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周口精细建材有限公司与河南信谊药业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-11-24
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
河南省淮阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫1626民初1767号
原告:原告周口精细建材有限公司(以下简称:精细公司),住所地:周口市大庆路南段1号。
法定代表人:XX水,系该公司经理。
委托代理人:王力苇,系该公司副经理。
委托代理人:郑齐,系淮阳县“148”法律服务所法律工作者。
被告:河南信谊药业有限公司(即原“周口市信谊药业有限公司”,以下简称:信谊公司),住所地:周口市交通路88号。
法定代表人:张国用,系该公司董事长。
委托代理人:刘若泉,系河南颖滨律师事务所律师。
第三人:吕帛霏,女,1971年5月16日生,汉族,住郑州市金水区。
委托代理人赵向杰,系河南众望律师事务所律师。
原告精细公司诉被告信谊公司、第三人吕帛霏租赁合同纠纷一案,原告精细公司诉至周口市中级人民法院,该院于2015年3月23日作出(2014)周民初字第113号民事判决书,第三人吕帛霏不服该判决,上诉至河南省高级人民法院,该院将本案发回至周口市中级人民法院重审,周口市中级人民法院又将本案移送至周口市川汇区人民法院审理,后周口市中级人民法院又指定本院审理。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告精细公司委托代理人王力苇、郑齐,被告信谊公司委托代理人刘若泉,第三人吕帛霏及其委托代理人赵向杰均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称:2007年12月25日,原、被告签订租赁合同,被告租赁原告的仓库125间、面积为6250平方米、租期半年的租赁合同,即自2008年1月1日至2008年6月30日,租金为每平方米每月6元,且被告实际使用仓库面积由合同约定的125间6250平方米扩大至202间共计10100平方米。合同到期后,虽然双方未重新签订租赁合同,但被告一直使用该涉案房屋,未按合同履行支付租金义务。原告分别曾于2008年和2010年起诉至周口市川汇区人民法院,经二审判令被告信宜公司支付租金。判决生效后,原告申请法院强制执行了涉案租金及利息(利息并未执行)。2011年第三人吕帛霏申请再审,河南省高级人民法院下达了豫法民提字第00279号,00280号民事裁定,分别撤销了2008年和2010年两次起诉的一、二审判决,并发回重审。期间因第三人干扰原告收取房租,致使原告遭受巨大损失。因被告欠原告2010年11月30日以前的租金,原告已诉至周口市川汇区人民法院,故依法起诉,要求被告支付2010年12月1日至2014年7月30日的租金3270000元及利息,相关诉讼费用由被告承担。
被告信谊公司辩称:1、原告请求的2008年1月1日至2010年11月30日的租赁费总额应为1982400元,扣除1号仓第三人吕帛霏应享有50%租金108750元,实际租金费用应为1873650元;2、其公司已支付从2008年1月1日起涉案租金3210589元,即已支付租金56.5个月,支付至2012年8月15日,已履行完毕;3、其公司在原判决生效后依法履行了判决义务,后因再审时撤销原生效判决,因原告无故撤回起诉,在经法院核准后,作为原生效判决要求其公司履行的内容就不存在,其公司无奈才依法申请执行回转,即2008年1月1日到2010年11月30日的租金现均在周口市川汇区人民法院。因原告的撤诉行为导致原告在原判决书载明的权利无法得到保障,所以该部分的利息损失(即从执行回转之日起计算)和案件的诉讼费、财产保全费等均应由原告自行承担。
