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汇达资产托管有限责任公司与周琼燕、艺丰实业(集团)股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2018-07-21
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终12952号
上诉人(原审第三人):汇达资产托管有限责任公司。
法定代表人:朱焕启,董事长。
委托诉讼代理人:翁作熙,国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人:牟子涵,国信信扬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):周琼燕,女,汉族,1969年8月18日。
委托诉讼代理人:曾沂德,广东鹏城阳光律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):艺丰实业(集团)股份有限公司。
诉讼代表人:赵健,清算组负责人。
原审第三人:太阳世纪地产集团有限公司。
法定代表人:张宁宁,总经理。
原审第三人:华润深国投信托有限公司。
法定代表人:孟扬,董事长。
委托代理人:陶建军,广东经天律师事务所律师。
上诉人汇达资产托管有限责任公司(以下简称汇达公司)因与被上诉人周琼燕、艺丰实业(集团)股份有限公司(以下简称艺丰公司)、原审第三人太阳世纪地产集团有限公司(以下简称太阳公司)、华润深国投信托有限公司(以下简称深国投公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市罗湖区人民法院(2011)深罗法民三重字第19号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇达公司上诉请求:1、撤销原审判决;2、确认深圳市罗湖区深南路与和平路交汇处鸿隆世纪广场X座XX(原名艺丰广场X座XX)房产归汇达公司所有;3、判令艺丰公司和太阳公司协助汇达公司办理深圳市罗湖区深南路与和平路交汇处鸿隆世纪广场X座XX(原名艺丰广场X座XX)房产的房地产权证;4、驳回周琼燕的全部诉讼请求;5、周琼燕、艺丰公司承担本案重审一审及二审诉讼费。
事实和理由:一、本案为恶意串通的虚假交易、虚假诉讼。因为本案涉嫌虚假诉讼,虽然原审调解书已经被深圳中院提审撤销,但在分析本案的事实和法律之前,有必要先交代原审起诉时的背景和具体过程。根据艺丰公司清算组重审一审提供的证据,2000年12月12日,深圳中院受理艺丰公司破产案,并指定监管组于2001年9月5日对艺丰公司进行监管,2001年9月10日,艺丰公司法定代表人翁X和代理律师赖伟文向监管组移交了公司公章和财务专用章,但未移交艺丰公司用于售楼的合同专用章和银行预留法定代表人印鉴等重要印章。2002年8月9日,作为13套房1997年购买人的鞍山证券公司被中国证监会发布公告予以撤销,2002年11月12日,艺丰公司代理律师赖伟文和陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉等5人由蔡X龙以公民代理的方式向罗湖法院起诉,以艺丰公司通过现金方式收取其13套房款(其中,赖伟文4套,陈百川3套、臧伟4套、周琼燕和郑荣辉各1套)后违约未交付为由,要求艺丰公司交付房屋、办理房产备案登记并支付违约金。艺丰公司未参加2002年12月17日和18日的庭审,但在庭后第2天(即19日)委托代理人仲X群签署了13案的和解协议,罗湖法院遂于当日作出13套房归赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉的民事调解书。
结合案件证据材料,该13案涉嫌虚假诉讼的理由如下:
(一)赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉在购房合同上的签名与其重审一审的签名完全出自不同人之手,且代理人并未直接接触过陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉,因此,购房合同和原起诉资料应为借用他人名义虚假签名的虚假合同和诉讼。经比对陈百川、臧伟、周琼燕等人在原起诉书和购房合同中的签名与其代理人重审一审提交的陈百川在《租赁合同》中的签名、臧伟在公证书中的签名,以及周琼燕的授权书签名,明显完全是出自不同人之手。同时,根据2011年10月17日罗湖法院对原代理人蔡X龙所做的笔录,原审时是赖伟文律师将13案交给蔡X龙公民代理,蔡X龙并没有直接接触其他4人。重审一审期间法院经多次公告均无法送达陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉,从重审提供的当事人的授权书来看,臧伟是经过他人转委托;陈百川的授权书上注明“委托人陈百川持其本人身份证在我面前签下本授权委托书。一一杨文清2013.7.19”,并非当面签署;周琼燕的授权签字与原调解案完全不同且难以辨认,证明代理人仍没有直接接触当事人。作为主张13套房产权的陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉一直是影子一样的存在,声称占有房屋却无法送达,也不能提供占有的证据,反而由法院主动帮其向物业公司调取没有任何证据支持的房屋占有情况说明,明显违背常理。该13案全部是由赖伟文将签名的诉讼资料交给蔡X龙,而赖伟文在起诉时明知艺丰公司已被受理破产,作为艺丰公司的代理人在2001年9月10日移交证章时,却不移交售楼合同专用章,并且其于2000年7月代理艺丰公司就13套房向鞍山证券公司发律师函时,明确提到13套房经抵债后一直交付鞍山证券使用,其明知13套房移交给了鞍山证券公司,却仍抢购其中4套,明显违背常理和其职业道德。结合合同当事人并非本人签字,且从未露面,赖伟文未移交售楼专用章等事实,购房合同应为赖伟文与翁X等人恶意串通伪造。
