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上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司与被上诉人杨童贺物业服务合同纠纷二审民事裁定书
    • 公布日期: 2018-07-12
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)辽01民终4520号
上诉人(原审原告):深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司,住所地沈阳市浑南新区浑南中路12-1号1门。
法定代表人:张明,该公司副总经理。
委托诉讼代理人:王涌,辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王国军,辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):杨童贺,男,1992年4月21日出生,汉族,无职业,住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人:金程程,辽宁龙德律师事务所律师。
上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司(以下简称金地物业沈阳分公司)因与被上诉人杨童贺物业服务合同纠纷一案,不服沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初1071号民事裁定,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
金地物业沈阳分公司上诉请求:1.依法撤销原审裁定书;2.裁定沈阳市浑南区人民法院进行实体审理;3.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:一、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条,一审法院认为本案不属于法院受理范围,明显错误。2.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条,本案有明确的原被告,有明确的物业服务关系,有明确的诉讼请求,浑南区人民法院依法享有管辖权,符合受理条件,应依法予以受理并实体审理。二、一审法院应受理案件并依法审理支持上诉人的诉讼请求。杨童贺系物业公司提供物业服务的长青五期业主,与物业公司存在物业服务合同关系,双方的权利和义务受《前期物业服务合同》与《业主临时管理规约》调整,《业主临时管理规约》中附件一装修管理规定第7条明确约定“不擅自改变房屋建筑(含外墙、外门窗、阳台、露台等部位)及其设施设备的结构、设计用途、功能和布局、外貌颜色、形状、规格等”,杨童贺的违建行为已经明确违反了约定,依据《民事案件案由规定》第120项(15)小项,杨童贺与物业公司之间纠纷属于物业服务合同纠纷,物业公司有权依据合同条款的约定向法院主张杨童贺的违约责任,一审法院应该审理并支持上诉人的诉讼请求。
杨童贺辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确。对方提交的上诉状所述关于最高院审理物业合同的规定不应该大于法律,应以民法通则及民事诉讼法为准。上诉人称双方有前期物业服务合同与业主临时管理规约,应受上述两个规定调整。实际情况是
我方与物业公司之间不存在物业合同,因我方在争议房屋未入住时就因房屋质量问题发生争议,所以一直没有与物业公司办理入住手续,也没有与其签署前期物业服务合同。业主临时管理规约,我方并不知情,从没有见到该规约,也不清楚其内容,不应受其调整。
金地物业沈阳分公司向一审法院起诉请求:1.请求判令杨童贺自行拆除违建,恢复原状;2.请求判令杨童贺承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为,金地物业沈阳分公司的诉讼请求为杨童贺自行拆除违建,恢复原状,本案所涉建筑物是否属于违章建筑应由相关行政部门作出决定并予以处理,这并不属于物业合同所调整的内容,也不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。因此,金地物业沈阳分公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项之规定,一审法院裁定:驳回原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司的起诉。案件受理费100元,予以退回。
本院审理查明:2012年12月7日,沈阳金地长青房地产开发有限公司与杨童贺签订《商品房买卖合同》,约定杨童贺购买位于东陵区学城路18-101号房屋。附件四合同补充协议第十二条关于前期物业管理约定,买受人同意,在业主大会聘任物业管理机构之前,由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。《业主临时管理规约》附件一关于装修管理中第7条约定,不擅自改变房屋建筑(含外墙、外门窗、阳台、露台等部位)及其设施设备的结构、设计用途、功能和布局、外貌的颜色、形状、规格等。
杨童贺入住房屋后,对房屋外立面进行了改动。
本院认为,依据杨童贺与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中补充协议约定,买受人接受并遵守《临时管理规约》的内容,业主临时管理规约中约定了业主不擅自改变房屋建筑结构,现金地物业沈阳分公司依据物业合同诉请要求杨童贺拆除建筑,恢复原状应属民事案件受理范围,一审裁定驳回起诉不妥,应予审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定,裁定如下:
一、撤销沈阳市浑南区人民法院(2017)辽0112民初1071号民事裁定;
二、本案指令沈阳市浑南区人民法审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长  李 妍
审 判 员  韩彩霞
代理审判员  史舒畅

二〇一七年五月三日
书 记 员  路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定:第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理,一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定:第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的,应当在撤销原裁定的同时,指令第一审人民法院立案受理;查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的,应当在撤销原裁定的同时,指令第一审人民法院审理。