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株洲市三湘汽车有限责任公司与文谱斌租赁合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2018-11-07
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘02民终1914号
上诉人(原审被告):株洲市三湘汽车有限责任公司,住所地:湖南省株洲市汽车城C区12栋1-212号。
法定代表人:帅常惕,总经理。
委托诉讼代理人:叶翌旭,株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者。代理权限:特别授权。
被上诉人(原审原告):文谱斌,男,汉族,1965年8月11日出生,住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人:张丽平,株洲市开元法律服务所法律工作者。代理权限:特别授权。
上诉人株洲市三湘汽车有限责任公司(以下简称三湘公司)因与被上诉人张丽平租赁合同纠纷一案,不服湖南省株洲市荷塘区人民法院(2017)湘0202民初2584号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人三湘公司的上诉请求:依法改判一审判决第二项为“被告株洲市三湘汽车有限责任公司于本判决生效后十五日内将租赁的位于株洲市荷塘区红港路汽车城C区12栋17号商铺恢复原状并返还给原告文谱斌”,去掉“(砌好隔离墙,恢复成独立门面)”的内容。事实与理由:一、一审认定事实错误。被上诉人并未提供涉案门面的原状图或施工图证明原状是什么样子,应承担举证不能的责任。上诉人承租的六个门面单个面积很小,部分门面共用卷闸门,汽车城开发商为方便招租,没有把所有门面都建好隔离墙,上诉人承租的涉案六个相连门面当时就是相通的,根本没有隔墙。而且,砌好隔离墙对被上诉人继续招租不利,不符合实际。二、一审适用法律错误。被上诉人一审诉请只要求恢复原状,并没有要求“砌好隔离墙,恢复成独立门面”。庭审中,被上诉人虽然口头谈及,但没有正式提出增加或变更诉讼请求,一审法院主动判决此项请求违反不告不理原则。
被上诉人文谱斌辩称:一、本案事实清楚,证据充分。上诉人租赁被上诉人等六个门面后集体进行了主体改造,一楼做洗车行,二楼做办公室,门面的主体结构已经完全变化。上诉人改造门面时没有征得原告同意,后双方经协商由上诉人继续承租。被上诉人交付的门面拥有独立产权,产权证上有独立的面积和结构图纸。二、一审法院适用法律正确。一审法院判决上诉人“砌好隔离墙,恢复成独立门面”是根据法庭调查后,对被上诉人诉请中要求恢复门面原状的陈述和说明,不是增加或变更诉讼请求。三、根据社会交易习惯,建设单位交付门面时,每个门面都是独立的,否则临近门面混同无法区分。综上,请求驳回上诉,维持原判。
文谱斌向一审法院请求:1、判令被告向原告支付拖欠的租金10147元(按市场价40元/平方米);2、判令被告将门面恢复原状并无条件退还给原告;3、判令被告承担本案诉讼费用。在庭审中,原告增加诉讼请求,请求解除原、被告的租赁合同关系,本院经审查后依法予以准许。
一审法院查明事实:2012年7月1日,原告文谱斌(甲方)、被告三湘公司(乙方)签订了《房屋租赁协议》,协议约定:甲方将位于株洲城(红港路汽车城)C区12栋28号商铺1-2两层共36.24平方米出租给乙方,租赁期限为2012年7月1日至2015年12月31日,月租金按25元/皮昂方米计算为453元;租赁期内,乙方在不影响房屋结构及安全的前提下有权对商铺进行装饰装修,不得转租。租赁期满,乙方必须保障房屋质量完好,甲方不承担乙方因装饰装修而发生的费用,合同另对其他事项进行了约定。被告同时租赁了包括原告门面在内的六个门面,整体利用经营洗车行。合同到期后,原、被告未续签书面租赁合同,被告继续使用给门面,被告支付租金至2016年10月。后原告要求提高房屋租金,双方协商未果,被告又未支付租金,原告遂提起诉讼。
一审法院认为,本案系租赁合同纠纷。原、被告于2012年7月1日签订的《商铺租赁协议》有双方的签名、盖章,系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,双方应按合同的约定全面履行自己的义务。租赁期间届满后,被告继续使用租赁物并支付租金至2016年10月,原告没有提出异议。根据合同法的规定,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。现原告要求解除租赁合同,被告亦同意解除合同,故对原告要求解除原、被告之间租赁合同关系的诉讼请求,一审法院依法予以支持。原告请求被告支付2016年11月1日至2017年12月31日租金的诉请,因该期间被告继续使用租赁房屋,故应当支付租金。对于租金支付标准,因租赁期间届满,被告继续使用租赁物,原告没有提出异议,原租赁合同继续有效,且2016年11月之前被告都是按合同约定的标准支付租金,故被告应支付租金金额为6342元(453元/月×14月),对于2018年1月以后的租金,原告可另行主张。原告要求被告将租赁的门面恢复原状并返还原告的诉请,庭审中原、被告均认可交付的门面系毛坯房,现房屋的状态为原告的门面与被告承租的其他五个门面打通成一体,原告称交付时门面系独立的房屋,现要求被告将门面的隔离墙砌好,将门面恢复到独立的毛坯房状态,被告辩称不清楚交付时是否是独立门面。一审法院认为,根据常理,建设单位交付门面时,每个门面应是独立的,故对于原告要求被告将门面的隔离墙砌好,将门面恢复到独立状态的诉请,一审法院依法予以支持。对于恢复到毛坯房状态,因原、被告在《房屋租赁合同》中约定租赁期满,乙方必须保障房屋质量完好,甲方不承担乙方因装饰装修而发生的费用,并没有约定将房屋恢复到毛坯房状态,故对该诉请一审法院依法不予支持。经一审法院组织调解,无法达成一致意见。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除原告文谱斌与被告株洲市三湘汽车有限责任公司之间的租赁合同关系;二、被告株洲市三湘汽车有限责任公司于本判决生效后十五日内将租赁的位于株洲市荷塘区红港路汽车城C区12栋17号商铺恢复原状(砌好隔离墙,恢复成独立门面)并返还给原告文谱斌;三、被告株洲市三湘汽车有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告姚树明租金人民币6342元;四、驳回原告文谱斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54元,减半收取27元,由被告株洲市三湘汽车有限责任公司承担。
本院二审期间,当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:上诉人提交的照片复印件,不能证明其主张的“相邻两个门面最初就共用一个卷闸门,没有隔开”的待证事实。被上诉人提交的房屋分层平面图,能够证明被上诉人购买的门面具有单独的面积和位置。
对一审采信的证据和查明的案件事实,二审予以确认。
本院认为:本案系租赁合同纠纷。争议焦点为上诉人应否将被上诉人的门面砌好隔离墙,恢复成独立门面?现分析如下:上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力。现双方对解除租赁合同关系均无异议,上诉人应及时将门面完整地返还给被上诉人。被上诉人购买的门面具有独立的位置和面积,与其支付的房款金额亦相对应,《房屋租赁协议》是上诉人与被上诉人单独签订,并无其他门面业主参与,与其他门面亦无任何关联,故涉案门面应为独立空间。一审法院在双方均不能举证证明涉案门面交付状态的情况下,根据常理推定涉案门面与相邻门面之间存在隔离墙,并要求上诉人砌好隔离墙,返还完整的门面,并无不当。
综上所述,上诉人三湘公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费100元,由上诉人株洲市三湘汽车有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易文胜
审 判 员 邓画文
审 判 员 李少华

二〇一八年十月十八日
法官助理 曾海燕
书 记 员 陈 晨