至于合同伪造的时间,根据赖伟文签订的深圳市规划国土局印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)补充合同》的条款,1999年6月30日以后签订的购房合同,必须附有补充合同,否则签订的合同无效,并且1999年9月1日起合同需经公证后生效。虽然赖伟文的合同进行了公证,但公证书显示是2001年2月28日。根据公证规则,公证人只能证明合同双方当场签名的真实性,深圳公证处居然能回溯至2000年8月9日和12月26日证明双方签订合同,证明赖伟文与公证机关存在不法操作,只能证明合同在艺丰公司受理破产后,于2001年2月28日虚假签订。而除赖伟文的合同以外,陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉均未签订补充合同,也未经公证,按当时的规定均为无效合同,同时也证明因合同是借用他人名义的虚假签名而无法本人到场办理公证。
(二)赖伟文在艺丰公司被受理破产后于2000年12月26日仍非法签订购房合同并取得收据,且赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉全部收据均未有任何财务人员签字,清算组确认未查到房款入账记录,收据明显为伪造,赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉根本未付款。2000年12月12日,艺丰公司已经被深圳中院受理破产,然而赖伟文提供的购房合同和收据、付清房款证明时间却是2001年12月26日,即艺丰公司在被受理破产以后,仍在违法销售房屋。根据当时的破产法(试行)第三十五条及《深圳经济特区企业破产条例》第十八条规定:人民法院受理破产案件前6个月至破产程序终结,债务人的下列行为无效:(一)隐匿、私分或无偿转让财产;(二)非正常压价出售财产。涉案房产在1997年卖给鞍山证券公司时单价已经为9300多元,在房价日益上涨的情况下,2000年以后卖给赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉才6000元左右,明显是非正常压价出售。退一步讲,即使赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉支付了房款,也是无效的。何况艺丰公司清算组一直确认未查到13套房的房款入账记录,证明赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉根本未付款,而且全部收据均未有任何财务人员签字,形式上就不合法,付款证明和收据明显为伪造。
(三)艺丰公司在公章移交后手写修改的对仲X群的授权委托书明显为伪造。艺丰公司原审提交的对仲X群的授权书落款时间是“一九年”,手写改为2002年,案件数量由“一”案改为“十”案,再改为“十六”案,修改的部分均未有盖章确认,并且16案只有1份授权书原件,其他均为复印件。而当时艺丰公司的公章已经移交清算组,并且清算组并不知道该13案。因此,该授权委托书明显是为了避开清算组、串通虚假诉讼,而拿九十年代的其他案件空白委托书进行更改伪造的。
(四)艺丰公司在案件受理后才委托仲X群,而赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉在起诉时就提供普通职员仲X群作为联系人,明显是为了避开清算组、串通虚假诉讼。赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉在13案于2002年11月12日起诉时直接向法院提供的艺丰公司联系人是普通职员仲X群,而既不是法定代表人翁X,也不是清算组,但仲X群是在案件受理后于2002年11月22日才委托的,结合13案材料均是艺丰公司破产代理律师赖伟文直接交给蔡X龙的情况,明显是赖伟文事先恶意串通艺丰公司,避开清算组,进行虚假诉讼。
(五)艺丰公司原审既不通知清算组出庭、自己也不参加17、18日的庭审,反而于19日委托仲X群私下签署和解协议,明显违背常理。既然艺丰公司已经资不抵债被受理破产并移交监管,公司有关的诉讼依法应当交由清算组处理,作为公司来说,按常理不会违规操作。而该13案原审中,艺丰公司既不依法通知清算组出庭,自己也不参加17、18日的庭审,按理常应由法院依法判决,但艺丰公司却直接于19日委托仲X群私下签署和解协议,明显违背常理,串通虚假诉讼。
(六)和解协议书中的签名显示不是“仲X群”,而只有“仲年”两个字,汇达公司有理由相信非其本人签署。即使按照艺丰公司提交的伪造的授权书,其委托人明明是仲X群,但和解协议的签名却只有“仲年”二字。而从庭审情况来看,法院并未组织双方进行调解,该和解协议应为双方私下签署后提交给法院,协议上的签名并不算潦草,“仲年”二字清晰可辨,与仲X群的名字完全无法对应,汇达公司有理由相信该签字并非仲X群本人签署。
