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桂林市恒安物业服务有限责任公司与宁春物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2018-12-21
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0304民初2430号
原告:桂林市恒安物业服务有限责任公司,住所地桂林市雉山路112号,统一社会信用代码:91450300745142003J。
法定代表人:张修勤,总经理。
委托诉讼代理人:艾艳,该公司员工。
被告:宁春。
委托诉讼代理人:李平志,男。
原告桂林市恒安物业服务有限责任公司(以下简称恒安物业公司)与被告宁春物业服务合同纠纷一案,本院于2017年9月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人艾艳、被告宁春及其委托诉讼代理人李平志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒安物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告2014年10月1日至2016年12月31日的物业管理费1042元;2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年10月1日,原告与彩虹小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》,约定由原告为该小区提供物业服务。委托管理期限为2014年10月1日至2017年5月31日。2014年10月1日,原告进场提供服务。合同签订后如实履行了合同义务,为小区提供了规范、完善的物业管理服务。但因该小区业主委员会主要成员为个人私利,恶意人为阻碍原告对小区的管理,直至2016年12月31日单方违反约定解除合同,造成原告难以正常收取物业管理费。被告从2014年10月1日起无故拖欠物业管理费至2016年12月31日。《物业服务管理委托合同》约定物业费用为0.4元/㎡/月,被告房屋面积为96.5㎡,每月应交费38.6元。现被告拖欠27个月,应支付物业费1042元。原告催收未果,故诉至法院,请求判如所请。
被告宁春辩称,1.第6届业主委员会没有备案,无权代理业主与原告签订合同,该业委会代理业主与原告签订的《物业服务管理委托合同》是无效的;2.原告进驻小区没有经过业主召开业主大会,被告不认可;3.原告的部分诉请已超过诉讼时效;4.原告从事物业管理活动的资质有效期为2013年10月25日至2015年10月31日,此后原告未进行监督检查或经监督检查未合格,故其不具备从事物业管理活动的资质;5.小区有汽车位、电动车位、四个门面,原告收取的收益达65万元,上述收益原告从来没有进行公示,且被告认为该收益已经可以维持小区的物业运转,不应再向小区业主收取物业费;6.原告对小区管理混乱,没有达到物业管理服务标准,如:安保不到位,多次发生小区业主被盗事件;小区卫生脏乱差,影响业主正常生活;对配套设施设备日常维修养护和管理不到位等。综上,原告诉请没有事实和法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年9月27日,原告恒安物业公司与彩虹小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》,约定:由原告为铁西彩虹小区提供物业服务管理;委托管理服务期限自2014年10月1日起至2017年5月31日止;住宅楼的物业管理服务费按0.6元/㎡/月的标准向业主或物业使用人收取。同日,原告又与彩虹小区业主委员会签订《补充协议》,协议约定小区内住宅收费标准月计由0.6元/㎡降为0.4元/㎡标准进行收取。2016年10月19日,彩虹小区业主委员会向原告发出告函,称:其于2016年10月8日交给原告“整改通知书”,但原告没有出书面整改计划,仍存在内部管理混乱问题,管理人员、保安、保洁人员严重脱岗不履行义务,鉴于上述问题,决定于2016年12月30日止,收回授权委托原告对彩虹小区物业管理一切活动事项。2016年12月31日,原告撤出彩虹小区。被告宁春系桂林市象山区青竹路44栋x号房的产权人,该房屋建筑面积为94.31㎡。合同签订后,原告依约提供了物业管理服务,但被告未交纳2014年10月1日至2016年12月31日的物业管理服务费1018元(94.31㎡×0.4元/㎡/月×27个月)。原告向被告发出催缴费用的通知,但被告一直未交纳上述费用,为此原告诉至法院,提出前之诉请。
本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”原告基于其与彩虹小区业主委员会签订的《物业服务管理委托合同》为彩虹小区提供物业服务,履行了合同义务,被告作为该小区业主享受了原告提供的服务,应当向原告交纳物业管理服务费。被告未能提供证据证实原告不履行物业服务合同或履行物业服务合同存在重大瑕疵,被告拒绝支付物业费没有依据,本院不予支持。由于物业管理合同是连续性的服务合同,原告一直在彩虹小区提供物业服务直至2016年12月31日,被告向原告交纳物业管理费也是持续性行为,因此,诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算,原告起诉并未超过法律规定的诉讼时效,故对于被告提出原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见,本院不予采纳。根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准,本院确认被告自2014年10月1日起至2016年12月31日期间尚欠物业管理服务费为1018元,此款被告应予支付,对原告主张超出部分,本院不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定,判决如下:
被告宁春于判决生效后三日内支付原告桂林市恒安物业服务有限责任公司2014年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费1018元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取计25元(原告已预交),由被告宁春负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 蒙晓霞

二〇一七年十月二十五日
代书记员 黄丽莎