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上海锦龙物业管理服务有限公司与江苏天保光伏能源有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2019-01-14
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)沪0112民初3866号
原告:上海锦龙物业管理服务有限公司,住所地上海市徐汇区。
法定代表人:许经锡,董事长。
委托诉讼代理人:李璐佳,上海市晨升律师事务所律师。
委托诉讼代理人:胡隽瑶,上海市晨升律师事务所律师。
被告:江苏天保光伏能源有限公司,住所地江苏省。
法定代表人:杜学勤,董事长。
委托诉讼代理人:叶加杰,北京市雨仁(扬州)律师事务所律师。
原告上海锦龙物业管理服务有限公司与被告江苏天保光伏能源有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月24日立案后,先适用简易程序进行了审理,后因无法向被告直接或邮寄送达诉讼文书,本案依法转为适用普通程序并组成合议庭,于2018年10月26日公开开庭进行了审理。审理过程中,原告曾申请追加案外人庄某某为本案的共同被告,后又撤回了对庄某某的起诉,本院经审查,口头裁定予以准许。原告的委托诉讼代理人胡隽瑶、被告的委托诉讼代理人叶加杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的自2016年5月至2017年10月的物业服务费人民币65,388.24元(以下币种同);2.判令被告支付上述物业服务费相应的滞纳金(按照应缴费用每日千分之三计算至判决生效之日止);3.判令被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中,原告将第1、2项诉讼请求变更为:1.判令被告支付拖欠的自2016年5月至2018年2月16日的物业服务费78,232.36元(计算方式:按10,898.04元每季度计算7个季度,再加上2018年2月1日至16日的1,946.08元);2.判令被告支付上述物业服务费的滞纳金(计算方式:以10,898.04元为本金分别自2016年5月11日、8月11日、11月11日、2017年2月11日、5月11日、8月11日、11月11日起以及以1,946.08元为本金自2018年2月11日起,均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止)。事实与理由:原告自2013年起受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司(以下简称“开发商”)的委托,为被告实际使用的上海市闵行区新骏环路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)提供物业管理服务,2015年5月前的物业服务费为3.5元/月/平方米,之后的物业服务费为4.1元/月/平方米。原告认为,被告作为涉案房屋的实际使用人,应根据约定向原告支付物业服务费,然经原告多次催收,被告至今尚未支付自2016年5月至2018年2月16日的物业服务费共计78,232.36元。原告认为,被告的违约行为侵犯了原告的合法权益,遂诉讼来院。
被告辩称,不同意原告的诉请,主要理由为:1.其公司虽之前系涉案房屋的所有人,但该房屋已于2018年1月31日由案外人庄某某通过淘宝网司法拍卖平台竞得,根据拍卖公告及竞买须知的相关规定,涉案房屋上拖欠的物业服务费应由买受人承担,故其公司认为原告应向庄某某主张该物业服务费;2.物业服务费应按照双方签订的《物业管理服务协议》确定的3.5元/月/平方米的标准以及空置的标准(此期间该房屋因被查封处于空置状态)计算,原告并未按照协议的约定书面告知物业服务费调整的事宜,原告与开发商签订的《物业管理服务合同》对被告也无约束力,且物业服务费应计算至涉案房屋拍卖成交的日期2018年1月底;3.逾期利息不应按季度计算,因实际中被告系每年的年末支付当年的物业费。
本院经审理认定事实如下:1.2013年4月3日,原告与被告就浦江高科技园F地块标准厂房的物业管理服务签订《物业管理服务协议》一份,开始为该区域提供物业管理服务。协议中载明:原告受开发商委托对被告入驻的物业管理区域提供物业管理服务,被告应根据其与开发商钱签订相关合同支持配合原告实施物业管理服务。被告为浦江高科技园F地块标准厂房XXX号XXX栋楼2层02室的房屋业主(使用人),房屋的建筑面积为886.02平方米。物业服务费标准按每平方米(建筑面积)3.5元/月计算,每月为3,101.07元,物业服务费从2013年1月1日起计付,原告应于每月5日前向原告开具当季度发票,被告应于每月10日前交纳当季度物业服务费。房屋空关时,原告仍应按时足额交纳物业服务费。协议的起始日期自2013年1月1日起,终止日期与开发商授权原告管理园区的期限终止日期同步,具体以原告与开发商签订的《物业管理合同》为准(含续签)……。2.