(七)案件执行时赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉向法院主动提出已与艺丰公司协商解决交付,但郑荣辉重审的《情况说明》说2006年才与鞍山证券协商交付,明显均是自相矛盾的虚假陈述,证明周琼燕明知鞍山证券公司占有房屋,先串通暗中过户。原调解案执行时赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉向法院主动提出只需办理房产过户备案,其称已与艺丰公司协商解决交付,但根据汇达公司重审提供的房屋使用证据,鞍山证券公司从1997年一直占有使用房屋至2009年,艺丰公司清算组也确认13套房1997年经抵债已经交付鞍山证券公司。赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉自身的说法也与郑荣辉重审提供的《情况说明》中说与鞍山证券公司协商交付自相矛盾,明显均是自相矛盾的虚假陈述。一方面,2006年鞍山证券公司正向深圳中院申请13套房财产取回,不可能交出房屋;另一方面,当时房屋被鞍山证券公司占有,艺丰公司不可能与赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉完成交付。因此,赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉当时要求法院不执行交付的真实原因是:赖伟文在明知房屋已经交付鞍山证券公司,艺丰公司无法再向赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉交付的情况下,虽然串通虚假诉讼避开了清算组和鞍山证券公司,但如果法院强制执行交付,势必会导致鞍山证券公司主张权利,因此,在执行阶段赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉才主动向法院提出无需执行交付。证明赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉自始至终是为了私下暗中操作,侵吞13套房所有权。
(八)按照当时的破产法相关规定,在深圳中院受理破产后,不得对艺丰公司提起新的诉讼,赖伟文明知却恶意串通委托蔡X龙向罗湖法院虚假起诉。当时《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第253条规定:“人民法院审理破产还债案件,除适用民事诉讼法第十九章的规定外,并可参照《中华人民共和国企业破产法(试行)》的有关规定”。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国企业破产法(试行)>若干问题的意见》第17条规定:“人民法院发布立案公告后,债权人只能申报债权,不能向受理破产案件的人民法院提起新的诉讼。”结合当时破产法(试行)第二十九条规定的“破产企业内属于他人的财产,由该财产的权利人通过清算组取回”的取回制度,破产开始后,债权人只能向破产法院申报债权或者申请财产取回,而不能提起新的诉讼。赖伟文作为艺丰公司的破产代理律师,明知却暗中串通委托蔡X龙以公民代理的方式向罗湖法院虚假起诉,主观恶意明显,其起诉违反法律规定,依法也应当予以驳回。
综上,该13案材料中出现上述漏洞百出、矛盾重重的问题,充分证明周琼燕串通虚假诉讼的事实。虽然原调解书被深圳中院提审以艺丰公司翁X越权委托和未有房款入账等问题被撤销,但一审法院重审却完全偏离了案件争议的上述焦点问题,反而另创理由支持虚假诉讼,应当予以撤销。
二、一审判决错误认定赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉付清房款,并且以非法占有作为判决的依据,明显认定事实错误,导致适用法律错误,应当全部予以撤销。
(一)一审判决在赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉未进一步提供任何实际付款证明的情况下,对艺丰公司清算组确认未查到房款入账的事实只字不提,直接认定赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉已付款,违反法律规定。根据上述分析,该13案为恶意串通的虚假诉讼,赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉根本未付款,其提供的收款收据本身存在伪造的嫌疑。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款规定:“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明,人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素,综合判断查证借贷事实是否发生”;第十九条规定:“出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能的”,人民法院“应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实,综合判断是否属于虚假民事诉讼”。