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重庆市桂湖物业管理有限公司与李成俊物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2014-12-10
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)渝北法民初字第00505号
原告重庆市桂湖物业管理有限公司,住所地重庆市渝北区龙溪新牌坊,组织机构代码74531673-9。
法定代表人周川生,董事长。
委托代理人李米,重庆盛搏律师事务所律师。
被告李成俊,男,1967年7月13日生,汉族,住重庆市垫江县。
原告重庆市桂湖物业管理有限公司诉被告李成俊物业服务合同纠纷一案,本院于2013年12月25日立案受理后,依法由代理审判员陈吉彦独任审理,适用简易程序于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市桂湖物业管理有限公司的委托代理人李米,被告李成俊到庭参加了诉讼。因案情复杂,本案转为普通程序,依法由代理审判员陈吉彦担任审判长,与人民陪审员刘成均、刘运祥组成合议庭,于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告重庆市桂湖物业管理有限公司的委托代理人李米,被告李成俊到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告重庆市桂湖物业管理有限公司诉称:原告是被告所在的XX小区的物业服务企业。被告从2012年1月开始不缴纳每月应缴物管费。2012年物管费收费标准为:按每月0.80元/㎡计,被告应缴月物管费57元,2013年物管费收费标准为:按每月1.00元/㎡计,被告应缴月物管费71元。在长达22个月的时间里,原告反复向被告催收,但被告以种种理由拖欠物管费至今。故原告起诉请求判令被告支付2012年1月1日至2013年10月31日期间的物业服务费1366元及滞纳金(以被告每月所欠物业服务费金额为本金,从欠费月的次月1日起分别计算至2013年10月31日止)。
原告在举证期内举示了下列证据:
1.《XX物业管理合同》(2011年12月22日)及备案证明(2012年1月6日);
2.《XX物业管理合同》(2012年12月13日)及备案证明(2013年1月29日);
原告以证据1、2证明原告对XX小区进行物业服务的依据及收费标准。
3.物业服务企业资质证书;
原告以证据3证明原告系具有三级资质的物业服务企业,准予从事物业管理活动时间为2003年3月7日始;
4.公告(2012年12月)、照片2张(2012年12月16日,打印件);
5.关于上调物业管理服务费征求业主意见情况统计;
6.公示(2013年1月21日)、照片6张(2013年1月12日4张、2013年1月21日2张);
原告以证据4、5、6证明原告在2012年12月13日《XX物业管理合同》中上调物业服务费标准经过了合法程序并在XX小区进行了公示。
7.催费通知、挂号信回执(2012年7月26日);
8.催费通知、挂号信回执(2013年11月23日)。
原告以证据7、8证明原告曾两次向被告催收被告所欠的物业服务费等费用。
被告对原告的证据1、2中两份《XX物业管理合同》中渝北区XX小区业主委员会的盖章真实性无异议,对其他部分真实性有异议,对合法性有异议,认为两份合同签订程序不合法。
被告对原告的证据3真实性无异议,但认为该证据已经超过年限;
被告对原告的证据4、5真实性有异议,认为不能达到证明目的,对证据6真实性无异议。
被告对原告的证据7真实性无异议,对证据8的真实性认为无法确认。
被告李成俊辩称:原告陈述的事实与现实情况不符。没有人向被告要求过缴纳物管费。原告没有做到其作出的十大承诺,存在小区凉亭被拆除、南大门被堵、墙面粉刷不到位等问题。如原告能将小区物业维护到位,被告就同意缴费。被告不应承担违约金,且违约金每日千分之三的计算标准过高,应当调整。
被告在举证期内举示了下列证据:
1.渝北区XX小区业主委员会公告(第五号)(复印件)、致XX小区业主委员会的庄严承诺(复印件),证明原告未履行其作出的承诺;
2.照片41张,证明被告所住楼五楼以下楼道安装线管后未及时修复且存在漏水情况、小区防护栏及座椅无人维护、消防通道(即小区南大门)被封闭、小区化粪池旁门面被用作酒窖存在安全隐患等问题。
原告对被告的证据1真实性有异议,认为系复印件;
原告对被告的证据2中关于小区南大门被封闭的照片真实性予以认可,但认为封闭南大门是出于小区安全考虑,经业主委员会要求进行的;对其余照片真实性有异议。
本院认为,原告证据4中的照片2张为打印件,但其显示的内容与原告证据4中的公告内容一致,本院对该证据的真实性予以采信。被告的证据1为复印件,无法与原件核实,原告对其真实性亦不予认可,本院对该证据不予采信。原、被告举示的其他证据真实,来源合法,本院予以采信。