第三人吕帛霏辩称:1、原告与被告不存在租赁合同关系,原告不有租赁合同的胜诉权。被告于2006年12月15日便与吕帛霏签订了租赁合同,双方存在着租赁关系,且被告也向吕帛霏履行了合同,且自2007年1月1日起,吕帛霏与被告形成了排他性的租赁关系,而原告与吕帛霏仅存在房屋买卖关系,吕帛霏于2006年4月20日取得涉案房屋的所有权证,自取得所有权证之日起即享有涉案房屋的租赁权和收费权,所以原告将吕帛霏列为第三人并请求支付租金不可能胜诉;2、原告与吕帛霏之间依据房屋买卖合同所产生的租赁权纠纷,应先行得到双方确认或由法院认定,在该确定之前,原告依据与吕帛霏争议的房屋买卖直接起诉被告信谊公司,剥夺了吕帛霏的合同权益;3、涉案房屋归吕帛霏所有,吕帛霏于2006年10月8日前已向原告支付房款3560400元,所以按吕帛霏购房合同目的是受益,也是本案的房屋租赁权和受益权;4、按房屋买卖合同,原告应先为吕帛霏办理土地证,吕帛霏才能后付合同款280万元,经省高院和最高院审理,已经查明土地证不能办理的原因系原告在2007年2月份才取得涉案仓储的另一部分土地使用权,所以原告依据吕帛霏未及时支付下欠280万元款,因而否定吕帛霏对涉案房地产的受益权是不对的。综上,应依法驳回原告对被告信谊公司的起诉,本案中吕帛霏不应列为第三人,而应为被告。
原告向本院提供的证据有,一、原告与第三人吕帛霏于2006年4月4日签订的房地产买卖合同(系复印件)1份,证明目的是涉案房地产已过户到吕帛霏名下,合同约定涉案房地产的租赁权自房产手续办齐、房款交清日归乙方所有,同时租赁费用由吕帛霏负责收取管理,而吕帛霏至今未交清房款,所以涉案房地产的受益权即租赁权归原告所有;二、原、被告于2007年12月25日签订仓库租赁合同(系复印件)1份,证明目的是被告在原告起诉时未依该租赁合同约定支付租金;三、河南省高级人民法院于2012年2月28日作出的(2011)豫法民再字第28号民事判决书(系复印件)1份,该生效判决第四项为“周口市精细建材有限公司所涉本案国有土地使用权过户至吕帛霏名下后15日内,吕帛霏支付周口市精细建材有限公司剩余房地款3289600元。”,证明目的是第三人吕帛霏至今仍欠原告的合同款,第三人吕帛霏违约。
被告针对原告提供的上述证据未持异议。
第三人吕帛霏对原告提供的上述证据认为:1、对房地产买卖合同,该合同约定原告应于2006年6月10号以前为吕帛霏办理土地证,之后吕帛霏才能支付合同款280万元,但原告于2007年2月12日才取得涉案仓库的所有土地证,所以吕帛霏未在2006年6月10日以前支付280万元的原因,系原告存在不给吕帛霏办理土地证,系原告先违约;依该买卖合同第五条原告签订合同后,即无权再出租,依该买卖合同约定,原告在2006年12月31日起不再享有涉案房屋的租赁权。2、对租赁合同有异议的是,该合同于2007年12月25日签订,租赁期限半年,因原告就涉案房屋无权再出租,所以该租赁合同侵犯了吕帛霏的权利;因被告与吕帛霏签订的涉案房屋租赁合同,是自2007年1月1日至2009年12月31日止,所以被告应向吕帛霏支付租金。3、对省高院28号判决书,不能以买卖合同第四条就认为该判决当时未生效就推定吕帛霏无所有权,该判决于2014年4月22日原告及吕帛霏已履行完毕。原告针对吕帛霏的质证意见则认为,2006年10月28日合同约定的320万元房款系通过法院执行吕帛霏才给付的,系吕帛霏违约在先,且因320万元支付时已形成诉讼,故未办理土地证系吕帛霏的原因,所以吕帛霏违约在先。此外,28号判决书显示吕帛霏仍然欠原告3289600元房地款,再次证明吕帛霏欠房地款违约的事实。依照房地产买卖合同约定,房产手续办齐、房款交清,吕帛霏才享有涉案房屋的租赁权,所以涉案房屋的出租权仍归原告。至于吕帛霏与被告信谊公司签订的租赁协议、期限一年的租金,即2007年1月日至2007年12月31日的租金,已经通过川汇区法院给原告了。
被告向本院提供的证据有:涉案房租交付情况清单1份,川汇区法院执行裁定书3份(均系复印件),证明目的:涉案房租自2007年以来的交付情况,其中2007年度交法院475000元,2008年及2009年度两年交付吕帛霏1393600元,2009年12月16日因吕帛霏借支下年度房租50000元,2014年7月10日川汇区法院执行回转款1766989元,共计已付房租3210589元。
