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雄伟房地产开发(深圳)有限公司与廖雪花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2018-03-20
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
文书内容
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终19394-19399、19405-19408、19411-19427、19429-19431、19433-19447、19449、19452、19455-19462、19464-19466、19468号
上诉人(原审被告):雄伟房地产开发(深圳)有限公司,住所地:深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509,统一社会信用代码:91440300769160222N。
法定代表人:赵世曾,董事长。
委托诉讼代理人:杨倩倩,广东联建律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李婷婷,广东联建律师事务所律师。
被上诉人:杨丽铃等六十人(详见附表)。
共同委托诉讼代理人:刘子孺,北京大成(深圳)律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人:杨兵兵,北京大成(深圳)律师事务所律师。
上诉人雄伟房地产开发(深圳)有限公司(以下简称雄伟房地产公司)因与被上诉人杨丽铃等六十人商品房预售合同纠纷五十九案,不服广东省深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初5117-5122、5124-5127、5130-5146、5234-5236、5238-5252、5254、5256-5264、5266-5268、5270号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭审理了本五十九案。本五十九案现已审理终结。
杨丽铃等六十人在一审起诉请求:雄伟房地产公司向杨丽铃等六十人支付迟延交房违约金(迟延交房违约金以各案合同的成交价为基数,按每日万分之四的标准从合同约定的交付日期即2016年9月30日起计算至雄伟房地产公司取得规划验收合格证之日止,各案的合同成交价具体数额详见一审判决);二、雄伟房地产公司承担本案全部诉讼费。
一审法院判决:雄伟房地产公司应于本判决生效之日起十五日内支付杨丽铃等六十人2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金(迟延交房违约金的具体数额详见一审判决)。案件受理费由雄伟房地产公司负担(具体数额详见一审判决)。
雄伟房地产公司上诉请求:1、撤销一审判决;2、改判驳回杨丽铃等六十人的诉讼请求;3、本案诉讼费由杨丽铃等六十人承担。
杨丽铃等六十人答辩称:一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
经审理查明,一审查明事实清楚,本院予以确认。
二审期间,杨丽铃等六十人向本院提交:1、回复卓能雅苑小区个人房屋及公共区域整改催告函,以证明物业管理公司明确截止2017年9月29日,涉案小区的公共部分以及公共设施包括个人房屋仍然有需要整改的部分;2、深圳卓能雅苑缴付管理费通知,以证明物业管理公司确认至少自2017年7月11日才具备交付条件,才准备要求业主缴纳相应的物业管理费;3、雄伟物业承诺,以证明雄伟物业的负责人确认已签约的业主临时公约并非政府备案的文本,原签约的业主临时公约全部作废。
本院认为,本五十九案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见,本五十九案的争议焦点为:1、涉案房屋是否符合交付条件,杨丽铃等六十人拒绝入伙是否有依据;2、雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司向杨丽铃等六十人发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的,不予发放《规划验收合格证》,不予房地产权登记,不得投入使用”等规定,除竣工验收外,商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》,不符合上述法律法规的规定,雄伟房地产公司的交付行为无效,杨丽铃等六十人以涉案房屋未取得《规划验收合格证》为由拒绝收房,理由成立,本五十九案应认定雄伟房产地公司已构成迟延交房。
关于雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五第四条约定,“买方在入伙前未足额支付购房总价款(包括但不限于含超面积房款、违约金)的,卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟房地产公司援引该约定主张,因本五十九案中有部分买受人存在迟延支付购房款的情形,在相关案件买受人足额支付迟延付款违约金前,雄伟房地产公司均有权顺延交房且不承担违约责任。对此本院认为,首先,上述合同条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与各案买受人协商的条款,一审认定上述条款为格式条款,并无不当,本院予以确认。其次,上述条款规定在买受人未足额支付违约金的情况下,出卖人有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任,因在商品房预售合同中,买受人按时足额支付购房款的义务与出卖人按时交付房屋的义务具有对等性,而买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性,故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金,卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利,免除了出卖人按约定期限交房的责任,且雄伟房地产公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务,因此,一审认定上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金,卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效,符合合同法第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定,本院予以确认。再次,杨丽铃等六十人已于2016年9月30日前支付完全部购房款,已履行其作为买受人的主要合同义务。综上,雄伟房地产公司援引上述条款约定,以部分买受人未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任,理由不成立,本院不予采纳。鉴于本五十九案中雄伟房地产公司迟延交房,已构成违约,其应对此承担违约责任,向杨丽铃等六十人支付迟延交房的违约金。因涉案房地产项目于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格证书,即于该日起具备了交房条件,一审按照合同约定,并结合杨丽铃等六十人的诉讼请求,判令雄伟房地产公司自约定的交付期限届满之次日即2016年10月1日起,以杨丽铃等六十人已付购房款为基数,按每日万分之四的标准向杨丽铃等六十人支付迟延交房违约金至2017年7月10日止,并无不当,本院予以维持。雄伟房地产公司主张合同约定的违约金计算标准过高,请求予以调低,欠缺事实依据,本院不予支持。至于雄伟房地产公司所主张的部分案件买受人存在迟延支付房款的问题,因其未在本五十九案中提出反诉,本院不予处理,当事人可另循法律途径解决。
综上,雄伟房地产公司的上诉请求不成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费(详见附表),由雄伟房地产公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭    琛
审判员 庄  齐  明
审判员 周    洁
二〇一七年十二月二十五日
书记员 郑晨 ( 兼)
书记员 邹俊辉(兼)
书记员 范馥馥(兼)
附表