该13案关于是否真实支付房款的问题与民间借贷是否真实发生的性质一样,都涉及可能虚假诉讼的问题。13套房涉及的房款金额巨大,参照上述规定,既然清算组未查到入账记录,深圳中院又以此理由撤销了调解书,汇达公司提出诸多赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉虚假诉讼的理由,一审理应重点审查赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉的经济能力、款项来源、款项流向,以及支付的时间、地点、方式、双方的关系等关键问题,而赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉未能提供任何此方面的证据,一审判决却对该争议的焦点问题未作任何论述,并对艺丰公司清算组确认未查到房款入账的事实只字不提,直接认定赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉已付款,明显违反法律规定,导致认定事实完全错误。
(二)既然调解书已经被撤销,法院应以原审起诉时的占有作为判决的依据:当时房屋全部为鞍山证券公司占有,一审以赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉基于被撤销的调解书的非法占有作为判决的依据,无法成立。一审以赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉现在占有房屋为由认定其为权利人,但赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉占有房屋所依据的调解书被撤销,本案重审就是要查明赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉在原审起诉时是否支付房款、是否合法占有房屋,而13案本身就是恶意串通的虚假诉讼,是未支付房款的非法占有。退一步讲,即使赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉支付了房款,从赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉在起诉时均请求交付房屋,在调解后又因虚假诉讼问题要求法院不用执行交付来看,证明其起诉时和原审调解后并未占有房屋。而艺丰公司清算组一直确认13套房于1997年交付鞍山证券公司,赖伟文的律师函证明其明知房屋由鞍山证券公司占有,汇达公司重审提供的房屋占有使用的证据也证明汇达公司一直合法占有房屋,直至2009年被赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉强占。一审在查明原审时一直由鞍山证券公司合法占有使用房屋并且支付全款,是合法权属人的情况下,却以赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉之后基于被撤销的调解书从鞍山证券公司和汇达公司处强行占有房屋来认定其为权利人,明显是因果颠倒,基本逻辑错误。按照一审的逻辑,当事人如果看上已交付未过户的房屋,只要与业主到法院私下诉讼调解,再自行强占房屋,即使日后调解书被撤销,只要占有房屋就能合法取得产权,没有任何法律和公正可言。
(三)鞍山证券公司和汇达公司一直通过申请财产取回、再审诉讼等主张包括占有权在内的房屋产权,一审判决却认定未主张权利,明显是罔顾事实。一审已经查明鞍山证券公司在艺丰公司的破产程序中就涉案房产向深圳中院主张了取回权,本案也是汇达公司在知道房产被非法占有后向深圳中院申请再审而发回重审,即鞍山证券公司和汇达公司一直对涉案房产主张所有权,而所有权本身就包含了占有、使用、处分、收益等权利主张。汇达公司一直通过法律途径合法主张权利,一审判决认定鞍山证券公司和汇达公司对涉案房产被非法占有未主张过权利,明显是罔顾事实。
(四)本案属于再审案件,对于赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉起诉的行为应适用原审时的法律,驳回其起诉,查明虚假诉讼也应当移交追究刑事责任,一审适用法律错误。本案属于再审后撤销原生效调解书、发回重审的案件,根据“法不溯及既往”的原则,对于赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉起诉的行为应适用原审时的法律,赖伟文、陈百川、臧伟、周琼燕、郑荣辉2002年11月提起诉讼,当时适用的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国企业破产法(试行)>若干问题的意见》第17条规定:人民法院发布立案公告后,债权人只能申报债权,不能向受理破产案件的人民法院提起新的诉讼。因此,按照当时的法律规定,其当时提起的虚假诉讼本身就不符合受理的条件,依法当时就不应当受理,既然已经受理,本案重审依法也应当驳回其起诉。因本案涉及虚假诉讼,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定:“当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”而13套房涉及金额巨大,已经构成犯罪,依法应当移交追究刑事责任。
