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桂林市联坤商贸开发有限公司与秦战军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2016-12-31
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂0303民初654号
原告:桂林市联坤商贸开发有限公司。
法定代表人:陆小文,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:张青柳,广西五和律师事务所律师。
被告:秦战军,男。
委托诉讼代理人:王倩,广西桂山律师事务所律师。
原告桂林市联坤商贸开发有限公司与被告秦站军房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月31日立案后,依法适用普通程序,于2016年8月31日、10月14日、11月7日公开开庭进行了审理。原告桂林市联坤商贸开发有限公司委托诉讼代理人张青柳、被告秦站军及其委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林市联坤商贸开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告12个月的铺面租金及商务与管理服务费52005.24元,水、电、保洁欠费1720元(计费时间从2015年4月-2016年3月);2、被告支付建筑垃圾清运费1037元、滞纳金99146元;3、本案诉讼费、保全费、律师费用由被告承担。事实和理由:2014年4月10日,被告因经营需要与原告签订联坤家居广场x号楼x层门牌号××铺面《联坤家居广场铺面招商合同书》,合同约定:原告将其位于桂林市xx区xx路xx号门牌号××铺面出租给被告经营威盾阳光房使用,租金及商务与管理服务费为人民币4333.77元/月,按月支付,应于每月10日之前支付,逾期支付每日按未付金额的1%向原告支付滞纳金,合同2015年3月31日到期。合同到期双方未续签合同,被告继续使用原租赁铺面开展经营活动,欠缴纳租金及商务与管理服务费52005.24元,水、电、保洁欠费1720元,由此产生的逾期支付滞纳金100183元,被告一直拒绝支付水、电保洁费等费用,原告因此诉至法院。被告秦站军辩称,原告与被告签订的联坤家居广场××铺面合同的起始时间为2014年4月1日至2015年3月31日止,合同约定被告缴纳合同履约保证金11600元,用电保证金231元,共计11831元,合同期满后退还给被告。被告在2015年3月合同即将到期时向原告提出不再续约,要求退回上述款项,原告的员工张咸亮同意了被告的要求,且被告了解到原告公司的经营管理混乱,在该合同到期双方没有再续签合同,被告也没有在该铺面继续经营,因此,不存在使用该铺面而产生铺面租金管理费、水电费及滞纳金等问题。原告对被告主张在2015年5月至2016年4月的租金,被告认为已经超过了诉讼时效,根据双方签订的合同第十一章第三十六条,被告人有明确的地址和电话,原告却从来没有向被告主张过任何相关的权利。原告要求我方承担诉讼费、保全费、律师是没有法律依据及事实依据。请求法院驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告提供的房屋登记档册、《联坤家居广场铺面招商合同书》、被告提供的合同履约保证金收据及用电保证金收据、桂林市叠彩区人民法院(2016)桂0303民初655号法庭笔录,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
原告提交证据:1、桂林医药集团公司与联坤公司联合下发的托管协议,拟证明现在的市场管理者桂林联合物业服务有限公司是合法受托管理方,其以自己的名义实施管理市场的行为是合法有效的。被告认为真实性无法确定,关联性不认可,该托管协议时间为2015年10月12日,此时被告与原告的合同已经到期。
2、欠费明细清单,拟证明被告欠费12个月的情况。被告对该证据的真实性、关联性不认可,认为该清单计费是从2015年4月开始计费,被告在2015年4月开始就没有承租,与原告的合同已经到期。
3、联合物业收回商铺通知,拟证明因被告没有缴纳租金而下发的收回商铺通知。被告对该证据的真实性不认可,认为其没有收到过该通知且该通知于2016年2月下发的,其与原告的合同早已终止。本院认为因证据2、3原告已提供原件核对,被告虽对真实性提出异议未提出相反证据予以反驳,故本院对上述二项证据的真实性予以确认。
4、水电费收据、存根,拟证明被告在正常使用商铺,自行交纳水、电、保洁费用的事实。被告对该证据的真实性不认可,认为该证据只是一个收据不是发票,并没有加盖联坤公司的公章,不能证明原告所要证明的内容;
5、交费通知单,拟证明被告在经营期间每月应向市场交纳的费用明细。被告对上述二项证据的三性不予认可,认为通知单应该是下发给被告,不应当由原告保存,被告从来没看见过该通知单,该证据是原告提供其公司电脑自已生成。
本院认为,原告已提供上述证据1-5原件予以核对,且证据5虽是原告自己制作的单据,但收据所交费用与交费通知单相关款项相符,被告虽对上述真实性提出异议,但未提供证据予以反驳,故本院对上述证据1-5的真实性予以确认。
6、逃场处理报告、盘点表3张及盘点光盘一张,拟证明被告2015年4月到2016年3月期间,被告一直占用联坤家居广场××号铺面,由于其未缴纳费用而被原告按公司流程清场的过程。被告认可盘点物品为其所有,故本院对该证据的真实性予以认可;
