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吴家肖、伍锦壮等与中山市长江兆业地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-11-28
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤2071民初15028号
原告:吴家肖,女,1985年8月5日出生,汉族,身份证住址广东省中山市东区,
原告:伍锦壮,男,1986年1月22日出生,汉族,身份证住址广东省台山市,
两原告共同委托诉讼代理人:刘子龙,广东共阳律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人:王嘉敏,广东共阳律师事务所实习律师。
被告:中山市长江兆业地产开发有限公司,住所地广东省中山市石岐区莲塘东路8号720房,统一社会信用代码91442000661481139J。
法定代表人:梁志雄,总经理。
委托诉讼代理人:黄烈,广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘谱华,广东千里行律师事务所律师。
原告吴家肖、伍锦壮与被告中山市长江兆业地产开发有限公司(以下简称长江兆业公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年7月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴家肖及两原告共同委托诉讼代理人刘子龙,被告长江兆业公司委托诉讼代理人刘谱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴家肖、伍锦壮诉称,原、被告于2012年3月3日签订中山市商品房买卖合同,约定原告向被告购买位于中山市××区学院路××号星际豪庭1幢907房,并约定被告应在2013年6月30日前将验收合格的商品房(指取得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告及中山市建设工程质量监督站出具的房屋建筑工程质量监督意见书)交付给买受人使用,如逾期交房超过180日,买受人要求继续履行合同的,出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后,两原告向被告支付了购房款788000元,但被告并未于2013年6月30日前向原告交付房屋。2015年5月,经原告向中山市住房和城乡建设局询问得知,涉案楼盘于2014年11月12日才组织竣工验收,2014年12月17日,中山市建设工程质量监督站才出具该工程的工程质量报告,但被告在具备交付条件后到2016年5月期间,被告一直未通知原告收楼。2016年6月,原告收到被告发出的收楼通知书后按照被告指定的时间前往收楼,但被告工作人员告知原告合同约定2013年6月30日为交楼时间,从该日起已视为交楼,并要求原告交纳2013年7月起的物业管理费,否则不予办理收楼手续。为此,原告特诉至法院,请求判令:被告向两原告支付逾期交楼违约金174778.4元(以已付房价款788000元为基数,按每天万分之二的标准从2013年7月1日起计算至被告实际交楼之日止,暂计至2016年7月14日为174778.4元)。
原告吴家肖、伍锦壮对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有:1.商品房买卖合同;2.广东省地方税收通用发票(电子);3.中山市商品房销售登记备案表;4.中山市住房和城乡建设局关于吴家肖申请星际豪庭房屋建筑工程质量验收监督意见书信息公开的复函;5.星际豪庭催收楼通知书;6.收楼现场录音;7.关于星际豪庭收楼事宜的通知;8.快递单;9.快递签收记录。
被告长江兆业公司辩称,1.被告不存在延迟交楼的违约行为,收楼时间的延迟是由于市政工程的原因造成的;2.被告收取物业管理费用是有合同依据的,原告应依约定缴纳物业管理费用;3.原告诉求的违约金从2013年7月1日起暂计至2016年7月14日,原告的部分诉讼请求已超过法律规定的2年的诉讼时效,即被告认为原告诉求的违约金不应当超过2年的时间。
被告长江兆业公司就其辩解在举证期限内提交的证据有:1.单体验收文件;2.学院路封路通知、报纸;3.图纸;4.挂号邮件投递情况清单、投递单及收楼通知书。
本院经审理认定事实如下,2012年3月3日,两原告(买受人)与被告(出卖人)签订中山市商品房买卖合同,约定:买受人购买出卖人开发建设的中山市××区学院路××号星际豪庭1幢907房,建筑面积120.92平方米,购房总价788000元;付款方式为2012年3月3日前以现金方式支付478000元,2012年4月3日前以商业贷款方式支付310000元;合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付验收合格的商品房,验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告(即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格),并取得由中山市建设工程质量监督站出具的房屋建筑工程质量验收监督意见书或类似文件;但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:……3.