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陆德勋与原审长春康阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
    • 公布日期: 2016-02-17
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)长民再字第00021号
原审上诉人(一审原告):陆德勋,男,汉族,1940年12月23日出生,住长春市绿园区。
原审被上诉人(一审被告):长春康阳房地产开发有限公司,住所地长春市绿园区皓月大路2838号吉粮康郡会馆。
法定代表人:柴异,该公司董事长。
委托代理人:邹平,吉林睿志律师事务所律师。
委托代理人:伯文静,吉林睿志律师事务所律师。
原审上诉人陆德勋与原审被上诉人长春康阳房地产开发有限公司(简称康阳公司)房屋买卖合同纠纷一案,原由长春市绿园区人民法院于2013年1月4日作出(2012)绿民一初字第581号民事判决。陆德勋不服上诉,本院于2013年4月24日作出(2013)长民一终字第110号民事判决,已发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定,于2015年5月12日做出(2015)长民监字第5号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原审上诉人陆德勋、原审被上诉人康阳公司的委托代理人邹平、伯文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆德勋一审诉称,其购买康阳公司开发出售的吉粮康郡小区45栋5门620号商品住宅。房屋存在质量问题:自2009年入住以来,室内温度一直不达标;室内北墙每年冬季透风反霜,造成墙面长毛墙皮脱落;屋面多块瓦缺损;门窗封闭不严透风、入户防盗门不合格、门缝过大关门时锁不上等,至今没有解决。康阳公司迟延交付产权登记资料。故诉至法院,请求判令:1.康阳公司因延误交付产权登记资料向陆德勋赔偿损失共计15000元;2.康阳公司维修因施工质量所造成的墙皮透霜、脱落等遗留问题,以及更换质量不合格的入户防盗门;3.康阳公司赔偿因地热设计及施工质量问题,造成地热不能正常使用,使室内采暖温度不能达标造成房产贬值的经济损失,或者更换相当结构的住宅;4.康阳公司赔偿因室内温度低、温差大的违约行为,而给业主身心健康造成伤害,赔偿健康、精神损失费等5000元;5.康阳公司赔偿三年已交的采暖费合计6982.21元,及按每天全年采暖费的3‰支付违约金;6.康阳公司赔偿因被告隐瞒房屋的类型,给业主造成多交2%契税9000元;7.诉讼费用由康阳公司承担。
康阳公司一审辩称,针对第一项请求,如果能够认定违约事实存在,同意按照合同第十五条的约定承担违约责任,其他我方不认可;第二项关于房屋质量问题,现有房屋陆德勋已经入住三年之久,相关的质量问题已经过保修期,康阳公司不应该继续承担责任;针对第三、四、五项,从合同相对性来讲,陆德勋是与热力公司达成的供热合同,其诉讼主体应当为热力公司,不应是康阳公司,同时合同责任中不包括侵权损失费用,所以要求驳回这几项诉请;针对第六项,契税是向税务机关缴纳,与康阳公司无关,同时按照长春市当地关于普通住宅与高等住宅的划分标准,陆德勋所购商品房不属于普通住宅,完全应当按照百分之三缴纳契税。
绿园区人民法院一审查明,2008年10月17日,陆德勋与康阳公司签订商品房买卖合同,约定陆德勋购买康阳公司开发的位于长春市绿园区皓月大路以南吉粮花园(吉粮康郡)二期45栋5单元620号、建筑面积89.87平方米的商品住宅一套,售价为每平方米4948.02元,陆德勋一次性付清购房款444679元,康阳公司于2011年4月15日向陆德勋出具销售不动产统一发票。2009年1月,陆德勋入该房屋居住至今,现未办理产权证。陆德勋居住的吉粮花园45栋于2009年4月21日工程竣工验收合格。
2008年10月24日,康阳公司与吉林大众热力有限公司签订《并网供暖补充协议书》,约定吉粮花园小区一期、二期由吉林大众热力有限公司负责供热。陆德勋2009年至2012年采暖费由吉林大众热力有限公司收取。
一审法院认为,关于康阳公司迟延交付产权登记资料的赔偿金。双方当事人于2008年10月17日签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该房屋于2009年1月交付使用,被告于2011年4月15日出具发票,显然已经超过合同约定的90日期限,因此康阳公司应按照合同约定承担违约责任。陆德勋认为双方约定的违约金过低,但未举证证明违约所造成的实际损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,康阳公司应向陆德勋支付合同约定的违约金444.68元(444679元×0.1%)。
关于北墙皮透霜脱落的维修及防盗门更换问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定,买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。该《住宅质量保证书》明确:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面出现渗漏,保修5年;门窗翘裂,保修1年。保修期从工程竣工验收合格之日算起。因该房屋2009年4月21日工程竣工验收合格,故陆德勋主张的北墙皮透霜脱落问题尚在保修期内,康阳公司应当进行维修,至能够正常使用。如康阳公司未进行维修,则由陆德勋进行维修,所产生的费用由康阳公司承担。因防盗门已经超过约定的保修期,对陆德勋要求更换入户防盗门的诉讼请求不予支持。
