审员  侯佩秋
人民陪审员  赵志坚

二〇一四年十一月十五日
书 记 员  肖秋然