周琼燕辩称:一、周琼燕的购房行为是合法有效的,人民法院应予以支持。周琼燕(买方)与艺丰公司(卖方)签订了合法有效的《购房合同》,并支付了全部购房款,卖方开具收款收据,付清房款证明书,买方取得占有所购买房屋,至今使用了十多年。在2002年周琼燕联系了鞍山公司原法定代表人宫X岩的代表人,经与其协商,其代表人同意将住房退给周琼燕,同时通知部分租户很快将周琼燕的住房退给其合法占有使用。至今周琼燕仍占有使用其购买的房屋。以上事实符合合同法及有关法律规定的购房客观要件,购房合同已经履行,周琼燕的购房行为完全合法有效。
二、鞍山公司没有与艺丰公司签订《购房合同》,亦没有支付购房款,鞍山公司以及继受者所主张的购房行为显然无效。鞍山公司没有与开发商艺丰公司签订《购房合同》,鞍山公司的公章是后来盖上去的。购房合同的买方是“宫X岩”个人,最后在购房合同落款买方签名的也是“宫X岩”个人,而不是鞍山公司,鞍山公司仅在宫X岩签名旁盖章,有的甚至在代理人处盖章,这足以证明当时与艺丰公司签订《购房合同》的是宫X岩个人,而非鞍山公司,由于艺丰公司破产清算,卖方艺丰公司留存的《购房合同》无法查获,鞍山公司的公章是后盖的。因此,涉案的房产与鞍山公司无关,鞍山公司对本案争议的房产无权主张,其所谓的购房行为无效。鞍山公司与艺丰公司没有签订过“以房抵债协议书”,鞍山公司也没有支付购房款,所谓以房抵债根本没有证据证明。鞍山公司所谓支付购房款是以房抵债的形式进行,鞍山公司的债务是与广东信托公司形成,艺丰公司仅与广东信托有债务关系,为此广东信托公司与艺丰公司达成的协议,其协议的债务达数千万元,协议书内容仅涉及艺丰广场A座,并不涉及该案13套艺丰广场C座房产。(2011)深中法民二破产字第3-13号民事裁定书以及(2010)深中法民五提字第5号民事裁定书中根本没有关于鞍山证券公司与艺丰公司就涉案房屋是否存在合同关系、合同效力及合同是否履行等作出任何认定。鞍山公司与艺丰公司凭多方的债务转让,采取以房抵债的形式签订了买方为“宫X岩”的《购房合同》。因当时鞍山公司被宣告破产,很大可能是“宫X岩”在公司破产时采用与艺丰公司签订《购房合同》而侵占公司财产。在后来“宫X岩”被司法机关处理,鞍山公司将曾经占有的住房退回给周琼燕就可证明其签订《购房合同》及支付购房款是不真实的,是无效的。鞍山公司没有办理支付购房款的必办手续。购房的根本核心就是签订《购房合同》、买方向卖方支付购房款,但鞍山公司未能提交支付房款以及以房抵债具体协议书的证据,即使以房抵债也应由卖方出具收到房款的凭据。鞍山公司提交的与艺丰公司签订的《购房合同》主体与本案诉讼主体不符,且没有支付购房款的证据,虽然曾一段时间占有房屋,但后来自愿将房屋退回周琼燕,至今客观上没有占有使用其所谓购买的房屋。因此其所谓以《购房合同》即使成立,《购房合同》也没有履行,也不可能履行。
三、适用法律的几个问题。本案是一房两卖的确权纠纷,应适用合同法以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行处理。周琼燕的购房行为符合合同法及司法解释的规定,是合法有效的,且合同已履行完毕,应得到法院的支持。反之,鞍山公司购房行为主体不合格,支付款不实,手续不全,采用以房抵债形式是人民法院不予认可,虽曾经使用房屋,但后来又自愿退出,客观现实没有占有使用房屋,因此,其主张的购房行为无效,其购房合同也没有履行,其不应得到法院的支持。鞍山公司虽然曾经一段时间占有房屋,但后来又自愿将房屋退回周琼燕,完全可视为其自愿放弃占有房屋。“占有房屋”必定是指在本案处理时仍客观现实占有使用着房屋,自鞍山公司将房屋退回给周琼燕至今,周琼燕已经占有使用十多年。鞍山公司能主动、自愿将房屋退回给周琼燕,更能证明十多年前其原法定代表人“宫X岩”采用以房抵债的购买是虚假违法的。鞍山公司根本就没有支付购房款,没有任何支付购房款的凭据,仅以不真实的“以房抵债”,不可认定支付了购房款。因此,鞍山公司所谓的购房行为不应得到法院的支持。纵观本案的全部事实,足以证明周琼燕的购房行为合法真实有效,符合法律规定,应得到法院的支持。鞍山公司主张的购房行为不真实,且不符合有关法律的规定,法院对其上诉请求应予以全部驳回。
艺丰公司未作答辩。
深国投公司述称:本案上诉于我方没有关系,我方没有意见。
太阳公司未作陈述。
周琼燕向一审法院起诉请求:1、艺丰公司继续履行合同;2、艺丰公司支付逾期交房的违约金201843.72元(截至2002年10月30日);3、艺丰公司承担本案的诉讼费用。
汇达公司向一审法院起诉请求:1、判令深圳市罗湖区艺丰广场X座XX房产产权归汇达公司所有,艺丰公司协助汇达公司办理产权登记;2、诉讼费用由周琼燕及艺丰公司承担。
一审法院认定事实:一、涉案项目为深圳市罗湖区深南路与和平路交汇处艺丰广场,系由艺丰公司、深圳市华侨商品供应有限公司、深国投公司、深圳市儿童福利会共同取得土地使用权,由艺丰公司作为开发商负责开发建设。因艺丰公司破产清算,太阳公司(原称鸿隆地产集团有限公司)在司法拍卖中竞得艺丰广场开发商权益并承担开发商义务,艺丰广场现已更名为“鸿隆世纪广场”。该项目于2011年12月办理了房地产初始登记,现项目登记权利人为太阳公司。