序号

二审案号

(2017)粤03民终 号

一审案号

(2017)粤0306民初 号

被上诉人

二审案件受理费(元)

1

19394

5117

杨丽铃

7747.1

2

19395

5118

郑珍英

9009.6

3

19396

5119

熊建林

7030.27

4

19397

5120

尹光华

9702.13

5

19398

5121

欧阳冬连

9150.16

6

19399

5122

段巍
普俊鹏

8751.88

7

19405

5124

陈跃

8935.76

8

19406

5125

郭燕

9720.05

9

19407

5126

王蓬勃

8908.94

10

19408

5127

王静

6694.00

11

19411

5130

黎娅

10754.23

12

19412

5131

胡剑波

7541.29

13

19413

5132

黄浩斌

9270.71

14

19414

5133

王艺衡

6866.00

15

19415

5134

谢辉莲

9693.07

16

19416

5135

陈峰

7003.27

17

19417

5136

张建琴

10309.25

18

19418

5137

许春三

9180.85

19

19419

5138

刘权灿

7424.26

20

19420

5139

陈志光

8883.39

21

19421

5140

江雪梅

6708.17

22

19422

5141

刘英

8881.66

23

19423

5142

李华

8921.5

24

19424

5143

李钰

6729.83

25

19425

5144

张婉玲

6418.57

26

19426

5145

冯达亮

9247.9

27

19427

5146

张丽敏

9142.77

28

19429

5234

刘明明

7175.22

29

19430

5235

9888.07

30

19431

5236

杨柏嵩

9052.68

31

19433

5238

殷戚

6935.38

32

19434

5239

冷晓玉

6980.69

33

19435

5240

刘光武

9067.34

34

19436

5241

任敏

8794.74

35

19437

5242

叶燕

6675.35

36

19438

5243

杨翠丽

7295.55

37

19439

5244

林冬敏

9040.3

38

19440

5245

王圣安

8671.74

39

19441

5246

罗京

9318.83

40

19442

5247

柏艳

8941.2

41

19443

5248

曹君

9087.78

42

19444

5249

叶小翠

6624.9

43

19445

5250

吴修余

6608.68

44

19446

5251

童海涛

6977.44

45

19447

5252

王越

6887.38

46

19449

5254

张浩

6739.77

47

19452

5256

牛超

6603.14

48

19455

5257

黄美娴

9886.14

49

19456

5258

廖素君

7154.39

50

19457

5259

廖雪花

9305.71

51

19458

5260

张云滔

6624.67

52

19459

5261

林文贞

9140.74

53

19460

5262

苏伟

9125.01

54

19461

5263

李丹华

9119.48

55

19462

5264

邓君

6953.94

56

19464

5266

邵映茹

7637.31

57

19465

5267

胡婉玲

6854.83

58

19466

5268

黄荣思

6726.09

59

19468

5270

伍芳谊

6439.08

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