7、联坤公司社保减员表及联合物业社保增员表,拟证明联坤公司名下已没有交纳社保员工,在职员工已移至联合物业交纳,均没有张xx的名单,张xx不是联坤公司及联合物业员工。被告对该证据的真实性认可,但对证明内容不认可,认为该证据只能证实2016年以后到现在联坤公司增减人员的名单,张xx于2013年4月9日作为联坤公司的员工进行了参保。本院对该证据的真实性予以认可,至于能否证明原告的待证事实,本院在说理部分予以论述。
8、联坤家居广场商铺装修管理规定,拟证明被告没有按约定撤场,没有将垃圾清空,被告应当承担相应的建筑垃圾清运费。被告对该证据的三性都有异议。原告因提交原件予以核对,本院对该证据的真实性予以认可;至于能否证明原告的待证事实,本院在说理部分予以论述。
被告提交的证据:
1、申请书,拟证明被告在2015年3月提出申请请求原告在合同到期后退还11831元履约金,原告工作人员张xx同意,并承诺在合同到期后3个月退还履约金。原告对该证据三性都有异议,认为张xx不是联坤公司的员工,查不到他在原告公司是什么职务,即使有员工批了文件,被告也依然没有撤场,继续占用铺面经营,所以被告应当支付相应的费用。本院认为因张xx未出庭陈述核实,不能证实张xx的身份及职务范围,以及是否是其本人所写,故本院对该证据不予确认。
2、照片三张,拟证明张xx为原告桂林市联坤商贸开发有限公司工作人员,职务为营运部经理。原告对该证据三性都有异议,认为在原告提交的社会保险增员表上也没有张xx的名字,原告不认可其是该公司的员工。本院认为该证据没有原件核对,不予确认。
3、照片一张,拟证明原告在双方合同终止后,2015年5月份时将××铺面对外进行招租。原告对该证据三性都有异议,认为门面招租的广告也不一定是针对被告店面,照片拍摄时间也可以改动,从原告提交的电费通知单上可以清楚地看到被告在2015年10月仍在使用商铺。本院认为,相片可以在一定程度上反映相关事实,但相片的拍摄时间会因相机设置而改动,因此,该相片只能证实××铺面对外进行招租的情况,不能证明招租时间,故本院确认该证据只对原告的部分待证事实具有证明力。
4、桂林市参保缴费证明,拟证明张xx是被告的工作人员。被告认为该证据的缴费时段起始是2013年1月至2014年12月,这期间均不在原被告双方租金争议时段,不能证明张xx签字期间是联坤公司的工作人员,即使张xx签字同意被告撤场,但是被告仍未办理撤场手续,继续占用铺面就应当缴纳占用期间的费用。本院认为该证据是桂林市社会保险局出具的,本院对该证据的真实性予以确认,但该证据仅能证明交费时段张xx的工作单位为被告,不能证明本案张xx签名时间其工作单位是否为被告,故该证据仅对原告的部分待证事实具有证明力。
本院经审理认定事实如下:2014年4月10日,甲方桂林市联坤商贸开发有限公司与乙方秦站军签订《联坤家居广场招商合同》。该合同约定:1、租赁铺面位置:x-x-0xx;2、合同期内各年每月应交租金、商务与管理服务费、保洁费:从2014年4月1日起至2014年6月30日止,为每月4057.14元;从2014年7月1日起至2015年3月31日止为每月4379.87元;3、经双方协商,乙方须采取按月付款方式支付租金,按月付款方式中的“月”指自然月,不满一个自然月的按实际天数计算。乙方应于每月10日之前向甲方支付当月租金;4、为确保本合同能够切实履行,乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳合同履约保证金11600元;4、乙方未按本合同第四条至第九条规定向甲方支付租金等费用,乙方应每日按未付金额的1%向甲方支付滞纳金,超过三十天未付租金等费用的,视乙方违约,甲方有权随时终止本合同。合同签订后,被告按合同约定向原告交纳了11600元合同履约保证金及231元用电保证金。2015年6月25日,原告、桂林医药集团有限公司授权桂林联合物业服务有限公司对桂林市联坤商贸开发有限公司进行全面物业托管。被告租金及管理费交至2015年3月,水、电、保洁费交至2015年7月,被告电费实际发生到2015年10月,以后各项费用未再向市场管理方交纳。2016年3月31日,原告因被告自2015年4月至2016年3月一直未交租金和管理费及部分水、电、保洁费共计45976元,按逃场行为对本案所涉××号商铺进行清场收回商铺,铺面清场物品仍保留在原告处。原告称因被告物业管理原因在合同期满后未能将店铺内物品撤场。现该门面张贴有招租电话为联坤联合物业公司电话0773-89××××5。另查明:被告向本院提交了一份有“张xx”签名并署名日期为2015年3月5日的《申请》,该申请记载:“我与贵公司于2014年4月10日签订的《联坤家居广场招商合同》(租赁商铺x-x-0xx)于2015年3月31日到期,我决定不再承租该处商铺,现提出申请。请贵公司办理相关手续,退还合同履约金(¥11600.00元)及用电保证金(¥231.00元),共计:¥11831.00元。”同时,在该申请书下方空白处记载有:“合同到期,同意该商户请求,到期后三个月退还合同履约金。张xx2015.3.5”。张xx于2013年1月到2014年12月由桂林市联坤商贸开发有限公司联坤家居广场为其缴纳社会保险。但被告否认张xx有处理该项事务的职权。
本院认为,根据原、被告双方的诉辩及陈述,本庭确定本案的争议焦点是:1、原告的诉请是否超过诉讼时效?2、原、被告签订的书面合同到期后,双方是否继续履行该合同?3、原告的各项诉请是否有事实及法律依据?