经审理查明,原告系具有三级资质的物业服务企业,被告系位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号的XX小区X幢X单元X-X的房屋的业主,该房屋建筑面积为71.22平方米。2011年12月22日,渝北区XX小区业主委员会(以下简称XX业主委员会)为甲方,原告为乙方,双方签订《XX物业管理合同》,约定甲方将XX小区委托给乙方提供物业服务,物业服务收费采取包干制,收取的标准为住宅0.8元/月·平方米(高层住宅电梯从三层起电梯费30元/月/户),商业物业1.5元/月·平方米。物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳,业主或物业使用人应在每月15-19日前5日内履行缴纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数缴纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为一年,自2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同期届满前三个月内,甲方作出续聘或选聘的决定,在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时,合同终止。该合同于2012年1月6日在重庆市渝北区人民政府龙溪街道办事处进行了备案。此后,原告一直在XX小区提供物业服务。
2012年11月,XX业主委员会就新的物业服务合同草案向该小区业主征求了意见,并于2013年1月21日在该小区公示了征求意见结果:总户数292户,总面积38196.15㎡;同意该合同的181户,占总户数61.99%,同意该合同的面积24508㎡,占总户数64.16%;本次征求意见“双过半”,符合相关条例要求。业委会将根据业主意愿与物业公司签订正式合同,并向相关部门备案。
2012年12月13日,XX业主委员会为甲方,原告为乙方,双方再次签订《XX物业管理合同》,约定甲方将XX小区委托给乙方提供物业服务,物业服务收费采取包干制,收取的标准为住宅1元/月·平方米(高层住宅电梯从三层起电梯费30元/月/户),商业物业2元/月·平方米。新的物业服务收费标准以达到法定面积和户数后执行,在未执行新收费标准前仍按原标准执行收费,即:住宅物业0.8元/月·平方米,商业物业1.5元/月·平方米。物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳,业主或物业使用人应在每月15-19日前5日内履行缴纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数缴纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为四年,自2013年1月1日起至2016年12月31日止。该合同于2013年1月29日在重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。
2012年1月至2013年10月,被告未向原告缴纳物业服务费。2012年7月26日、2013年11月23日,原告两次向被告邮寄催费通知,向其催收2012年1月至2012年6月、2012年1月至2013年10月的物业服务费及滞纳金。因被告经催收仍未缴纳相关费用,原告诉至本院,请求如诉称。
本院认为:2011年1月6日及2012年12月13日的两份《XX物业管理合同》均由XX小区的业主委员会与原告签订,系双方的真实意思表示,且不违反法律的禁止性规定,均合法有效,且对XX小区全体业主具有约束力,原告及该小区全体业主均应按两份合同的约定享有权利、履行义务。被告辩称2012年12月13日的《XX物业管理合同》上调物业服务费标准未经法定程序,但原告举示的证据能够证明上调物业服务费标准经过了该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,符合法定程序;而被告未举示证据据以反驳,故对被告该项辩称,本院不予采信。被告所有的房屋系住宅,建筑面积为71.22平方米,原告按约向被告提供了物业服务,被告应按约在2013年1月前按57元/月(即0.8元/月·平方米×71.22平方米≈57元/月),在2013年1月后按71元/月(即1元/月·平方米×71.22平方米≈71元/月)的标准向原告支付物业服务费,从2012年1月至2013年10月,被告共应向原告缴纳物业服务费57元/月×12月+71元/月×10月=1394元。被告经原告催收,仍未缴纳上述费用,现原告自愿要求被告缴纳该期间的物业服务费1366元,是对其实体权利的处分,且符合合同约定,本院予以支持。被告辩称原告在物业服务中存在墙面修复不及时、小区防护栏及座椅无人维护等问题,其举示的证据亦能证明原告的物业服务存在一定瑕疵,故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告辩称原告物业服务不到位,要求原告对物业服务中的问题整改完毕后被告才支付物业服务费,但被告的证据不足以证明原告未按约履行全部或主要合同义务的事实,对被告该项辩称,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第七十六条,《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:
一、被告李成俊于本判决生效之日内向原告重庆市桂湖物业管理有限公司支付2012年1月1日至2013年10月31日的物业服务费1366元;
二、驳回原告重庆市桂湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由被告李成俊承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决生效后,权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长  陈吉彦
人民陪审员  刘成均
人民陪审员  刘运祥

二〇一四年六月二十三日
书 记 员  李 婷