涉案房产位于鸿隆世纪广场X座XX,备案权利人为深国投公司,无抵押登记,被本案查封。在艺丰公司破产清算过程中,涉案房产未列入破产财产,该破产清算过程中亦未对涉案房产进行处分。
本案审理过程中,一审法院曾发函深国投公司核实其所有的艺丰广场C座房产情况,深国投公司复函称:依据该公司及艺丰公司、深圳市华侨商品供应公司、深圳市儿童福利会与深圳市规划国土局签订的《深圳经济特区土地使用合同书》(深地合(92)272号),涉案地块由艺丰公司负责开发建设,深国投公司占6125平方米房产;依据该合同及2000年11月30日《股东楼层分配确认书》,深国投公司应取得房产面积为6125平方米,其中应取得X栋32楼-34楼各863.56平方米,另抵债取得位于X栋13、15、19、20楼的共计19套房产。
虽深国投公司确认自己所有的房产不包含涉案房产,但因涉案房产备案权利人为该公司,一审法院追加其为第三人参加诉讼,但其经传唤未到庭应诉,亦未提交答辩意见。
二、艺丰公司破产案于2000年12月受理,深圳市中级人民法院指定的艺丰公司监管组于2001年9月5日对艺丰公司进行监管。2001年9月10日,艺丰公司法定代表人翁X与该公司代理律师赖伟文向临时监管组组长余俊福移交了艺丰公司公章及财务专用章。2004年5月24日,深圳市中级人民法院裁定宣告艺丰公司破产还债,并指定成立清算组开展破产清算工作。2012年5月14日,深圳市中级人民法院作出(2001)深中法民二破字第3-20号民事裁定书,裁定终结艺丰公司破产案破产程序。目前,艺丰公司尚未办理注销登记。
三、1997年5月14日,案外人鞍山证券公司与艺丰公司签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定艺丰公司将涉案房产(X座XX)转让给鞍山证券公司,建筑面积130.39平方米,价款为1,220,450元。汇达公司主张,鞍山证券公司已以第三人抵债方式付清房款,且艺丰公司系于1997年8月30日将涉案房产交付鞍山证券公司使用,艺丰公司对此不持异议。
四、2000年5月30日,周琼燕作为买方与艺丰公司作为卖方签订一份《深圳市房地产买卖合同》,约定:买方向卖方购买涉案房产(X座XX),建筑面积130.39平方米,价款为782,340元;卖方须于2000年6月30日将房产交付买方,逾期超过30日,买方有权解除合同,买方不解除合同的,卖方应按每延期1日支付房产价款万分之三的违约金。
因上述合同纠纷,周琼燕于2002年11月13日提起本案诉讼,一审法院经审理作出(2002)深罗法房初字第1005号民事调解书,确认以下调解协议:1、艺丰公司将房产交付周琼燕使用;2、艺丰公司办理该房产的备案登记;4、艺丰公司向周琼燕支付逾期交房违约金1万元,周琼燕放弃追究艺丰公司该套房产的其它逾期交房违约金。该调解书在执行过程中,依据本院执行裁定,国土部门备案将涉案房产过户备案至周琼燕名下。
周琼燕确认上述购房款782,340元系全额一次性以现金方式支付给艺丰公司的财务部,并提供了艺丰公司出具的收款收据、付清楼款证明作为证据。周琼燕称涉案房产目前由周琼燕使用,涉案小区物业管理单位深圳市君盛物业服务有限公司鸿隆世纪广场物业服务中心出具《关于深圳市罗湖区人民法院调查函的复函》显示,涉案房产23H使用人为周琼燕。
深圳市中级人民法院于2011年8月18日作出(2010)深中法民五提字第15号民事裁定书,裁定撤销一审法院(2002)深罗法房初字第1005号民事调解书,发回一审法院重新审理。
五、在艺丰公司的破产清算过程中,鞍山证券公司清算组、周琼燕均就涉案房产在该案主张取回权。2009年5月15日,艺丰公司破产清算组出具《关于艺丰广场C座13套房产的情况说明》,称:“因周琼燕持有生效法律文书确认其产权,且涉案房产不属于被艺丰公司占有的非破产财产,不存在申请取回的问题,周琼燕可依生效法律文书自行对该房产进行处置;1997年5月14日,艺丰公司与鞍山证券公司签订买卖合同后,即将包括涉案房产的13套房产交付给鞍山证券公司,该13套房产一直由鞍山证券公司占有、使用。”
深圳市中级人民法院经审理,认定鞍山证券公司与艺丰公司之间的就包括涉案房产在内的13套房产的《深圳市房地产买卖合同(预售)》为有效合同,且由合同第三人以抵债方式完全支付对价,但因被生效法律文书(即已被撤销的(2002)深罗法房初字第1005号民事调解书)确认为他人所有的财产,鞍山证券公司清算组就此部分房产提出的取回申请理由不成立,因此作出(2001)深中法民二破产字第3-13号民事裁定书,裁定驳回鞍山证券公司清算组取回申请。
六、2002年8月6日,中国证券监督管理委员会发出《关于撤销鞍山证券公司的公告》,决定自2002年8月9日起撤销鞍山证券公司。2005年8月26日,中国人民银行与汇达公司签订《关于委托处置鞍山证券公司清算资产协议书》,授权汇达公司承接鞍山证券公司的清算分配资产。2005年8月27日汇达公司与案外人中国人民银行沈阳分行及鞍山证券公司清算组签订《鞍山证券公司清算资产交接文书》,确定汇达公司全部承接中国人民银行获得的评估值为582,094,194.85元的鞍山证券公司全部清算资产;2005年8月28日,汇达公司与鞍山证券公司清算组签订《深圳艺丰广场投资权益资产移交协议书》,鞍山证券公司清算组将其在鸿隆世纪广场的全部投资权益的处置权利移交给汇达公司。
