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龚爱菊与湖北筑和置业有限公司(下称湖北筑和置业公司)商品房销售合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-10-31
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0691民初333号
原告龚爱菊,女,1974年2月10日出生,汉族,住襄阳市。
委托代理人张青松,湖北恒康律师事务所律师。代理权限:特别授权。
被告湖北筑和置业有限公司(下称湖北筑和置业公司),住所地:襄阳高新区长虹北路。
法定代表人吴炜,湖北筑和置业公司总经理。
委托代理人龚志刚,湖北三顾律师事务所律师。代理权限:特别授权。
委托代理人刘家奇,男,1991年11月27日出生,汉族,湖北筑和置业公司员工,住襄阳市樊城区。代理权限:特别授权。
原告龚爱菊与被告湖北筑和置业公司商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告龚爱菊的委托代理人张青松,被告湖北筑和置业公司的委托代理人龚志刚、刘家奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚爱菊诉称,原、被告于2014年4月26日签订了编号为LM4-064的商品房买卖合同,合同约定原告购买被告开发的位于襄阳高新区邓城大道朗曼?梦公园4幢1单元2层2号、房屋建筑面积为126.10㎡、总房款为637585元的房屋一套。合同约定被告应当在交房日起365日为原告办理好房屋权属证,逾期按总房款0.3%支付违约金。被告于2013年12月31日交房后,应当于2014年12月31日前为原告办理好房屋权属证,但被告一直搪塞拖延至今未予办理。按合同约定被告应支付原告违约金1912.76元,但因合同是被告提供的格式版本,约定的违约金过低,因此请求法院判令被告支付违约的同时支持自答辩之日按日以房屋总价的万分之三算至履约之日,另行支付违约金,从而督促被告立即履行自己的义务,以维护原告的权益,故诉至法院。请求1、判令被告立即协助原告办理房屋权属证;2、判令被告承担逾期办证的违约金1912.76元(房屋总价的0.3%),另自答辩之日起按房屋总价日万分之三计算违约金至被告履约日止;3、本案诉讼费用由被告负担。
被告湖北筑和置业公司辩称:1、被告已按期办理了权属登记手续,并报产权登记机关备案,因国家政策的调整,导致不能正常办证,属于不可抗力,原告未按约提交办证所需的资料,导致被告无法协助办证,故被告并未违约,不应承担违约责任;2、即使存在违约行为,原告主张违约金的计算方式也存在错误。
经审理查明,2014年4月26日,原告作为买受人,被告湖北筑和置业公司作为出卖人,签订了编号为LM4-064的商品房买卖合同,主要约定:原告购买被告开发的位于高新区邓城大道的朗曼?梦公园第4幢1单元2层2号的住宅商品房,该房建筑面积为126.1㎡、单价为5056.19元/㎡、总金额为637585元;原告以一次性付款方式付款:于2014年4月26日一次性付清总房款637585元;被告在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”部分约定:“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:……2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”。该合同附件四第二条“对合同第十五条的补偿”约定“对合同第十五条的补充:买受人不退房的,支付违约金(无息),支付基数(已付房价款)是指买受人所交首付款,客户的按揭贷款不视为已付房价款”。
合同签订后,原告按约向被告一次性付清了全部购房款637585元,被告共给原告开具了1张不动产发票,开票时间为2014年4月26日。2013年12月31日,被告按约向原告交付了其所购的商品房。因被告未按约在房屋交付使用后的365日内即2014年12月31日之前协助原告办理产权登记手续,故引起纠纷。
另查明,2016年11月21日,被告向原告出具了金额为630608元的购房款增值税发票。2017年7月14日,原告缴纳了该房屋的契税9459.12元,并将完税证明交给了被告。2017年7月18日,被告完成了该套房屋的初始登记,取得了该房屋的不动产产权证书—鄂(2017)襄阳市不动产权第0030511号,该不动产产权证书上载明:权利人为被告、商品房坐落于襄阳高新区邓城大道朗曼?梦公园4幢1单元2层2室、房屋建筑面积为124.72㎡。
上述事实,有当事人陈述、庭审笔录、商品房买卖合同、不动产发票、购房款增值税专用发票、完税证明、不动产权证书等证据证实,足以认定。
本院认为,原、被告签订《商品房买卖合同》除附件四外的其他内容系双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、法规的规定,属有效合同。合同签订后,原告按约履行交纳购房款义务,而被告办理涉案房屋初始登记的时间是2017年7月18日,被告未能按约在商品房交付使用后365日内即2014年12月31日前,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,致使原告不能在约定期限内取得该房屋的权属证书,被告的行为已构成违约,应承担相应的违约责任,故对原告要求被告协助原告办理房屋权属证书的主张,本院予以支持。被告辩称其已按约办理了权属登记备案手续,因国家政策调整,导致不能正常办证,属于不可抗力,被告并未违约,不应承担违约责任。经查,《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行,晚于当事人约定的办证备案时间;且房屋所有权证和土地使用权证二证合为不动产权证一证的国家政策调整,并不影响房屋权属证书的办理,故其辩称理由,与事实不符,本院不予采信。对原告要求被告支付违约金1912.76元的请求,经查,原告已付房款为637585元,合同第十五条约定“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付方价款的0.3%向买受人支付违约金”,原告主张逾期办证违约金以已付房款637585元为基数计算,即违约金应为1912.76元(637585×0.3%),原告的该项请求,符合法律规定,本院予以支持。对原告要求被告支付自答辩之日起按房屋总价日万分之三计算至履约日止违约金的请求,因合同对逾期办证违约金有明确约定,故该项请求,不符合合同约定,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定,判决如下:
一、被告湖北筑和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告龚爱菊办理高新区邓城大道朗曼?梦公园4幢1单元2层2室的权属证书;
二、被告湖北筑和置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告龚爱菊支付违约金1912.76元;
三、驳回原告龚爱菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元减半收取为150元,由被告湖北筑和置业有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定,预交上诉案件受理费,款汇湖北省襄阳市中级人民法院,开户银行:中国农业银行襄阳万山支行,户名:湖北省襄阳市中级人民法院,账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后,在判决书规定的履行期限届满之日起,权利人向本院申请执行的法定期限为二年,未在法定期限内申请的,视为放弃申请执行的权利。
审判员  臧玉红

二〇一七年九月二十日
书记员  闫莉敏