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湖南洞庭苎麻纺织印染厂与岳阳盖一工贸有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
    • 公布日期: 2016-05-18
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2012)岳中民一终字第323号
上诉人(原审被告)岳阳盖一工贸有限公司,住所地湖南省岳阳市北环路。
法定代表人郑卡佳,董事长。
委托代理人安丽娣,湖南昌言律师事务所律师。
委托代理人吴锡林,湖南人和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)湖南洞庭苎麻纺织印染厂,住所地湖南省岳阳市鹰山。
法定代表人黄云晴,该厂厂长。
委托代理人曹景毅,湖南岳州律师事务所律师。
委托代理人彭彦林,湖南岳州律师事务所律师。
原审第三人李志华。
上诉人岳阳盖一工贸有限公司因与被上诉人湖南洞庭苎麻纺织印染厂、原审第三人李志华土地租赁合同纠纷一案,不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2010)楼民初字第1393号民事判决,向本院提起上诉。本院依法由审判员闾开海担任审判长、审判员王德华、代理审判员周华良组成合议庭,公开开庭审理了本案。此后,因合议庭组成人员工作变动,本院另行组成由审判员闾开海担任审判长、审判员许进、代理审判员曹维审理了本案。上诉人岳阳盖一工贸有限公司(以下简称盖一公司)的法定代表人郑卡佳及其委托代理人安丽娣、吴锡林,被上诉人湖南洞庭苎麻纺织印染厂(以下简称洞麻厂)的委托代理人彭彦林到庭参加诉讼,原审第三人李志华经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明,l999年12月10日,洞麻厂与盖一公司签订了一份《协议》,协议约定洞麻厂以32958平方米(49.4亩)土地使用权作为投资,盖一公司以全部建设资金作为投资,共同兴建集贸市场及停车场,合作期限为l0年,自集贸市场及停车场建成后正式开业的次月起算;期满后,土地使用权及地上附属建筑物,管理权由洞麻厂全部收回,盖一公司不计补偿。盖一公司按每年年度支付洞麻厂土地使用权益20000元。新市场建成后,盖一公司对拆除洞麻厂原有市场及相关商业门面给洞麻厂造成的损失,每年补偿洞麻厂60000元;新市场及停车场的兴建,盖一公司应按洞麻厂的规划要求组织施工。上述协议签订后,盖一公司在约定的土地上新建了集贸市场,该市场于2001年底建成开业,2002年1月盖一公司开始向洞麻厂支付协议约定的费用,但停车场因故至今没有建成。2004年6月,盖一公司与第三人李志华签订了一份期限为三年的场地租赁合同,双方约定,盖一公司将其与洞麻厂协议约定范围内的部分场地租赁给第三人经营汽车维修、装饰、配件销售及加工业务。期间届满后,双方又于2007年5月30日续签了一份《盖一汽修市场(场地)租赁合同》,租赁期限自2007年6月1日起至2015年5月31日止。第三人向盖一公司支付合同押金12000元,并以盖一公司划定的实际占用面积每月支付租金3000元。双方还就其他事项作出了具体约定。第三人在租赁期间,先后自行投资在租赁场地上修建了维修车间、烤漆房、办公配套用房以及添置了相关设施设备开办岳阳粤华汽车修配厂,并逐月向盖一公司支付场地租金。盖一公司自2008年1月起未向洞麻厂支付协议约定的相关费用,且洞麻厂于2009年因企业改制,为安置职工,拟将上述土地挂牌出让。2009年8月20日,洞麻厂向盖一公司发出了法律顾问函,要求盖一公司在8月31日前腾退汽修门面及宵夜市场等所占土地的具体方案,并付清2008年1月1日起至8月31日止的土地收益金。土地在挂牌后一个月腾出。但盖一公司未予回复。2009年9月29日,广济医院以南YTP2009-17#20920平方米土地(用途为商服、住宅)由岳阳市国土资源局在岳阳晚报发布国有建设用地使用权挂牌出让公告,盖一公司转租赁给第三人的场地在该挂牌出让宗地范围内。2010年1月13日,岳阳市国土资源局与岳阳富川房地产开发有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》,将上述宗地使用权出让给岳阳富川房地产开发有限公司,合同约定岳阳市国土资源局同意在2010年5月18日前将建筑物腾空后的现状土地交付给受让方。随后,洞麻厂曾多次就土地腾退问题与盖一公司及第三人协商,因协商未果,即诉至法院。诉讼中,原审法院经第三人申请,委托岳阳市岳阳楼区价格认证中心对第三人李志华经营的岳阳市粤华汽车修配厂的维修车间、烤漆房、办公配套用房、附属设施的现值以及设施搬迁、调试费用进行了价格评估,其评估结论为不动产现值评估部分357105元、动产设施搬迁费及调试费24000元,合计381105元。并经协商,由洞麻厂垫付第三人李志华各项补偿费用500000元后,第三人已经搬迁,现该土地已腾退。