原告针对被告提供的上述证据认为被告仅履行至2010年10月31日的租金,也并非向原告交付。
第三人吕帛霏针对被告提供上述证据的证明目的及房租交付情况无异议,并认为2010年10月份以后的租金未交付,但原告无权收取租金。
第三人吕帛霏提供的证据有:一、涉案房地产的房产证、土地证各1套,证明涉案房屋产权自2006年4月20日归吕帛霏所有,吕帛霏依法拥有绝对物权,并证明原告自2006年4月20日起不再拥有房屋产权,原告无权以产权人提起诉讼,也无权主张租金收益。二、房地产买卖合同1份(系复印件),证明目的:1、房屋买卖合同约定,涉案房地产租赁权自房产手续办齐后归吕帛霏所有;2、原告签订房屋买卖合同以前所有对外签订的租赁合同最迟延续到2006年年底;3、吕帛霏签订买卖合同的目的系支付巨额房款后可以获得收益;4、房屋买卖合同签订后原告无权再对外出租;5、房屋买卖包含房屋过户和土地过户,原告最迟在2006年6月10日将土地过户在吕帛霏名下,土地不能过户时,原告应承担违约责任。三、最高人民法院(2012)民再审字第244号民事裁定书1份(系复印件),证明目的:1、确认2006年4月20日涉案房产手续办理完毕;2、认定原告于2007年2月12日才取得涉案土地使用证,证明在2006年6月10日以前未能办理土地使用权过户的违约责任属于原告;3、因原告违约,致使吕帛霏于2014年才取得土地使用证,并证明土地证过户之前的租金收益应由吕帛霏获得;4、证明截止到2006年10月8日吕帛霏已支付房款3560400元;5、在涉案房产证办理后,吕帛霏有权在合理期限内支付320万元合同约定的款项,吕帛霏在2006年5月30日支付3294800元的行为并不违约;6、该判决确认了土地证办理后15日以后再付房屋买卖合同剩余款项的合同约定;7、判决生效后,经周口市中级人民法院强制执行,吕帛霏才于2014年4月份取得土地证,并将剩余合同款支付给原告。四、吕帛霏与被告签订的仓储合同二份,证明目的:自2007年1月1日起涉案仓储归吕帛霏所有,租赁权也归吕帛霏,吕帛霏与被告形成租赁合同关系,原告只能诉吕帛霏确认收益权之诉,在未经法院确认前,原告无权直接起诉被告信谊公司。
原告针对第三人吕帛霏提供的上述证据认为:1、对涉案房屋的房产证、土地证已过户至第三人吕帛霏名下的事实无异议,但两证办齐未交清房款,吕帛霏不享有租赁权;2、对房地产买卖合同,因吕帛霏未按双方约定的2006年6月10日支付320万元房款,所以原告不配合吕帛霏办理土地证并非违约,涉案房款的受益权仍归原告;3、对省高院28号判决书所确定的吕帛霏拖欠原告3289600元房地款的事实存在,系属于吕帛霏的违约行为造成;4、至于仓储合同,因吕帛霏未交清房款,即未取得涉案房屋的出租权。
被告对第三人吕帛霏提供的证据未发表质证意见。
根据上述证据,本院经审理查明事实如下:
2006年4月4日,原告(以甲方身份)与第三人吕帛霏(以乙方身份)签订房地产买卖合同及补充协议,约定原告将其所有的位于周口交通路东段南侧、市政工程处东侧、地号为05-12-289的原告二期工程院内1号至8号仓库共8栋仓库的房地产所有权出卖给第三人吕帛霏(不含1号仓占有的土地)。该买卖合同约定“一、甲方将周口交通路东段南侧、市政工程处东侧、地号为05-12-289的原告二期工程院内1号至8号仓库共8栋仓库的房地产所有权转卖给乙方。……二、乙方支付甲方以上房地款630万元整,分三次支付,本合同签订时乙方支付30万元房地产定金(乙方履约完毕后,该款抵作房款);1号至8号8栋仓库房产手续过户到乙方名下后支付320万元,余款280万元在土地使用手续过户到乙方名下后一次性付清(最迟在2006年6月10日)。俞(逾)期付款乙方承担愈(逾)期部分房款万分之十违约金。三、甲方承诺在2006年5月10日前负责把以上房产过户到乙方名下。在2006年6月10日前乙方负责办理完土地使用手续,甲方予以协助,既(即)由甲方过户给乙方。若土地被法院查封或由甲方抵押他人,因此造成土地不能过户的,甲方承担违约责任。因其他因素不能过户的,责任由乙方承担。