关于焦点1,原告于2016年7月提起诉讼,因原告于2016年3月31日对被告租赁铺面进行清场,且原告主张的租金计至2016年6月,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年:(三)延付或拒付租金的;”的规定,原告的起诉没有超过一年时间。因此,本案没有超过诉讼时效。本院对被告认为本案超过诉讼时效的辩解不予采信。
关于焦点2,该合同于2015年3月31日到期,合同到期后原、被告没有续签书面租赁合同。因被告主张其将不再租赁铺面的申请已交给被告工作人员张xx,在被告否认的情况下,原告提供的《桂林市参保缴费证明》仅证明张xx于在2013年1月至2014年12月系被告单位员工,不能证明张xx在2015年3月在该单位任职及职务范围,故被告提交的《申请》不能证明被告已经通知了原告不再继续履行租赁合同。从被告交纳费用来看,本案所涉门面的电费实际发生到2015年10月,被告交纳的水、电、保洁费亦交纳至2015年7月,因此,被告在租赁合同期满后继续占用使用该门面至2015年10月成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。因此,本案所涉租赁合同变更为不定期。在原、被告联系方式不变的情况下,原、被告均未能提供通知对方终止合同的通知,且被告所欠租金等相关费用已超过被告向原告交纳的合同履约保证金数额,原告在被告欠费后未在合理期限内通知被告撤场,导致原告租金等损失的扩大,由原告自行承担责任。故对原告按原租赁合同主张2015年4月到2015年10月止的铺面租金、商务与管理服务费及水、电、保洁欠费,理由充分,本院予以支持;原告诉请2015年11月起至2016年3月清场的各项费用不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条“承租人应当按照约定的期限支付租金,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定,虽然双方在租赁合同中约定如被告未在每月10日前向原告支付租金等费用,被告应每日按未付金额的1%向甲方支付滞纳金,但因原告市场管理方面原因,原、被告就合同是否继续履行未及时通知对方,被告在未得到原告通知情况下未按时支付租金,故对原告主张被告支付滞纳金的该部分诉讼请求,本院不予支持。
关于焦点3,原告与被告秦站军签订书面的《联坤家居广场铺面招商合同书》,系双方当事人真实意思表示,未违反有关法律法规的强制性规定,内容合法,属有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则,全面履行合同义务。在2015年4月至2015年10月期间,原被告按原租赁合同约定继续占用使用铺面,故被告应按约定支付原告铺面租金及商务与管理服务费30336.39元,水、电、保洁欠费790元。关于原告主张的建筑垃圾清运费1037元,虽然原告提供了桂林联合物业服务有限公司下发的联坤家居广场装修管理规定,该规定的时间是2016年1月份,不在被告履行合同期限内,且无证据证明已通知被告,因此,该规定不对被告具有约束力。本院对该诉讼请求不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、被告秦站军支付原告桂林市联坤商贸开发有限公司的铺面租金及商务与管理服务费30336.39元,水、电、保洁欠费790元;
二、驳回原告桂林市联坤商贸开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3378元(原告已预交),由原告桂林市联坤商贸开发有限公司负担2703元,被告秦站军负担675元,在履行上述债务时一并支付原告桂林市联坤商贸开发有限公司。
上述债务,义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕,逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于桂林市中级人民法院,并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3378元(收款单位:桂林市中级人民法院,帐号:30×××16,开户行:农行桂林高新支行)。逾期不交也不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长  胡艳华
审 判 员  黄石慧
人民陪审员  江荣华

二〇一六年十一月十六日
书 记 员  霍亚茹
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。