一审法院认为,虽涉案房产目前备案权利人为深国投公司,但深国投公司提交的复函及《股东楼层分配确认书》显示,该公司在涉案项目拥有的房产不含涉案房产,艺丰公司作为涉案项目的开发商,有权依法对外处分所开发建设的房产。鞍山证券公司与艺丰公司签订的涉案房产《深圳市房地产买卖合同(预售)》、周琼燕与艺丰公司签订的涉案房产《深圳市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示,不违反法律法规强行性规定,为合法有效合同。现有证据显示鞍山证券公司以他人抵债方式、周琼燕以现金方式均完全支付了购房款,虽双方均对对方的支付方式提出质疑,但均未提供充分的相反证据,故应认定鞍山证券公司及周琼燕均已付清各自的涉案房产购房款。因涉案房产于2011年才取得初始登记,对于涉案房产未能及时办理房地产证,鞍山证券公司及周琼燕均并无过错。汇达公司继受取得鞍山证券公司在上述《深圳市房地产买卖合同(预售)》项下的买方权益,故汇达公司有权就原鞍山证券公司名下权利义务在本案提出主张。对于房屋交付情况,艺丰公司于1997年向鞍山证券公司交付涉案房产,该事实艺丰公司不持异议且已被深圳市中级人民法院民事裁定书确认。但,(2002)深罗法房初字第1005号民事调解书生效后,周琼燕从鞍山证券公司处实际取得涉案房产的使用至今,鞍山证券公司未通过报警、提起诉讼等方式主张权利,应认定系鞍山证券将涉案房产交付周琼燕使用,且鞍山证券公司及嗣后取得其权利的汇达公司,其后也未再实际使用涉案房产,因此应当确认周琼燕为涉案房产的权利人,周琼燕继续履行合同的诉请实际包含确认权属请求,且其交易完成于物权法实施之前,故对该项诉讼请求,予以支持。汇达公司主张涉案房产归其所有,缺乏充分事实和法律依据,一审法院不予支持。涉案房产已办理初始登记,具备办证条件,涉案项目开发商权利义务继受者即太阳公司亦对协助权利人办理房地产证不持异议,故周琼燕要求办理房地产证的诉讼请求,应予支持。周琼燕已实际取得涉案房产的使用,故其诉讼请求中要求交付房产部分,不予支持。艺丰公司未能依约于2000年6月30日向周琼燕交付房产,逾期超过30日,且周琼燕未主张解除合同,艺丰公司应依约按每日房地产价款的万分之三标准支付逾期交房违约金,周琼燕要求艺丰公司支付2002年7月1日至2002年10月30日期间的逾期交房违约金782,340元×0.03%×852(天)=199,966.10元,未超过合同约定标准,予以支持;对超过该金额部分的违约金,不予支持。
据此,一审法院判决:一、确认深圳市罗湖区深南路与和平路交汇处鸿隆世纪广场X座XX(原名艺丰广场X座XX)房产归周琼燕所有。二、太阳公司应于本判决生效之日起三十日内协助周琼燕办理深圳市罗湖区深南路与和平路交汇处鸿隆世纪广场X座XX(原名艺丰广场X座XX)房产的房地产证。三、艺丰公司应于本判决生效之日起三十日内向周琼燕支付逾期交房违约金人民币199,966.10元。四、驳回周琼燕的其它诉讼请求。五、驳回汇达公司的全部诉讼请求。案件受理费5538元,由周琼燕负担138元,由艺丰公司负担5400元;本案汇达公司起诉的受理费15884元,由汇达公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,根据各方当事人的上诉及答辩意见,本案二审争议的焦点在于:一、汇达公司、周琼燕是否均与艺丰公司存在合法有效的房屋买卖合同关系;二、汇达公司、周琼燕哪方有权主张办理涉案房产的产权转移登记。
关于焦点一,汇达公司上诉主张周琼燕与艺丰公司系虚假交易,周琼燕提起的本案诉讼为虚假诉讼,而周琼燕虽未提起上诉,但其二审答辩亦对汇达公司是否与艺丰公司存在房屋买卖合同关系提出异议。对此,本院认为,周琼燕提交了其于2000年5月30日与艺丰公司签订的《深圳市房地产买卖合同》,艺丰公司出具的收款收据、付清楼款证明作为证据,证明其向艺丰公司购买涉案房产,已付清房款。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于对于恶意串通事实的证明应达到能够排除合理怀疑程度的规定,汇达公司虽主张周琼燕与艺丰公司的交易存在诸多“违背常理”、“存在可疑”的情形,但未能提交充分的证据证明周琼燕与艺丰公司之间存在恶意串通,也未能提交证据证明本案为虚假诉讼,故对汇达公司的该上诉理由,本院不予支持。
至于汇达公司是否就涉案房产与艺丰公司存在买卖合同关系的问题,汇达公司提交了鞍山证券公司于1997年5月14日与艺丰公司就涉案房产签订的《深圳市房地产买卖合同》,该合同买方虽写为宫X岩,但合同落款处鞍山证券公司盖章确认,宫X岩系鞍山证券公司当时的法定代表人,其签订合同的行为应认定为代表鞍山证券公司。根据本院(2011)深中法民二破产字第3-13号民事裁定查明的事实,鞍山证券公司应付房款已由案外人广东国际信托投资公司深圳公司以抵债方式支付。艺丰公司亦确认已于1997年8月30日将涉案房产交付给鞍山证券公司使用。故一审判决认定鞍山证券公司与艺丰公司存在房屋买卖合同关系,并已完全支付购房款亦无不当。周琼燕主张鞍山证券公司未与艺丰公司就涉案房屋形成房屋买卖合同关系,缺乏依据,本院不予支持。汇达公司依据其于2005年8月28日与鞍山证券公司清算组签订的《深圳艺丰广场投资权益资产移交协议书》,有权就涉案房产行使鞍山证券公司的相关权利。
综上,本院确认周琼燕与艺丰公司之间、汇达公司与艺丰公司之间均存在合法有效的房屋买卖合同关系,且现有证据证明鞍山证券公司、周琼燕分别以他人抵债方式、现金付款方式全部支付了购房款。一审判决对此认定正确,本院予以维持。
