智能办公硬件 行业解决方案 客户案例 服务 开放平台 合作伙伴 下载 注册钉钉
使用钉钉扫二维码查看
企业信息查询
张宝宏与苗郁林、宝鸡市周原房地产开发有限责任公司确认合同效力纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2017-01-01
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宝中民一终字第00514号
上诉人(原审被告):张宝宏。
委托代理人高建中,陕西永佳律师事务所律师。
委托代理人王斐,陕西金宝律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):苗郁林。
委托代理人苗培金。
委托代理人何新泰,陕西国文律师事务所律师。
原审被告:宝鸡市周原房地产开发有限责任公司(以下简称周原房地产公司),住所地宝鸡市渭滨区经一路73号楼,组织机构代码71006931-X。
法定代表人王宝鱼,执行董事。
上诉人张宝宏与被上诉人苗郁林、原审被告宝鸡市周原房地产开发有限责任公司(以下简称周原房地产公司)确认合同效力纠纷一案,不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2014)渭滨民初字第02043号民事判决向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
原审经审理查明:2000年6月26日,被告周原房地产公司(甲方)计划在宝鸡市建国路东侧、经一路南转角处开发建设一栋综合住宅楼,并与苗培金、王炳科(乙方)达成协议,将一楼营业房包括附体一楼营业房从北向南三胯间距(除楼梯间和公用设施等以外)约600平方米预售给乙方,每平方米价格为5000元。2000年7月5日,苗培金(原告之父)向被告交纳房款143万元、王炳科交纳房款50万元,合计为193万元。房屋建成后,被告周原房地产公司将房屋交付给原告使用。2005年6月1日起,原告将宝鸡市渭滨区经一路73号一层4号门面房租赁给王平经营使用,合同期至2030年5月31日届满。2006年6月26日,原告苗郁林与被告周原房地产公司签订商品房买卖合同,双方约定,被告周原房地产公司将位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼营业房一层4号房屋售予原告,建筑面积为267.99平方米,每平方米单价为5000元,总金额为1339950元。同时约定,在合同履行过程中发生争议,提交宝鸡仲裁委员会仲裁。2010年10月25日,被告周原房地产公司向原告出具购房税务正式发票。2013年8月1日,被告周原房地产公司向原告出具证明,说明原告所购得的位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼一层4号房屋,因系统变化,房屋产权证书正在办理中。
另查,2013年9月1日,田静、被告张宝宏与被告周原房地产公司因民间借贷纠纷一案在宝鸡市中级人民法院诉讼,2013年9月9日,张宝宏、田静申请了诉讼保全,2013年9月25日,中级法院查封了周原房地产公司名下位于经一路73号楼的部分房屋(所查封财产中即有原告所争议的位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼一层四号的房屋)。2013年12月6日,经中级法院调解,双方达成调解协议。内容为:2014年12月30日前,周原房地产公司清偿张宝宏、田静债务1538万元及利息150万元,若周原房地产公司未按约定期限清偿债务,张宝宏、田静有权申请执行,法院所查封保全的周原房地产公司名下的房产予以评估作价,用于偿还所欠张宝宏、田静的借款及利息。民事调解书生效后,周原房地产公司未按民事调解书约定的期限予以履行。2014年1月20日,田静、张宝宏向中级法院申请了强制执行,在强制执行过程中,中级法院在对所查封的周原房地产公司名下准备评估作价时,2014年2月17日,中级法院要求周原房地产公司提供所查封房屋的资料信息,之后,周原房地产公司所提供的位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼1层4号门面房属签有房屋买卖合同,中级法院要求周原房地产公司进一步提供合同原件及房屋买受人的联系方式,或者通知房屋买受人到中级法院提出执行异议,但周原房地产公司未向中级法院提供房屋买受人原告的相关信息及合同原件,并在中级法院限定的时限内无产权争议人向中级法院提出执行异议。中级法院在送交该房屋作价评估时,2014年4月1日,张宝宏(乙方)与周原房地产公司(甲方)自行达成以房抵债和解协议,内容为,甲方将位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼1层4号门面房,面积267.99平方米,作价800万元出售给乙方,双方于2014年4月1日办理房屋过户手续;协议签订后,甲方负责将该门面房已出售的情况通知该门面房的承租人;因承租人租房时间未到期,承租费甲方已收取,经双方协商乙方从2014年7月1日起收取该门面房租金。同时,张宝宏向中级法院申请对位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼1层4号门面房解除查封,中级法院在获知双方达成和解协议时,告知张宝宏双方以房低债的房屋可能存在争议,张宝宏向中级法院表示,其已经去房管局查过房屋登记在周原房地产公司名下,且周原房地产公司法定代表人王宝鱼也向其承诺,该房屋不存在任何争议问题,如有什么后果由周原房地产公司承担。2014年4月1日,中级法院解除了对位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼1层4号门面房的查封,张宝宏与周原房地产公司同时办理了房屋过户手续。在具体办理中,双方补签了落款日期2007年6月26日的房屋买买合同,合同中约定房屋面积为267.99平方米,房屋每平方米单价为6200元,总房款为1661538.00元,同时,2014年3月31日,周原房地产公司也给张宝宏出具售房发票一张,价款记载为1661538.00元。2014年4月18日,张宝宏以位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼1层4号门面房为抵押,在宝鸡市渭滨区农村信用合作联社高家村信用社贷款650万元。2014年6月26日,张宝宏告知位于宝鸡市渭滨区经一路73号楼1层4号门面房的承租人,其已经取得该房屋的所有权,将于2014年7月1日起开始收取商铺租金。原告在获知此信息后向房屋管理机关提出异议登记,2014年8月27日,宝鸡市房地产交易权属登记管理处向原告答复对于异议登记可以向人民法院起诉。同时,原告也向公安机关报了案,宝鸡市公安局渭滨分局对相关人员进行了调查,案件正在审查之中。
