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青岛荣华物业管理有限公司与殷聚盛物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-10-19
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0203民初4704号
原告:青岛荣华物业管理有限公司,住所地青岛市市北区。
法定代表人:吕思久,董事长兼总经理。
委托代理人:江勤志,男,1951年3月11日出生,汉族,青岛荣华物业管理有限公司副总经理,住青岛市市北区。
公民身份号码:。
被告:殷聚盛,男,1967年3月1日出生,汉族,住青岛市市北区。
公民身份号码:。
原告青岛荣华物业管理有限公司(以下简称荣华物业)与被告殷聚盛物业服务合同纠纷一案,本院于2017年5月8日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。荣华物业委托诉讼代理人江勤志和殷聚盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣华物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令殷聚盛交纳拖欠的物业服务费3549.6元、电梯费2488.8元,违约金18477.5元;2、诉讼费由殷聚盛负担。
事实及理由:2009年6月20日,荣华物业与青岛小港湾旅游开发建设有限公司(以下简称小港湾公司)签订《前期物业管理委托合同》,为青岛市市北区海逸景园小区(B区)提供物业管理服务。根据上述合同约定,住宅房屋业主应按照物业服务费0.57元/月/平方米、电梯费0.4元/月/平方米的标准向荣华物业交纳费用,逾期按照日3‰支付违约金。殷聚盛为该小区业主,其房屋建筑面积91.59平方米,每月应交纳物业服务费52.2元、电梯费36.6元,但其自2011年1月至2016年8月共68个月未交费。请求判如所请。
殷聚盛辩称,主张先履行抗辩权,在荣华物业纠正错误履约行为之前,有权拒绝支付物业服务费。首先,荣华物业没有提交证据证明其按照《前期物业服务合同》约定履行了义务,因此其诉请没有事实根据;其次,荣华物业利用拖延时间等不法手段阻挠业主委员会的成立,双方的合同早已到期,现业主与荣华物业的合同关系已经不存在,不应继续交纳物业服务费;荣华物业未经业主书面同意违法将共有部分房屋、道路、场地、临时停车位出租,设立广告看板、利用电梯收取广告费;收取物业费不开发票,只开收据,涉嫌偷税;要求审查荣华物业经营合法性;提供的服务存在瑕疵,服务不达标,小区环境脏乱差,不公布收支情况;收取滞纳金于法无据,且设定标准过高。因此业主不应交纳物业服务费,请求驳回荣华物业的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对荣华物业公司提交的双方于2009年11月5日签订的《前期物业服务协议》和殷聚盛提交的收款收据、在小区内拍摄的照片,对方当事人对真实性无异议,本院予以采纳并在卷佐证。
根据当事人提交的证据以及发表的质证意见和庭审陈述,本院对本案事实作如下认定:
2009年6月20日,荣华物业与青岛小港湾旅游开发建设有限公司(以下简称小港湾公司)签订《前期物业管理委托合同》,为青岛市市北区海逸景园小区(B区)(以下简称海逸景园小区)提供物业管理服务,包括对生活垃圾的收集和环境保洁,对共用设施、设备进行维修养护,对庭院绿地进行养护管理,维持小区内公共秩序等。殷聚盛系海逸景园小区XX号楼XX单元XX户业主,房屋建筑面积91.59平方米。2009年11月5日,殷聚盛与荣华物业签订《前期物业服务协议》,荣华物业提供物业服务,殷聚盛按照每月/平方米0.57元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯费,协议中还约定了欠交费应按照日3‰支付违约金。在该协议中,约定本协议期限自2009年11月5日至2011年11月4日止,本合同期限届满,业主大会未要求荣华物业退出或者荣华物业未提前通知全体业主退出的,本协议自动延续至业主大会与其选聘的物业企业签订《物业服务合同》止。殷聚盛向荣华物业交纳物业服务费至2010年12月。海逸景园小区至今未成立业主委员会。
殷聚盛还向法庭提交照片一组,证明荣华物业服务管理的区域内车辆随意停放、违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗、占用消防通、电梯机房破旧凌乱、楼道堆积杂物、豢养宠物等违法违规现象随处可见,荣华物业未按照约定提供服务,其行为已经构成违约。
对于殷聚盛提交的照片,荣华物业对照片所反映的情况予以认可,认为物业服务不到位的问题确实存在,但是这些的瑕疵不足以导致业主拒交物业费,小区内90%以上的业主都认可物业的服务,并且按时交纳物业费,这也就证明物业基本达到签约时候的服务标准,不能因为服务中存在的问题,就成为少数业主不交物业服务费的理由。
针对殷聚盛在答辩意见中提出的要求对荣华物业的物业服务资格进行审查,荣华物业庭后向本院提交《青岛市前期物业管理中标备案表》和《资质证书》,殷聚盛质证意见为:资质是有有效期的,荣华物业提交的是2017年的资质证书,应当提交自2009年至今的四个资质证书;对于备案表,要求查看财政局的原件。
本院认为,殷聚盛与荣华物业签订的《前期物业服务协议》期限虽只有两年,但协议中约定了协议可以自动延续至业主大会选聘其他物业公司并签订合同之时,并且荣华物业始终未停止对海逸景园小区的物业服务,因此双方的服务合同关系存在,殷聚盛称合同到期并以此为由拒绝交纳物业服务费本院不予采纳;对居民小区实行物业管理,是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施,它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境,提高居民的生活环境质量,都起到了促进作用。《青岛市物业管理条例》(以下简称《条例》)规定了:“本条例所称物业,是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施及场地”,殷聚盛的房屋坐落于居民小区内,即为《条例》所称之物业,应受《条例》规定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体,原告所实行的是统一管理、综合服务,殷聚盛的房屋不是独立的,既然坐落在小区内,就已经溶入小区整体,即已无形中接受了物业的服务,若对物业服务不满意,可通过正当途径提出,不得以其不履行其应尽义务或者服务有瑕疵为由,拒绝交纳物业服务费。荣华物业对其在服务过程中存在的问题并未予以否认,即应当及时整改,完善服务。荣华物业提交的《青岛市前期物业管理中标备案表》和《资质证书》足以证明其物业服务的合法性。因此殷聚盛在长达六年的时间里未交纳物业费无正当理由,应当按合同约定交纳费用并承担违约责任,双方约定违约金比例过高,可做适当调减。
为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定,判决如下:
一、殷聚盛给付青岛荣华物业管理有限公司物业服务费、电梯费6038.4元(2011年1月至2016年8月)。
二、殷聚盛支付青岛荣华物业管理有限公司违约金6000元。
上述一、二项,于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回青岛荣华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费413元,减半收取206.5元,由青岛荣华物业管理有限公司负担105元,殷聚盛负担101.5元。青岛荣华物业管理有限公司已向本院预缴,殷聚盛于本判决生效之日起10日内给付青岛荣华物业管理有限公司。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向青岛市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员  陈明

二〇一七年八月二日
书记员  陶琳