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武军超、XX明与陈坤荣租赁合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2016-01-04
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂襄阳中民四终字第00476号
上诉人(原审被告)武军超。
上诉人(原审被告)XX明。
二上诉人委托代理人李华建,襄阳市襄州区鹿门法律服务所法律工作者。代理权限:参与诉讼,代为调解,代收文书。
被上诉人(原审原告)陈坤荣。
上诉人武军超、XX明与被上诉人陈坤荣因租赁合同纠纷一案,不服襄阳市襄州区人民法院(2015)鄂襄州民二初字第00036号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人武军超、XX明及其委托代理人李华建,被上诉人陈坤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈坤荣一审诉称:1998年9月,原告的丈夫刘学宗经土地部门批准,取得了东津镇陈坡村2组约2.3亩耕地的使用权,用于养殖美国青蛙。2008年2月20日,原告丈夫刘学宗(甲方)与二被告(乙方)签订《院场承包合同》一份,约定甲方将原青蛙养殖场场地一片交由乙方使用,期限为10年,从2008年2月20日至2018年2月20日止,承包费为每年4500元,于每年的2月20日付清当年的承包款。合同签订后,双方按协议履行。2011年2月15日,原告的丈夫刘学宗病故,由原告承继合同的权利和义务,向二被告收取承包费。二被告的承包费交至2013年2月,其后的承包费一直未交,且二被告在承包期间,在场地内修建了水泥池,转租给他人使用建有钢结构建筑,改变了土地用途。请求法院判令:1.确认原、被告双方之间《院场承包合同》无效;2.二被告腾退讼争的场院,并负责将场院恢复原状,恢复费用由二被告承担;3.二被告支付原告从2013年2月20日起至实际恢复原状、腾退场院之日止,按每年7000元计算的租金;4.本案的诉讼费用由二被告承担。
武军超一审辩称:1.双方的合同尚未到期,其并不存在违约行为,应驳回原告的诉讼请求;2.其在经营期间有较大投入,若终止合同原告方应赔偿损失,恢复原状应在合同到期之后。
XX明一审辩称:合同尚未到期,若终止合同原告应给予一定补偿,双方产生纠纷后的租赁费不再支付,所有费用与被告方无关。
原审判决认定,原告陈坤荣与其丈夫刘学宗是东津镇陈坡村2组村民。1998年9月,刘学宗经土地部门批准,取得了陈坡村2组2.3亩耕地的使用权,用于养殖美国青蛙。土地部门批准的用地条件包括:该场地只限于兴办青蛙养殖场,不得作为它用;不得兴建永久性建筑和改变土地用途,用地结束后,用地人必须自行复垦,拆除一切设施,恢复耕种条件,经土地部门验收后,注销土地使用权。刘学宗还与原襄阳县土地管理局签订了《耕地复垦合同》,交纳了复垦押金和管理费。2001年原告及其丈夫的青蛙养殖场停办,2005年土地二轮延包期间,陈坡村2组将养殖场占用的耕地分给了原告陈坤荣等8户村民。原告方为继续使用养殖场,先用自己承包的其他土地与另外7户进行调换,后又用支付租金的方式保留使用权。2008年2月20日,刘学宗(甲方)与被告XX明、武军超(乙方)签订《院场承包合同》一份,合同约定甲方将原用于开办青蛙养殖场的院场一片,面积约2.7亩,交由乙方使用。院场位于陈坡变电站对面,与原告的房屋毗邻,东至襄洪公路,南是原告家住房,西至二队地,北至二队小渠。承包期限为10年,从2008年2月20日至2018年2月20日止,承包金额每年4500元,于每年的2月20日付清当年的承包款。五年后如果经济发展好,乙方每年给甲方另加承包费1000元。合同签订后,二被告合伙在租赁场地开办石灰膏厂,生产石灰膏出售。经营期间二被告在经营场地修建了一间临时用房、三个水泥池和三个沙池,并接入了三相电。转租他人使用期间,使用人在场院内建了钢结构车间,并对车间占用的场地进行了硬化。2011年2月,原告的丈夫刘学宗因病去世,由原告陈坤荣承继合同的权利和义务,向二被告收取租金。二被告的租金实际交纳至2014年2月,在交纳下一年度租金时,由于合同约定的五年经营期满,原告要求增加租金,双方对增加租金的数额未达成一致,从而产生争议。2014年3月18日,原告陈坤荣将场院的大门锁住,同年7月2日,原告将大门钥匙交还给被告武军超。2014年7月17日,原告向法院提起原审诉讼。