后原告又与开发商签订《上海漕河泾开发区浦江高科技园F区物业管理服务合同(2015年-2016年)》(以下简称《物业管理服务合同》)一份,约定由原告对漕河泾开发区浦江高科技园F地块园区及自建工业厂房新骏环路XXX号;138号;158号;188号;245号;588号提供物业服务;物业服务费按建筑面积及占地面积分别向业主或使用人收取,标准厂房(按建筑面积)底层3.6元/月/平方米,二层以上(含二层)4.1元/月/平方米,园区(按占地面积)0.4元/月/平方米;物业服务费用按季交纳,业主/使用人应在下一季度首月20日前履行交纳义务;合同期限为二年,自2015年1月1日起至2016年12月31日止等。3.2015年3月,原告出具《关于漕河泾开发区浦江高科技园物业服务费调整的告知书》一份,载明原告依据其与开发商签订的《物业管理服务合同》的约定,对物业服务费的收费标准作出调整,将浦江高科技园区底层的物业服务费收费标准由3元/月/平方米调整为3.5元/月/平方米,将二层及以上的物业服务费收费标准由3.5元/月/平方米调整为4.1元/月/平方米,自2015年5月1日起实施(原告诉称已将上述告知书通过快递送达给被告)。4.2017年1月17日和2月8日,原告分别出具《物业服务费催收函》及《律师函》各一份,载明被告并未支付自2016年5月至2016年12月的物业服务费共计29,061.44元并要求被告及时支付上述费用(原告诉称已将上述两份函件通过快递邮寄给被告)。5.2017年6月29日,原告与上海漕河泾开发区浦星建设发展有限公司签订《关于延长物业服务协议效力的备忘录》一份,约定前述《物业管理服务合同》继续有效,直至新骏环路XXX号、138号、158号、188号、245号、588号项目确定新一期的物业管理公司。6.2017年10月19日,原告又出具《物业服务费催收函》一份,载明被告并未支付自2016年5月至2017年10月的物业服务费共计65,388.24元并要求被告及时支付上述费用(原告诉称已将上述函件通过快递邮寄给被告)。7.被告于2016年4月28日支付了2015年5月至2016年4月的物业服务费共计43,592.16元,物业服务费发票的开具时间为2016年6月20日。
另查明,2017年12月28日,江苏省扬州市中级人民法院通过淘宝网发布《关于拍卖上海市闵行区新骏环路XXX号XXX幢XXX室工业房产的公告》(以下简称“拍卖公告”)和《竞买须知》各一份,对涉案房屋进行司法拍卖。拍卖公告第六条载明,标的物转让登记手续由买受人自行办理,交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定,由双方各自承担,所涉及的可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担(或其他约定方式);《竞买须知》第十三条载明,涉案房屋上的水、电、物业管理等欠费均由买受人承担,未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。2018年1月31日,案外人庄某某通过网络竞价竞得涉案房屋。2018年2月27日,上述法院发布执行裁定书[(2017)苏10执恢15号之一]一份,裁定涉案房屋的所有权归庄某某,所有权自该裁定送达庄某某时转移。2018年3月17日,庄某某办理了涉案房屋的产权证书。
庭审中,经与庄某某电话联系,其向本院确认其在取得涉案房屋后并未支付该房屋上之前拖欠的物业服务费。
以上事实,由《物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》、《关于漕河泾开发区浦江高科技园物业服务费调整的告知书》、《关于延长物业服务协议效力的备忘录》、《物业服务费催收函》、《律师函》、快递单、业务回单、物业服务费发票、《司法网拍审批表》、《关于拍卖上海市闵行区新骏环路XXX号XXX幢XXX室工业房产的公告》、《网络竞价成功确认书》、《竞买须知》、《执行裁定书》、房产证等以及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为,本案的争议焦点在于:一、被告是否有支付本案所涉物业服务费的义务;二、物业服务费的计算标准;三、逾期利息的计算方式。
对争议焦点一,本院认为:根据产权证书,涉案房屋的所有权人于2018年3月17日登记为案外人庄某某,而原、被告均确认之前的房屋所有人为被告。在涉案房屋的所有权发生变更之前,被告作为房屋所有人,与原告签订了《物业管理服务协议》,享受约定的权利,也应履行约定的义务。原告根据相关协议提供了物业服务,被告理应按照协议的约定支付涉案房屋所有权转移之前的物业服务费。被告辩称案外人庄某某通过司法拍卖取得了涉案房屋的所有权,应根据《拍卖公告》和《竞买须知》承担本案所涉物业服务费,但这并不足以对抗原告,原告仍有权要求涉案房屋的原所有人承担相应的物业服务费。因此,案外人庄某某是否需承担本案所涉物业服务费系被告与庄某某之间的法律关系,与原告无涉,原告在诉讼过程中也撤回了追加其为被告的申请,因此被告仍有支付相应物业服务费的义务。而根据《执行裁定书》、涉案房屋的产权证书等相关证据及原、被告的陈述,被告系2016年5月至2018年2月16日期间涉案房屋的产权人,原告在该期间内为被告提供了物业服务,被告理应支付相应的物业服务费。庭审中,庄某某也向本院明确其在取得涉案房屋后并未支付该房屋上拖欠的物业服务费,也无任何证据证明被告支付了自2016年5月2018年2月16日的物业服务费,因此本院认为被告的行为侵犯了原告的合法权益。现原告要求被告支付所欠物业服务费,于法有据,本院依法予以支持。