原告与被告因房屋产权发生争议后,原告申请了仲裁,2014年10月27日,宝鸡仲裁委员会作出决定书,认为原告另案起诉被告周原房地产公司、张宝宏确认合同效力一案与仲裁案件有重大关联,且诉讼案件已由法院受理正在审理当中,故将仲裁案件中止审理。
原审法院认为,依法成立的合同,自成立时生效,合同双方当事人存在恶意串通损害他人利益的,双方之间所签订的合同为无效合同。本案中被告周原房地产公司将一套房屋先后与原告苗郁林、被告张宝宏分别签订房屋合同,将一房二卖,其主观恶意明显,损害他人的合法权益,应当承担相应的法律责任。原告苗郁林从购买房屋、交清房款、被告周原房地产公司交付其使用,系双方的真实意思表示,属有效合同,且该房屋买卖合同一直在履行从未解除,原告购得房屋并实际使用,属于该房屋的合法使用人。对于被告张宝宏与被告周原房地产公司为了以房抵债所签订的房屋买卖合同,被告虽然已经取得了该房屋的所在权登记手续,但依查明的事实,二被告在办理房屋过户手续时,补签了落款日期为2007年的房屋买卖合同,被告周原房地产公司也向被告张宝宏开具了并没有实际支付任何房款的购房发票,二被告之间并不存在实际的房屋买卖;其次,中级法院在案件执行过程中,已告知被告张宝宏涉及以房抵债的房屋可能存在争议,且原告苗郁林将房屋出租给他人也已经营多年,房屋的使用情况随时可以了解得到,被告张宝宏即将取得如此大价值的财产,其辩称对房屋的使用现状不知情,也不符合一般交易习惯,由此可以认定,被告张宝宏对于原告合法使用房屋是明知的,其与被告周原房地产公司签订房屋买卖合同存在主观恶意,被告周原房地产公司主观目的为了以房抵债,履行中级法院正在执行的债务,被告张宝宏主观目的为了取得房屋所有权以实现自已的债权,而并未考虑房屋的实际使用现状,二被告之间属于恶意串通的行为,致使原告实际合法使用多年的房屋产权证书却登记于被告张宝宏名下,已侵害了原告的合法权益,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。因此,原告要求确认二被告之间的买卖合同无效理由成立,应当予以支持。为了维护正常的社会秩序,保护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第(二)项,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定,判决:确认被告宝鸡市周原房地产开发有限责任公司与被告张宝宏之间所签订的房屋买卖合同为无效合同。本案诉讼费100元,由被告宝鸡市周原房地产开发有限责任公司与被告张宝宏共同承担。
上诉人张宝宏不服该民事判决向本院提起上诉称:一、本案应追加渭滨区农村信用社为第三人,一审程序违法。二、一审法院认定上诉人张宝宏与周原房地产公司存在恶意串通行为,事实认定错误。1、上诉人不存在与原审被告周原房地产公司恶意串通行为。2、在一审中,原审被告周原房地产公司曾出具情况说明书,说明上诉人不存在恶意,而一审未予以认定错误。3、在涉及该房屋的查封、执行等过程中,被上诉人苗郁林一直未对该房屋主张权利。三、双方的房屋买卖是基于合法的债权债务关系,合同应认定有效。故请求,一、依法撤销原审判决,发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人苗郁林辩称,一审判决认定事实清楚,程序合法,上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告周原房地产公司未出庭,未答辩。
二审法院查明事实同一审法院查明事实一致,本院予以确认。
本院认为,被上诉人苗郁林与原审被告周原房地产公司于2006年6月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的规定,本院予以确认。
本案的争议焦点为原审法院认定上诉人张宝宏与原审被告周原房地产公司双方之间的签订的房屋买卖合同为无效是否正确。
本案中,原审认定被告周原房地产公司将一套房屋先后与被上诉人苗郁林、上诉人张宝宏分别签订房屋合同,将一房二卖,其主观恶意明显,原审法院认定上诉人张宝宏与原审被告周原房地产公司之间存在恶意串通损害了被上诉人苗郁林的利益,因此双方之间所签订的合同为无效合同。依据《合同法》第五十二条规定;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;合同无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。上述两个规定应认为当事人存在恶意串通的情形。法律上的恶意串通系个人心理活动,对其认定应采取推定方式,在综合分析相关证据的基础上,按照《证据规则》第9条规定,法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实;根据盖然性原则予以判断和认定。被上诉人苗郁林在支付了房屋对价并实际占有房屋后,将房屋出租给他人,且已经营多年,该房屋位于市区繁华地段,其使用情况随时可以了解到,上诉人张宝宏辩称对房屋的使用现状不知情,不符合一般交易习惯,由此可以推定,上诉人张宝宏对于被上诉人苗郁林合法使用房屋是明知的,其与原审被告周原房地产公司签订房屋买卖合同存在主观恶意,双方属于恶意串通,致使被上诉人苗郁林实际合法使用多年的房屋产权证书却登记于上诉人张宝宏名下,已侵害了被上诉人苗郁林的合法权益,因此原审法院认定上诉人张宝宏与原审被告周原房地产公司双方之间的签订的房屋买卖合同无效正确,应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元,由上诉人张宝宏承担。
本判决为终审判决。
审判长  郑晓梅
审判员  付金国
审判员  吴成君

二〇一六年十月十七日
书记员  黄 莎