四、以上房地产所有权自房地产过户手续办理完毕后归乙方所有,租赁权自房产手续办齐、房款交清日起归乙方所有,同时租赁费用由乙方负责收取管理。甲方同意配合乙方做好房屋租赁转让事项,签订完成所有租赁合同。甲方以前所签订租赁合同内容延续到2006年年底结束。五、合同签订后甲方无权将以上房地产再过户、转让、出租、抵押给他人,否则负相关法律及经济责任。”同日,原告与第三人吕帛霏签订了补充协议。该协议记载“一、一号仓占有的土地解封后,乙方在一月内负责办理该征土地的过户手续(过户给乙方),办齐后,乙方一次性支付甲方地款五十万元,若乙方逾期付款,承担逾期部分10%的违约金,一号仓在房产过户手续办齐后,土地过户手续办齐前的租金由甲乙双方各享有50%。”。
原告与第三人吕帛霏均认可涉案房产于2006年4月20日过户至第三人吕帛霏名下,涉案房产于该日归吕帛霏所有。
2007年12月25日,原、被告就涉案的部分房屋与被告签订租赁合同,承租涉案部分房屋125间、面积为6250平方米,租金计算方法为每平方米每月6元,租赁期间为2008年1月1日至2008年6月30日。租赁期间届满后,原告未与被告就上述房屋续签书面租赁合同,但被告一直继续使用上述房屋,且原、被告均未就被告实际使用的涉案房屋为202间、面积扩大至10100平方米的事实未持异议。
2007年12月25日,第三人吕帛霏与被告签订租赁合同,租赁标的物为涉案房屋,租期自2008年1月1日至2008年12月31日。此外,第三人吕帛霏曾于2006年12月15日与被告签订租赁合同,租赁标的物也为涉案房屋,租期自2007年1月1日至2007年12月31日,原告承认2007年度的租金已由川汇区法院交付给原告,但原告陈述2007年度的租金因被告申请执行回转又于2014年7月10日交至川汇区法院。
被告无证据证明其向原告履行给付了2010年12月1日至2014年7月30日的租金。
第三人吕帛霏无证据证明其按河南省高级人民法院(2011)豫法民再字第28号民事判决书确定的第四项履行了义务,即支付给原告剩余房地款3289600元。
原告起诉时,曾列吕帛霏为本案被告,后又申请吕帛霏为本案第三人。
本案另查明,被告原名称为周口市信谊药业有限公司。
本院认为,本案系原告与第三人吕帛霏对涉案房屋在2010年12月1日至2014年7月30日期间谁行使租赁权的问题,即被告就使用涉案房屋的租赁费用应当支付给原告还是第三人吕帛霏。2006年4月4日原告与第三人吕帛霏就涉案房地产签订房地产买卖合同,原告依约定于2006年4月20日将涉案房产过户至吕帛霏名下,至此吕帛霏获得涉案房屋的所有权。一般来讲,有所有权就有出租权等相应权利,但依双方签定的房地产买卖合同“第四条、以上房地产所有权自房地产过户手续办理完后归乙方(即吕帛霏)所有,租赁权自房产手续办齐,房款交清日起归乙方所有,同时租赁费用由乙方负责收取管理。第五条、合同签订后,甲方(即原告)无权将以上房地产再过户、转让、出租、抵押给他人,否则负相应法律及经济责任。”依合同内容看,双方对涉案房屋租赁权由吕帛霏行使的条件为房产手续办齐和房款交清,如此原告才能敦促吕帛霏及时办理房产手续、支付价款实现合同目的,这里房产手续办齐是先合同义务,房款交清则属后合同义务。该合同第五条的设定,亦为限制原告依约依法履行合同,因为该买卖合同第二条约定了房产登记过户到吕帛霏名下后,吕帛霏才有义务支付占合同总价款将近51%的320万元的合同款。房地产买卖合同第五条的约定,显然是对法律规范的重申,不能依此约定而否定房地产买卖合同第四条关于吕帛霏行使租赁权的条件,因为第四条才是双方的特别约定,至于该第四条中“甲方(即原告)以前所签租赁合同内容延续到2006年底结束”的约定,并未明确2007年及其以后在吕帛霏未支付全部价款的前提下,原告不得行使出租权及享有租赁权益,而仅是“以前所签合同内容延续到2006年底结束”,由此更显示该房地产买卖合同中吕帛霏行使租赁权的特别约定条件,亦优先适用,更显示双方关于涉案房地产有关租赁权约定的合法性。2012年12月28日,河南省高级人民法院作出的(2011)豫法民再字第28号民事生效判决第三、四项,判令双方签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》有效应继续履行,并判令吕帛霏继续履行合同,办理涉案土地国有土地使用权证过户手续,支付原告剩余房地款3289600元,亦证明双方签订房地产买卖合同是合法有效的合同。