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河南福家置业有限公司、孙东红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-11-14
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终11061号
上诉人(原审被告):河南福家置业有限公司,住所地郑州市郑东新区。
法定代表人:陶德成。
委托诉讼代理人:郭玉川,河南良承律师事务所律师。
委托诉讼代理人:易勇,男,1970年9月7日出生,汉族,住甘肃省。系公司员工。
被上诉人(原审原告):孙东红,女,1966年8月29日出生,汉族,住郑州市。
委托诉讼代理人:王洪武,北京市盈科(郑州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:穆伟亮,北京市盈科(郑州)律师事务所律师。
上诉人河南福家置业有限公司因与被上诉人孙东红房屋买卖合同纠纷一案,不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初15714号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南福家置业有限公司委托诉讼代理人郭玉川、易勇、被上诉人孙东红委托诉讼代理人穆伟亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
河南福家置业有限公司上诉请求:撤销一审判决;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:双方之间不存在有效的商品房买卖合同,不能据此让上诉人承担合同责任。被上诉人尚未履行完毕自己的付款义务,判决上诉人交付房屋是错误的。上诉人对于延期交房无过错,不应承担赔偿违约金责任。
孙东红辩称,本案历经一、二审,发回重审,均是因被答辩人未按照协议书约定履行义务所致。答辩人已按照协议约定履行了义务,一审法院虽未按照协议书的约定判决被答辩人按照房款的千分之五承担违约责任,但答辩人予以认可。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应驳回上诉,维持原判。
孙东红向一审法院起诉请求:判令被告向原告交付购房协议所约定的房屋并向原告支付违约金2393781.12元(违约金暂计算至原告起诉之日即2015年11月10日,自2015年11月11日至被告实际交房之日的违约金按实际产生金额另行计算)。
一审法院认定事实:2012年5月28日,原、被告签订协议书约定,被告向原告销售位于郑州市××大道与××交叉口西南角“××保险大厦”××层房屋,销售面积暂定963.68㎡,双方商定每平方米销售单价为6900元整,合同总金额暂定为6649392元(最终以房管局颁发的房产证面积×本协议单价为准);原告在签订协议之日起3日内支付购房款100000元,在7个工作日内支付被告购房总款的50%即3324696元,剩余50%房款(3324696元)待被告办理完预售许可证时并与原告签订正式购房合同后,一次性支付完毕或由甲方协助办理银行按揭;交房时间为2013年12月1日,被告交房时间拖延,应承担违约责任,赔偿标准按总房款的日0.5‰计算。协议书落款处有原告签字摁印及被告盖章予以确认。协议签订后,河南蓝森环保科技有限公司代原告向被告支付了购房款,被告未按协议约定向原告交房。2015年12月20日,河南蓝森环保科技有限公司出具的证明显示河南蓝森环保科技有限公司分别于2012年6月12日、2012年6月27日、2012年8月1日、2012年9月11日和2012年10月8日通过公司账户转给被告账户的6笔22层、23层房款,金额共计6828056元,是代原告支付的。落款处有河南蓝森环保科技有限公司盖章确认。2015年7月9日,郑州市郑东新区管理委员会会议纪要郑东会纪[2015]xx号显示关于部分项目容积率调整问题,鉴于河南建设大厦和中原保险大厦项目的体量是根据郑州新区管委会文件(郑新管委会纪[2012]xx号)相关要求进行建设的,且主体均已建成。原则同意白沙园区管委会意见,启动容积率调整程序;项目单位按新的容积率补交土地出让金后,不予处罚,加快办理各种手续,并做好工程竣工验收和质量安全鉴定。庭审时,被告确认目前房屋符合交付条件。商品房预售许可证正在办理中,需要半年时间。
一审法院认为,当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原、被告签订的协议书系双方当事人真实意思表示,涉案房屋目前虽无预售许可证,但协议签订后,河南蓝森环保科技有限公司代原告向被告支付了相应购房款,已实际履行合同义务,且被告确认目前房屋符合交付条件并在办理预售许可证,为保护民事主体从事民事活动的交易安全和合理信赖利益,并遵循自愿、诚信原则,被告亦应该按协议约定按时交房。故对原告诉请交付协议约定的位于郑州市××大道与××交叉口西南角“××保险大厦”××层房屋,该院予以支持。对违约金,该院根据原告实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌定违约金以已付房款3324696元为基数,按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月2日起计算至实际交房之日止。被告辩称未交房系政府原因,属不可抗力,但被告提交的证据并不能充分证明其辩解理由,故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,判决如下:一、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙东红交付位于郑州市××大道与××交叉口西南角“××保险大厦”××层房屋;二、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙东红支付违约金(以3324696元为基数,按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月2日起计算至实际交房之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25950元,由被告河南福家置业有限公司负担。
二审中,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定除与一审法院一致外,另查明,上诉人河南福家置业有限公司与被上诉人孙东红签订的《协议书》第三条付款方式及交房约定“甲方向乙方交房时必须保证达到设计要求,完成施工图内的一切工程量;水、电、门窗用材按照该楼盘完整的设计图纸标准交房并通过建筑工程质量监督站验收、质量标准为合格工程。”上诉人在审理过程中称位于郑州市××大道与××交叉口西南角“××保险大厦”××层涉案房屋尚未进行工程竣工验收,尚未办理房屋预售许可证。被上诉人孙东红对上诉人该表述未表示异议。
本院认为,我国现行法律法规设立的开发商预售权利行使的准入条件,其目的是为了维护购房者的交易安全、避免开发商权利滥用。但在目前房价上涨的情况下,为了避免出现购房者利益受损的情况,不宜允许开发商引用旨在保护购房者权益的条款来主张商品房预售合同的无效。本案中,上诉人河南福家置业有限公司与被上诉人孙东红签订《协议书》系双方当事人真实意思表示,且在该《协议书》签订后,被上诉人已按照约定向上诉人支付了相应购房款,即被上诉人已实际履行合同义务,根据诚实信用原则,以及为维护交易的安全以及稳定性,上诉人应按照《协议书》的约定履行向被上诉人交付涉案房屋的义务,但上诉人未履行该义务,应承担相应的违约责任。《协议书》对交付房屋应具备的标准有明确约定,而涉案房屋现尚未进行竣工验收,未达到双方约定的交付标准,涉案房屋尚不具备交付条件,可待交付条件成就时,上诉人再予交付。
综上所述,上诉人河南福家置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:
一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初15714号民事判决第二项〖被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙东红支付违约金(以3324696元为基数,按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月2日起计算至实际交房之日止)。〗;
二、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初15714号民事判决第一项(被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙东红交付位于郑州市××大道与××交叉口西南角“××保险大厦”××层);
三、驳回上诉人河南福家置业有限公司的其他上诉请求;
四、驳回孙东红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25950元,由被告河南福家置业有限公司负担;二审案件受理费25950元,由上诉人河南福家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 张林利
审判员 张 晔

二〇一七年十一月三日
书记员 宋亚瑞