原审法院认为,公民合法的民事权利受法律保护。原告方将自己开办青蛙养殖场的场地交给二被告使用,被告支付费用,双方之间属于租赁合同关系。该宗土地属于耕地,经土地部门批准,该场地只限于开办青蛙养殖场,不得作为它用,不得兴建永久性建筑和改变土地用途。在2005年土地二轮延包时,养殖场占用的土地已作为承包地给村民进行了分配。原告在青蛙养殖场停办后,未按约定将土地复垦后归还,而是租赁给二被告使用。二被告租赁期间,在土地上修建了临时用房、水泥池和沙池,并留有钢结构建筑,改变了土地用途,违反了法律的强制性规定,原、被告间的租赁合同应属无效。原告要求确认双方之间《院场承包合同》无效的请求,符合法律规定,本院予以支持。无效合同应终止履行,基于无效合同取得的财产应予返还,由于二被告改变了土地的性状,二被告还负有恢复原状的责任。原告诉请二被告腾退场院并恢复原状、承担恢复费用的请求,法院予以支持。租赁合同属于持续性合同,合同虽然无效,但被告实际占有场地并获取了经营利益,对租赁合同已履行的部分,二被告应比照合同约定的标准支付使用费。合同被宣告无效后,二被告实际腾退场院之前,场地由被告占有,二被告亦应支付使用费。关于租赁费的实际交纳期限,双方存在争议。原告在原审起诉状和原审庭审中均认可租赁费交纳至2014年2月,原审的诉讼请求之一是交纳2014年2月至7月的租赁费;场院紧邻原告住房,2013年下半年被告进行了转租,次承租人对场地加以利用,原告对此完全知晓,按常理分析,在当期租赁费欠交的情况下,上述行为难以完成;双方因增加租赁费的数额未达成一致,原告锁住场院大门的事实发生在2014年3月。重审中原告改变了原审中认可的事实,主张租赁费交纳至2013年2月。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定,原告仅以记忆有误为由,改变在原审中认可的事实,本院不予采信,法院认定租赁费实际交纳至2014年2月。其后双方因租赁费发生纠纷,原告将场院大门锁至2014年7月1日,在此期间被告可以拒付租赁费。故二被告应从2014年7月2日起比照合同约定的每年4500元的标准,向原告支付使用费,至二被告恢复原状、实际腾退场院之日止。因租赁合同无效,二被告关于合同尚未到期,其不存在违约行为的辩称理由,法院不予采纳。关于合同终止履行后二被告所建设施的处理问题,本案系因二被告改变土地性状而导致合同无效,基于保护耕地的考虑,二被告在场院中修建的设施均应拆除,恢复土地原状,故本案不存在因原告继续利用被告的设施而给予补偿的问题。至于二被告修建时的投入,一方面被告在经营期间已领受了该投入带来的利益,另一方面由于二被告在合同无效中存在较大过错,应由其自己承担相应的损失。二被告关于合同终止履行后,原告应予赔偿的辩称意见,法院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,判决如下:1.原告陈坤荣与被告武军超、XX明之间的《院场承包合同》无效;2.被告武军超、XX明于本判决生效之日起十日内拆除位于东津镇陈坡村2组、陈坡变电站对面租赁场院内的临时用房、钢结构建筑、水泥池、沙池和电线,将土地恢复原状后交还给原告陈坤荣;3.被告武军超、XX明自2014年7月2日起至二被告恢复原状、实际返还场院之日止,按每年4500元的标准向原告陈坤荣支付使用费,于履行本判决第二项时一并付清;4.四、驳回原告陈坤荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元,由原告陈坤荣负担200元,被告武军超、XX明负担300元。
上诉人武军超、XX明不服原审判决,向本院提起上诉称:1.该案被上诉人确认合同无效已过除斥期间一年期限,原审判决支持其诉讼请求不当。2.双方签订的租赁合同有效,并不违反法律强制性规定。3.被上诉人在租赁合同中存在重大过错。4.在合同未到期的情况下终止合同,给上诉人造成损失应当给与补偿或赔偿。请求二审法院撤销原判,予以改判或发回重审。
被上诉人陈坤荣答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为,经协商,陈坤荣方将自己开办青蛙养殖场的场地交给武军超、XX明使用。双方之间属于租赁合同关系的事实清楚,证据充分,本院予以确认。上诉人武军超、XX明上诉称,该案被上诉人确认合同无效已过除斥期间一年期限,原审判决支持其诉讼请求不当。我国法律对确认合同无效是否适用除斥期间并无明确规定。理论界虽有此观点,但学术观点并不能直接作为案件判决的依据。该上诉理由,本院不予采信。其上诉称,双方签订的租赁合同有效,并不违反法律强制性规定。我国法律规定,双方当事人签订的合同不得损害国家、集体或者第三人的权益。当地土地管理部门明确要求“该场地只限于兴办青蛙养殖场,不得作为它用;不得兴建永久性建筑和改变土地用途,用地结束后,用地人必须自行复垦,拆除一切设施,恢复耕种条件,经土地部门验收后,注销土地使用权。”双方均应按此规定执行。该上诉理由,本院不予采信。其上诉称,被上诉人在租赁合同中存在重大过错。陈坤荣的确存在过错,原审法院已充分认识到,并判决陈坤荣承担了相应责任。其上诉称,在合同未到期的情况下终止合同,给上诉人造成损失应当给与补偿或赔偿。我国法律规定,合同无效,有过错的一方当事人应当赔偿对方当事人因此所受到的损失,双方都有过错的,应各自承担相应的责任。本案中,双方都有过错,但上诉人过程较大。故该上诉理由,本院不予采信。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 胡 欣
审判员 赵 炬
审判员 尹波涛

二〇一五年十一月三十日
书记员 杨文静