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西宁伟业物业管理有限公司与王琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2017-11-10
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
青海省西宁市城中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)青0103民初2293号
原告:西宁伟业物业管理有限公司,统一社会信用代码:×××(1-1),住所,西宁城西区香格里拉路。
法定代表人:卞志平,系公司总经理。
委托代理人:杨敏,青海汇元律师事务所律师。
委托代理人:齐登峰,身份证号:×××,男,汉族,系西宁伟业物业管理有限公司客服经理。
被告:王琴,女,汉族,1964年6月27日出生,住西宁市。
委托代理人:晁团辉,男,汉族,1963年2月25日出生,住西宁市。
原告西宁伟业物业管理有限公司诉被告王琴物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告西宁伟业物业管理有限公司的委托代理人杨敏、齐登峰、被告王琴的委托代理人晁团辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付采暖费22911.59元;2、被告向原告支付违约金4148元;3、被告向原告支付物业费938.08元;4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:原、被告于2009年12月4日签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定原告为被告提供物业管理服务。采取费用标准按政府相关部门定价执行,物业管理标准为117.26元/月。截止2016年8月,被告共计欠采暖费22911.59元,物业费938.08元。经原告多次催缴,被告不予支付,现向法院提起诉讼。
被告王琴辩称:对拖欠采暖费、物业费数额有异议,原告有多收我采暖费、物业费的情况,应在拖欠的数额中扣除。拖欠的采暖费、物业费有2013年以前的。现本案诉讼部分超过诉讼时效。而且被告并非恶意拖欠,是因在购买房屋时,售楼人员未如实告知存在噪音源等详细情况,存在欺诈行为。2009年1月12日业主、开发商、物业经协商达成了解决问题的方案,免除业主物业费。2010年5月15日开发商、物业和14楼业主就噪音等进行了讨论,提出了处理噪音问题的方法,但仍然没有解决噪音问题。在履行物业服务合同中,原告存在设施损坏如单元门、电梯损坏不及时维修、账目不公开等等违约情形,故现不同意给付拖欠的物业费、暖气费及支付违约金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2009年12月4日原、被告签订了前期物业管理服务协议,约定原告给被告居住的香格里拉.城市花园提供物业服务,服务内容:一、房屋共用部分的维护和管理,二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理,三、环境卫生的维护,四、保安,五、交通秩序与车辆停放、六、房屋装饰装修管理。物业费交纳方式为:交纳时间每季度前15日,收费标准:小高层按建筑面积每平方米0.8元。采暖费每年10月15日前交纳六个月的费用,收费标准暂定为每平方每月3.2元,以后收费标准按西宁市市场价(政府指导价)收取。如原告违反协议,未达到管理服务质量约定目标,被告有权要求原告限期改正,逾期未改正给被告造成损失的,原告承担相应的法律责任。被告违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告房屋建筑面积146.82平方米。被告拖欠2015年1月至2015年12月的物业费及2010年10月至2016年4月6个取暖期的采暖费未付。在履行物业服务合同中,原告存在瑕疵,亦有违约情形。
另查明,按西宁市发改委的收费标准,西宁市采暖费的标准是2015年4月之前每平米5.1元,2015年10月15日到2016年1月1日之前每平米5.97元,2016年1月1日之后到2016年4月15日每平米5.13元。原告多收被告2008年10月15日到2009年4月15日取暖费1664.01元、2009年10月15日2009年12月4日取暖费554.67元、2008年10月15日至2009年12月4日物业费949.8元。
本院认为,原、被告双方签署《前期物业管理服务协议》,原告依约给被告提供了物业服务,被告应该按照合同约定交纳物业费及采暖费,被告拖欠2015年1月至2015年12月的物业费及2010年10月至2016年4月6个取暖期的采暖费未付,引起本案纠纷发生,应该承担给付的责任,该费用依据合同约定计算无误,故对原告要求被告给付采暖费22911.59元,物业费938.08元的诉讼请求,本院予以支持。但原告多收被告2008年到2009年的物业费、采暖费共计3168.48元,应在被告应交纳的费用中扣除。被告虽违反前期物业管理服务协议约定,未按期交纳采暖费及物业费,但原告履行物业服务合同存在瑕疵,亦有违约情形,故对其要求被告给付违约金的诉讼请求,本院不予支持。原告一直在给被告提供物业服务,因噪音问题,被告不交纳物业费、采暖费,双方一直在协商解决中,原告并没有消极主张权利的情形,被告辩称案件已经超过诉讼时效无事实依据,本院不予采信。被告以购买房屋时售楼人员未如实告知存在噪音源等详细情况,存在欺诈行为为由不交纳物业费及采暖费,但房屋销售时是否存在欺诈行为,是被告与房屋销售商的买卖合同问题,与原、被告之间的物业服务合同无关,该抗辩意见,不能作为被告不交纳物业费及采暖费的理由。对其抗辩意见,本院不予采纳。原告承诺的是减免被告2008年10月15日至2009年4月15日的物业费及采暖费,故对被告应减免费用的辩称本院不予支持。原告在履行物业服务合同中,没有达到管理服务质量约定目标的,依照法律及合同约定,给被告造成损失的,原告应承担责任,现被告没有事实及证据证明给其造成了损失,对其抗辩理由,本院不予采纳。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
被告王琴于本判决生效之日起十日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费、采暖费20681.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费501元,减半收取250.50元,由被告王琴负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员  何亚峰

二〇一六年十二月十九日
书记员  安学成