对争议焦点二,本院认为:对物业服务费的计算标准,虽原、被告双方签订的《物业管理服务协议》中约定的收费标准为3.5元/月/平方米,但协议中也约定原告有权在报经开发商批准并书面告知被告后对物业费收费标准进行调整。后原告与开发商签订《物业管理服务合同》,约定二层以上(含二层)的物业费收费标准调整为4.1元/月/平方米并述称就相关事宜通过快递方式告知了被告,而被告也实际按照4.1元/月/平方米的标准支付了2015年5月至2016年4月的物业服务费,因此本院认为虽被告在庭审中否认收到了原告通过快递方式送达的相关告知书和函件,现也已无法核实相关告知书和函件是否确实送达给了被告,但被告却以按4.1元/月/平方米实际支付物业服务费的方式表明其已知悉并认可了物业服务费收费标准的调整事宜。对被告辩称的涉案房屋在原告诉称的期间系空置、应按空置标准支付物业服务费的辩称,双方签订的《物业管理服务协议》中对此有明确约定,涉案房屋是否空置并不影响物业服务费的计算标准。因此,本院对原告主张的4.1元/月/平方米的物业服务费计算标准予以采纳,并根据协议中载明的涉案房屋的建筑面积886.02平方米和原告主张的计算期限予以计算,2016年5月至2018年2月16日的物业服务费总金额计78,223.71元(计算方式:按3,632.68元/月计算,2016年5月和6月共计7,265.36元,2016年7月起至2017年12月共6个季度、每个季度计10,898.04元,2018年1月计3,632.68元,2018年2月1日至16日计1,937.43元)。
对争议焦点三,本院认为:相关法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的《物业管理服务协议》以及原告与开发商签订的《物业管理服务合同》中,虽都载明物业服务费按季度交纳,但《物业管理服务协议》中约定物业服务费从2013年1月1日起计付、原告应于每月5日前向原告开具当季度发票、被告应于每月10日前交纳当季度物业服务费,至于“每月”具体为该季度的哪个月,协议中并未予以明确,因此本院认为双方对物业服务费具体支付时间的约定并不明确,被告可在每季度的任意一天交纳该季度的物业服务费,逾期则视为违约。现原告据此条款要求被告自相应月份的11日起计算相应逾期利息,本院难以支持。根据本案的实际,本院认为以自下一季度第一个月的1日起计算上个季度拖欠的物业服务费的逾期利息为宜。同时,原告主张的按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息的标准尚属合理,本院予以支持。综上,本院依法酌情将被告应当支付的逾期利息的计算方式调整为:以7,265.36元为本金自2016年7月1日起、以10,898.04元为本金分别自2016年10月1日、2017年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2018年1月1日起以及以5,570.11元为本金自2018年4月1日起,均至本判决生效之日止,均按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定,判决如下:
一、被告江苏天保光伏能源有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理服务有限公司自2016年5月至2018年2月16日的物业服务费78,223.71元;
二、被告江苏天保光伏能源有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理服务有限公司以7,265.36元为本金自2016年7月1日起、以10,898.04元为本金分别自2016年10月1日、2017年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2018年1月1日起以及以5,570.11元为本金自2018年4月1日起,均至本判决生效之日止,均按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,755.59元,由被告江苏天保光伏能源有限公司负担1,755.39元,原告上海锦龙物业管理服务有限公司负担0.20元;公告费260元,由被告江苏天保光伏能源有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长  苏洪勇
人民陪审员  殷 健
人民陪审员  李 霞

二〇一八年十月二十六日
书 记 员  王文莲
附:相关法律条文
中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。