最高人民法院于2013年6月22日作出的(2012)民再申字第244号民事裁定书确认了吕帛霏在涉案房地产买卖合同中迟于合同约定的2006年6月10日以前付清合同款,不构成违约且不存在违约行为,系指原告在涉案房地产买卖合同中要求解除合同而言,而支持吕帛霏诉请合同有效的请求,从而确认涉案房地产买卖合同及补充协议有效。既然房地产买卖合同及补充协议有效,合同双方当事人就应继续履行合同,吕帛霏显然无证据证明其付清了涉案房款,所以涉案房屋租赁权仍属于原告。原告于2007年12月25日与被告签订涉案房屋“仓库租赁合同”,原、被告约定被告租赁原告仓库125间计6250平方米,租赁期限为2008年1月1日至2008年6月30日、价格为每平方米每月6元,实际租赁面积扩大为202间计10100平方米,该合同到期后,原、被告未续签租赁合同,被告继续租赁涉案房屋,则应视同被告接受了原租赁合同关于每平方米每月6元的租赁条件,且依合同法规定转化为不定期租赁合同。考虑原告与第三人吕帛霏签订房地产买卖合同的同日另签订有补充协议,该协议第一条规定“一号仓在房产过户手续办齐后,土地过户手续办齐前的租金由甲(即原告)乙(即吕帛霏)双方各享有50%……”,显然该约定也属特别约定,亦适用上述分析认定,原告和吕帛霏各享有涉案房屋“一号仓计1250平方米”租金收益的50%。综上:被告所使用的涉案房产全部为原告与第三人吕帛霏因租赁事宜而发生争议的房产,总面积为10100平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租赁费应为60600元。2008年1月1日至2010年11月30日的租金及利息,原告已另案诉至周口市川汇区人民法院。自2010年12月1日至2014年7月30日的租金面积为10100平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租金为60600元,租期44个月,合计租金为2666400元;1号仓1250平方米,租赁价格为每平方米每月6元,每月租金7500元,吕帛霏应享有其中50%计款3750元,以44个月的租期计款应为165000元;所以原告应得涉案租金2666400—165000=2501400元。被告于2007年12月25日与原告签订涉案房屋租赁合同,同日,被告就同一租赁标的又与第三人吕帛霏签订部分租赁期间重合的租赁合同,未及时依法将第三人主张权利的情况告知原告,且多年不履行向原告支付租金的义务,显然对拖欠租金亦有责任,应向原告支付因此造成的租金利息损失,考虑本案实际情况计算租金利息应以租金为本金、以自涉案租金执行回转之日计算,并以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算较妥。关于吕帛霏认为本案中不应列其为第三人,而应列其为被告的辩称,因经审理查明其确为具有独立请求权的第三人,故对吕帛霏该项辩称,本院不予采纳。关于原、被告及第三人吕帛霏其他请求及辩称,因未提供充足证据予以证明,本院均不予支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
被告河南信谊药业有限公司于本判决生效后5日内支付原告周口精细建材有限公司租金2501400元及利息(利息从租金执行回转之日起计算,即自2014年7月10日起至付清款之日止,按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)。
驳回原告周口精细建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32979元,由被告河南信谊药业有限公司承担。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长  梁士林
审判员  刘立民
审判员  豆品允

二〇一六年十一月十八日
书记员  丁敏哲