关于地热不能正常使用的房产贬值损失及更换房屋问题。因陆德勋未能提供证据证明室温较低系康阳公司原因,也未提供证据证明房产贬值损失,应由陆德勋承担举证不能的不利后果,对此项诉请不予支持。
关于陆德勋要求康阳公司赔偿精神损失费一项,于法无据,不予支持。
关于返还采暖费及支付违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》中并无关于供热问题的约定,康阳公司并未收取陆德勋采暖费,陆德勋2009至2012年的供热费由吉林大众热力有限公司收取,其与吉林大众热力有限公司之间存在供用热力合同,依照《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法订立的合同,对当事人具有法律约束力。因此陆德勋要求康阳公司返还采暖费及支付违约金的诉讼请求无合同依据及法律依据,不予支持。
关于多交契税的赔偿问题。陆德勋与康阳公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定契税缴纳标准,在签订合同时对于房屋价格陆德勋应为明知,庭审中陆德勋明确该房屋契税尚未缴纳,故对该项诉讼请求不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、长春康阳房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向陆德勋支付违约金444.68元;二、长春康阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对陆德勋购买的吉粮花园(吉粮康郡)二期45栋5单元620室住宅北墙进行维修至能够正常使用。如康阳公司未进行维修,则由陆德勋进行维修,所产生的费用由康阳公司承担;三、驳回陆德勋的其他诉讼请求。案件受理费700元由陆德勋承担600元,长春康阳房地产开发有限公司承担100元(与前款一并执行)。
宣判后,陆德勋不服,向本院提起上诉,其理由是:1.双方合同中约定的违约金数额过低,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定应予调整,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定,可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算陆德勋的损失。2.康阳公司提供的《住宅质量保证书》无双方签字、无效,陆德勋自接收房屋以来一直向康阳公司提出防盗门问题,原审以未经双方签字的《住宅质量保证书》认定关于防盗门诉请已过保修期、而驳回陆德勋的诉请不当。3.陆德勋接收房屋以来室温一直不达标,经与主管部门、政府、物业、供热等部门联系,均无法解决,而同单元其他用户无此问题,故推断为房屋设计施工质量问题。因设计施工相关资料均由康阳公司掌握,陆德勋无法举证;北方房屋室温过低自然贬值,故原审以陆德勋对室温过低原因未申请鉴定,未举证证明房屋贬值数额而判决驳回此项诉请不当。4.依照《商品房销售管理办法》第七条第6项之规定,康阳公司出售的房屋应保证供热等配套基础设施具备交付条件,与供热单位签订的供热合同也证明其负有供热责任和供热保证,原审以双方买卖合同无供热问题的约定、康阳公司未收取陆德勋采暖费、陆德勋与供热公司有供热合同而驳回此项诉请不当。5.陆德勋购买房屋时享受契税优惠由1.5%下调至1%,购买房屋的类型为普通住宅,康阳公司并未向陆德勋告知商品房的等级差异及因此产生的契税差异,此行为属故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、违背了诚实信用原则,依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定,应对给陆德勋造成的损失承担赔偿责任。综上,请求:1.撤销原审判决;2.判令康阳公司承担因逾期交付房屋产权登记资料行为给陆德勋造成的损失的赔偿责任,请求增加违约金数额为1.5万元每年,并交纳滞纳金。3.因施工造成的墙返霜、墙皮脱落进行维修,更换质量不合格的入户防盗门;4.赔偿因设计及施工质量问题造成供热不能正常使用,室温过低,造成房屋贬值的损失或更换相当结构的住宅;5.赔偿因室内温度过低、温差过大的违约行为,给陆德勋及家人身心造成伤害,赔偿健康、精神损失费等5000元;6、赔偿三年的采暖费6982.21元,及按全年采暖费的3‰支付违约金;7、赔偿因隐瞒房屋类型,使陆德勋多交的9000多元契税以及房产差价;8、全部诉讼费用由康阳公司承担。
康阳公司二审辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,陆德勋的上诉请求无合法依据,依法应予驳回。
本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致,且双方当事人对原审查明的事实记载的内容均无异议。另查,2008年末康阳公司向陆德勋交付了房屋,2011年4月15日康阳公司向陆德勋提交了售房发票,按约康阳公司应于房屋交付使用后90日内向产权登记备案机关提交应由其提交的资料。陆德勋主张康阳公司应按法律规定给付自2009年4月1日至2011年4月15日止逾期贷款利率。二审过程中,陆德勋向本院提出申请,主张因采暖部分证据不足,撤回原审诉讼请求第3、4、5项即上诉请求的第4、5、6项。