关于焦点二,即汇达公司、周琼燕哪方有权主张办理涉案房屋产权移转登记的问题。本院认为,虽然现行法律及司法解释没有对同一房屋的多重买卖履行顺位作出规定,但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款关于土地使用权多重买卖合同履约顺位以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条关于动产多重买卖合同履约顺位的规定,均系以标的物的移转占有先后及合同成立先后来确定履约顺位。由于房屋所有权与土地使用权均属物权法所规定的应当依法登记才能发生物权变动效力的不动产物权,本案在确定履约顺位时应当参照适用上述规定。
本案中,鞍山证券公司与艺丰公司签订合同时间(1997年5月14日)先于周琼燕与艺丰公司签订合同时间(2000年5月30日),且1997年8月30日,涉案房产即交由鞍山证券公司使用。故从涉案房产转移占有时间及签订合同时间看,均应确认有权主张产权转移登记方为鞍山证券公司。至于涉案房产的占有情况在之后发生变化,由周琼燕占有使用,能否据此确认有权主张产权转移登记的权利人已变更为周琼燕?对此,本院认为,周琼燕系在(2002)深罗法房初字第1005号民事调解书生效后,从鞍山证券公司处取得涉案房屋,但该调解书已由本院予以撤销。而对周琼燕何时取得、如何取得涉案房屋,周琼燕与汇达公司主张不一,周琼燕主张大概在2006年左右通过与鞍山证券公司商谈的方式取得,汇达公司则主张系周琼燕于2009年以强占的方式取得。从汇达公司一审期间提交的证据看,其交纳电费、管理费等至2009年2月,而周琼燕未能提交2009年之前由其占有使用涉案房屋的证据,本院认定周琼燕在2009年左右开始使用涉案房产。汇达公司、周琼燕均未能提交证据证明周琼燕如何取得,即无法证明是汇达公司自愿将涉案房产交付给周琼燕使用,还是周琼燕强占使用。但,2010年3月29日,汇达公司即向本院申请对(2002)深罗法房初字第1005号民事调解书进行再审,该行为表明汇达公司对周琼燕占有使用涉案房产的行为并非没有异议,汇达公司已以向法院申请再审的方式主张涉案房产的权利,一审判决认为鞍山证券公司未通过报警、提起诉讼等方式主张权利,进而认定系鞍山证券公司将房产交付给周琼燕使用,显属不当,本院予以纠正。因此,本院认为,本案中,涉案房屋的最初占有人为鞍山证券公司,周琼燕没有证据证明其于2009年之后的占有属鞍山证券公司自愿交付,未能改变鞍山证券公司已在先占有使用涉案房产的事实,不能据此认定周琼燕有权主张办理涉案房产的产权转移登记。故本院确认汇达公司有权主张办理涉案房屋产权移转登记,太阳公司应予协助办理。
关于汇达公司请求确认涉案房产产权归其所有的问题,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。只有办理房屋权属转移登记后,才能认定买受人已经取得房屋的所有权。依据鞍山证券公司与艺丰公司的《深圳市房地产买卖合同》,汇达公司有权请求太阳公司协助办理涉案房产的产权转移登记,但在办理产权转移登记前,依法尚未发生物权变动的效果,汇达公司关于确权的请求缺乏法律依据,本院不予支持。
关于周琼燕在本案的诉讼请求,其中请求艺丰公司继续涉案合同,如上所述,应予驳回,其请求的逾期交房违约金亦是基于继续履行合同的迟延交房违约金,缺乏依据,本院不予支持。周琼燕因不能取得涉案房屋所有权而产生的法律责任问题,可向艺丰公司另循法律途径主张。
综上,汇达公司上诉请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项,并参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款之规定,判决如下:
一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2011)深罗法民三重字第19号民事判决;
二、太阳世纪地产集团有限公司、华润深国投信托有限公司、艺丰实业(集团)股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助汇达资产托管有限责任公司办理深圳市罗湖区深南路与和平路交汇处鸿隆世纪广场X座XX(原名艺丰广场X座XX)房产的权属登记;
三、驳回汇达资产托管有限责任公司其他诉讼请求;
四、驳回周琼燕全部诉讼请求。
本案一审受理费5538元,第三人之诉受理费15884元、二审案件受理费15884元,共计37306元,由周琼燕负担5538元,艺丰实业(集团)股份有限公司负担31768元。
本判决为终审判决。
审  判  长 唐 毅
审  判  员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮

二〇一六年九月十三日
书记员(兼) 李开宇
附本判决所适用法律法规:
《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条:出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条:土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。