非出卖人所能控制的其他事由,包括但不限于政府规划政策调整、市政配套工程等因素所导致的延误;出卖人逾期交房不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;逾期超过60日而不足180日的,买受人不能行使解除合同的权利,但可要求出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止,按日向其支付已付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;逾期超过180日后,买受人有权解除合同;买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并按已付房价款的10%向买受人支付违约金;出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后,买受人同意出卖人不再另行补偿或赔偿其损失(损失以包括但不限于已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他的一切损失);买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续;双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担;合同附件六补充协议中的第八条第16项约定买受人的通讯地址已记载在合同内,如买受人的通讯地址发生变动,须书面通知出卖人、按揭银行,出卖人根据买受人的通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出所有挂号函件,不论买受人是否收到,均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后(含第七天)视为已送达该函件给买受人。商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项。
合同签订后,两原告依约向被告支付了788000元购房款,涉案房屋于2012年3月16日办理商品房销售登记备案于两原告名下。被告未在约定的期限内将符合交付条件的商品房交付原告使用,两原告遂诉至本院,主张前述实体权利。
另查,庭审中,被告长江兆业公司主张其分别于2013年11月及2016年5月末向两原告寄送收楼通知书,向本院提交了挂号邮件投递情况清单拟证明其邮件投递情况。两原告表示并未收到2013年11月的收楼通知书,只在2016年6月4日收到被告寄出的收楼通知书,且两原告以被告提交的挂号邮件投递情况清单没有两原告的签收情况为由不确认第一次投递清单的真实性。
又查,被告长江兆业公司认为涉案商品房的交楼时间受市政工程影响,向本院提交封路通知及延期封路通告。上述通知、通告显示,因人民医院片区道路改造工程建设需要,市住房和城乡建设局于2013年6月13日至2013年8月20日对学院路连接富康路及兴中道的路段实施局部围闭施工、于2013年1月30日至2013年8月20日继续对学院路从莲兴路交叉路口至电子科大正门口路段实施全封闭施工。对此,两原告认为被告应进一步举证证明上述市政工程影响被告施工而导致延误交楼。
再查,中山市住房和城乡建设局就吴家肖的信息公开申请于2016年5月26日向原告吴家肖印发复函,该复函显示中山市建设工程质量监督站于2014年12月17日出具涉案工程的工程质量监督报告。
本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订后,原告按照约定支付了全部购房款,被告也应按照约定的期限及交付条件将案涉商品房交付原告。被告提交的2013年11月投递清单没有邮局的盖章,亦没有两原告确认收到邮件的签名,即被告并未提供充分有效证据证明其已经在合同约定的交楼期限内通知两原告办理收楼手续,退一步说,即使被告在合同约定的收楼期限内履行了通知两原告办理收楼手续的义务,但被告直至2014年12月17日才取得工程质量监督报告,即涉诉商品房直至2014年12月17日之前都不符合合同约定的交付条件,被告未按合同约定的期限于2013年6月30日前向原告交付房屋,已经构成违约,被告应按合同约定向两原告交付涉案商品房并承担相应的违约责任。同时,被告不能以两原告未缴纳物业服务费为由拒绝配合两原告办理涉案商品房的收楼手续。
关于被告辩称涉案商品房的交楼时间受市政工程影响的问题,被告未举证证明道路改造工程对涉案商品房交楼时间造成的影响以及两者之间的因果关系,应承担举证不能的不利后果,且被告所指的道路改造工程导致的风险是被告应该可以预见的,该风险应由被告负担。退一步说,如涉案商品房确因道路工程影响了交楼时间,被告作为出卖人应该在涉案商品房符合交楼条件后立即通知两原告办理收楼手续,但被告在涉案商品房符合交楼条件之日起长达近一年半的时间才向两原告寄送收楼通知书,期间扩大的损失应由被告承担。综上,被告的辩解理据不足,本院不予采纳。
关于违约金的计算期限,被告长江兆业公司于2014年12月17日取得工程质量监督报告、符合交房条件后,虽然原告确认于2016年6月4日收到了被告长江兆业公司寄发的收楼通知书,但被告并未实际将房屋交付给原告,故违约金应当计算至房屋实际交付之日止。双方在合同中约定逾期交房的按每日万分之二的标准计算违约金,该约定是当事人真实意思表示,符合法律规定,原告请求违约金以788000元为本金从2013年7月1日起按每日万分之二的标准计算至被告实际交付房屋之日止,符合法律规定,本院予以支持。
关于诉讼时效问题。原、被告约定的逾期交房违约金按日累加计算,是被告逾期交房时原告可以主张的违约金债权的计算方法,而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权,也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金,是一个没有履行期限的整体债务,但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。综上所述,被告至今未交房,原告起诉主张逾期交房违约金,没有超过诉讼时效。被告有关诉讼时效的抗辩,理据不足,本院不予采纳。
综上所述,原告诉求合法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
被告中山市长江兆业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴家肖、伍锦壮支付违约金(违约金以788000元为本金从2013年7月1日起按每日万分之二的标准计算至被告实际交付房屋之日止)。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3769元,减半收取为1898元(原告已预交),由被告中山市长江兆业地产开发有限公司负担(被告于本判决生效之日起七日内迳付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员  张文辉

二〇一六年十月十九日
书记员  李绮湘
李小穆