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李赫然、天津天保百恒投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2018-12-05
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津02民终6053号
上诉人(原审原告):李赫然,男,汉族,1990年2月25日出生,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:戚海峰,上海锦天城(天津)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张龙,上海锦天城(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):天津天保百恒投资有限公司,住所地天津港保税区京门大道396号2楼8206。
法定代表人:刘玉和,执行董事。
委托诉讼代理人:李明,上海建纬(天津)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:梁素娟,上海建纬(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人):盛京银行股份有限公司天津分行,住所地天津市河西区黄埔南路万顺温泉花园1号楼商场。
主要负责人:韩学丰,行长。
委托诉讼代理人:胡会信,天津同汇律师事务所律师。
上诉人李赫然因与被上诉人天津天保百恒投资有限公司(以下简称百恒公司)、盛京银行股份有限公司天津分行(以下简称盛京银行)房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初80291号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李赫然的委托诉讼代理人戚海峰、张龙,被上诉人百恒公司的委托诉讼代理人梁素娟,被上诉人盛京银行的委托诉讼代理人胡会信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李赫然上诉请求:在维持一审认定双方签订议定书应认定为商品房买卖合同基础上,撤销原审判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求,诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、一审法院认定《预定书》为商品房买卖合同,则应当判令百恒公司协助上诉人办理备案手续,并在具备房屋交付及过户登记时交付房屋及办理过户手续;2、一审法院未审理上诉人关于购房权利优先于抵押权的诉讼请求,存在漏判。
百恒公司辩称,不同意上诉人的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判。
盛京银行辩称,不同意上诉人的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判。
李赫然向一审法院起诉请求:1、判令百恒公司与李赫然签订正式的商品房买卖合同并且到房屋管理部门办理商品房预售备案登记和房屋交付、过户手续;2、确认李赫然购买房屋的权利优先于盛京银行的抵押权,并判令百恒公司及盛京银行协助李赫然办理涉案房屋的解除抵押登记手续;3、诉讼费用由百恒公司承担。
一审法院认定事实:2015年9月11日,李赫然与百恒公司签订《天保·锦润华庭房屋预定书》,约定甲方(百恒公司)经市国土局批准,取得本项目土地使用权,甲方进行项目开发,系定名为天保百恒·锦润华庭小区,由甲方预售;李赫然预定本小区房屋:xx号,建筑面积71.05M2,总房款722987元,首付款50%,李赫然向百恒公司缴纳362987元;业主交房时间:2016年12月31日(最晚签订正式《房屋买卖合同》时间);还约定在乙方没有违约的情况下,甲方应保证乙方购买到预定的房屋,甲方在未得到乙方的同意,不得将以上约定的房屋销售给第三方;签订正式《房屋买卖合同》之前,甲方不得以任何形式变更房屋价格;预售的房屋,甲方不许转让、抵押等。合同签订后,李赫然于2015年9月24日向百恒公司缴纳房款362987元。
2015年9月18日,百恒公司向盛京银行申请贷款1.5亿元,期限三年。2015年9月29日,双方在天津空港经济区房地产管理局办理了抵押登记,抵押范围为锦润华庭1-4号楼,建筑面积13151.95平方米。2016年3月18日,天津空港经济区房地产管理局制发了不动产登记证明:抵押权利人盛京银行,抵押范围为锦润华庭5-7、9-11、14、15号楼,建筑面积9595.77平方米,债务履行期限:2015-9-18至2018-9-17,抵押金额9000万元。前述贷款共计两亿四千万元。
2016年12月底,百恒公司通知购房者解除预订合同,解除理由是中冶天工集团有限公司在施工过程中中途退场,终止合同履行,目前工程停工,双方施工合同纠纷在天津市仲裁委员会立案,案件正在审理,至今已施工未完成竣工验收,亦不能确定后期房屋竣工日期及交付房屋日期,不能依据《预定书》约定于2016年12月31日交房,为防止扩大损失,维护双方合法权益,通知购房人解除《预定书》等。
目前,诉争工程未完成竣工验收。
一审法院认为,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。该预定书对标的房屋、面积、价款、交付时间均做了明确约定,且购房人依照合同约定支付房款。因此,虽然双方签订的协议名为《预定书》,但该预定书已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且百恒公司已经按照约定收受购房款,则该《预定书》应当认定为商品房买卖合同,百恒公司关于《预定书》不是商品房买卖合同的抗辩,法院不予采纳。目前本案诉争房屋尚未完成竣工验收,因此,有关房屋交付及权属登记等均应在诉争房屋竣工验收合格后予以解决。
一审判决:“驳回原告李赫然的诉讼请求。案件受理费80元、保全费5000元,合计5080元,由原告负担。”
二审中,当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,购房者与百恒公司签订的《预定书》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,应当认定其合法有效。该《预定书》对标的房屋、面积、价款、交付时间均作了明确约定,且购房者依照合同约定支付房款已具备商品房买卖合同的主要内容,一审法院认定该《预定书》为商品房买卖合同并无不当,本院予以维持。基于此,购房者要求百恒公司与其签订正式的商品房买卖合同的诉请已无必要。至于购房者提出百恒公司配合其到房屋管理部门办理商品房预售备案登记的主张,鉴于案涉房屋存在抵押的事实,根据法律规定在抵押权人未同意的情况下,案涉房屋不具备办理备案登记的客观条件,故本院不予支持。并且考虑到,涉诉房屋目前未完成竣工验收,故上诉人主张办理过户手续并交付涉诉房屋的主张,亦缺乏事实和法律上的依据。关于抵押权的问题,因本案纠纷系购房者与百恒公司因房屋买卖合同而引发,但现存的房屋抵押权系盛京银行与百恒公司依合同所设立,该抵押权的设立、变更与本案非同一法律关系。购房者对该抵押权存有异议的,可另寻途径解决。
综上所述,李赫然的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由李赫然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  张德明
代理审判员  滕光鑫
代理审判员  王孟璐

二〇一八年十一月三十日
书 记 员  刘 谨