本院二审认为:1.关于逾期交付登记材料应承担的违约责任及标准问题。双方于2008年10月17日签订的《商品房买卖合同》约定于2008年12月30日前将房屋交付给陆德勋,合同第十五条约定在房屋交付使用后90日内康阳公司需将办理产权登记所需资料提交产权登记部门备案。康阳公司于2009年1月交付房屋,2011年4月15日出具发票、才将备案资料提交产权部门,其行为构成违约。依合同第十五条的约定应承担已付房款0.1%的违约责任。陆德勋依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,主张双方约定的违约金过低应予调整,但陆德勋未提供证据证明其损失的实际数额,在其损失不能确定的情况下,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算”的规定,陆德勋请求按照逾期贷款利率给付违约金的请求符合法律规定,应予支持。2.关于墙透霜及墙皮脱落的维修问题。一审法院判决第二项已判决康阳公司承担维修责任,在康阳公司未进行维修的情况下,由陆德勋自行维修,所产生的费用由康阳公司承担。双方认可康阳公司对此承担的应为保修责任,原审对此判决虽并无不当,但判决主文表述欠妥,应判决康阳公司对此承担保修责任。陆德勋所主张的应先由康阳公司先垫付维修费用的主张无合法依据。3.关于防盗门质量问题,在康阳公司否认的情况下,陆德勋未提供证据证明其防盗门存在不合格问题及其在入住时就此主张过权利,故其此项诉请不予支持。4.关于康阳公司应否承担陆德勋所主张多交的税费及房屋差价问题。双方签订的合同明确约定房屋的单价为4948.02元/平方米,税费收取由国家税务机关按房屋的价格确定,双方均无权对国家应收税费标准进行约定,且陆德勋未能提供证据证明康阳公司向其隐瞒了房屋类型等问题存在,故其此项主张不应支持。5.关于采暖问题,因陆德勋未能就供暖责任问题提供充分的证据,且其撤回原审诉讼请求第3、4、5项属于对其诉讼权利的自行处置,本院不再评判。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决:一、维持长春市绿园区人民法院(2012)绿民一初字第581号民事判决第二项;二、变更长春市绿园区人民法院(2012)绿民一初字第581号民事判决第一项为长春康阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内向陆德勋支付违约金(按中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准,计付房款444679元的违约金,自2009年4月1日起至2011年4月15日止);三、驳回陆德勋的其他诉讼请求。一、二审案件受理费1400元由长春康阳房地产开发有限公司承担。
本院再审过程中,双方当事人除康阳公司迟延交付房产登记材料的违约金计算一节外,就其他方面均无争议。陆德勋称,二审判决关于违约金利率的计算正确,应予维持。康阳公司则称一审判决正确。
再审查明的事实与一、二审认定的事实一致。
本院再审认为,本院二审就本案的事实认定清楚,适用法律亦无不当。现双方当事人对于案件基本事实及康阳公司应承担逾期交付登记材料并在产权登记部门备案的违约责任均无异议,仅在违约金计算方式一节存在争议。一审法院以陆德勋未提供证据证明约定违约金低于其实际损失为由,依双方当事人合同约定支持陆德勋部分违约金请求,未考虑到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于违约金调整及损失数额的相关规定,二审根据上述规定对违约金予以调整是正确的,康阳公司关于应维持一审认定的违约金数额的意见本院不予采纳。但二审判决康阳公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向陆德勋支付违约金,缺乏确定性。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发(2003)251号)规定,逾期贷款罚息利率应在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%,故再审对此应进一步予以明确。综合考量本案双方当事人合同履行情况,本院酌情确定违约金计算标准以中国人民银行同期贷款利率上浮40%。
关于陆德勋与康阳公司原审诉争的其他各项,一、二审裁判并无不当,且在再审中双方对此已无分歧,故本院不再审理。
综上,经本院审判委员会2015年第三十次审判委员会讨论,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百零七条之规定,判决如下:
一、维持本院(2013)长民一终字第110号民事判决第一项、第三项;
二、变更本院(2013)长民一终字第110号民事判决第二项为长春康阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陆德勋支付违约金(按照已付房款总额444679元,以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍计付违约金,自2009年4月1日起至2011年4月15日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一、二审案件受理费1400元由长春康阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  陶 铮
审 判 员  史绍红
代理审判员  胡月皓

二〇一五年八月十九日
书 记 员  李知博