原审法院认为,本案纠纷有如下争议焦点:一、洞麻厂与盖一公司所签订协议的性质及效力;二、洞麻厂主张解除双方所签订的协议是否有合法依据;三、盖一公司与第三人签订的租赁合同的效力及提前解除合同对第三人进行合理补偿数额的认定。原审法院分述如下:一、洞麻厂与盖一公司于1999年12月10日所签订的协议的主要内容为:洞麻厂提供土地,盖一公司则提供所需资金建设集贸市场及停车场。集贸市场及停车场建成后,经营管理权属盖一公司,洞麻厂逐年收取土地使用收益费及其他补偿费用。上述协议不具有共同投资,共同承担风险的内容,因此该协议虽然表述为合作,但实际上是洞麻厂向盖一公司提供土地使用权,并依约定获取固定收益,并在约定的期间届满后收回土地使用权,故该协议为土地租赁合同。上述土地租赁合同的约定内容系双方真实意思的表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形,故该合同为有效合同。至于合同期间的起算日认定,原审法院认为尽管双方所约定的停车场至今未建,但集贸市场已于2001年底建成、开业,且盖一公司已于2002年初即向洞麻厂支付约定的费用,双方当事人已开始实际履行协议。因此租赁起算日应自2002年1月1日起算。依据双方十年期限的约定,合同期间应至2011年12月31日届满。二、当事人之间的合同成立后,双方均应当依照约定全面履行自己的义务。就本案而言,盖一公司作为承租方,其主要义务为按时足额向洞麻厂支付所约定的费用,而盖一公司却自2008年1月起无正当理由拒不支付,时间长达一年多之久,其行为已构成根本性违约。在此期间,洞麻厂以书面的方式要求盖一公司在合理的期限内支付,但盖一公司未予支付。虽然在诉讼中,盖一公司主张洞麻厂也对其负有债务,要求抵消,但其并没有就此提供证据,且事后也未主动与洞麻厂进行对账,故对盖一公司的抗辩理由不予支持。洞麻厂主张解除协议中涉及盖一公司擅自转租给第三人场地的部分合同并返还土地的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定,予以支持。三、盖一公司与第三人李志华所签订《盖一汽修市场(场地)租赁合同》,将其从洞麻厂处租赁的部分土地转租给第三人,虽然未经洞麻厂同意,但该合同意思表示真实,内容合法,仍为有效合同,但转租期限(2015年5月31日)超过了盖一公司的剩余租赁期限(2011年12月31日),故超过部分的约定为无效。现因盖一公司的违约行为导致双方当事人土地租赁合同中涉及第三人部分的租赁关系被解除,则盖一公司与第三人之间的租赁合同无法继续履行,因此盖一公司与第三人之间的土地租赁合同亦相应解除。第三人李志华有效合同期内的相关损失,应由盖一公司予以赔偿。现有证据表明,第三人的直接经济损失为不动产现值损失和动产设施搬迁费及调试费合计381105元,法院对此予以认可;间接损失为第三人搬迁和另寻场地经营期间的经营损失,酌情认定为120000元,因洞麻厂已先行支付第三人500000元,故盖一公司应当赔偿的款项应向洞麻厂及第三人分别支付。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项和第(四)项、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定,原审法院判决:一、解除湖南洞庭苎麻纺织印染厂与岳阳盖一工贸有限公司于1999年12月10日签订的《协议》中涉及岳阳盖一工贸有限公司转租给第三人李志华场地部分的租赁关系;二、解除岳阳盖一工贸有限公司与第三人李志华于2007年5月30日签订的盖一汽修市场(场地)租赁合同》,并由第三人李志华返还所租赁的场地;三、由岳阳盖一工贸有限公司返还湖南洞庭苎麻纺织印染厂垫付的赔偿款500000元,赔偿第三人李志华损失11105元。一审案件受理费1500元,评估费8000元,合计9500元,由岳阳盖一工贸有限公司承担。
上诉人盖一公司不服,向本院提起上诉称:一、原审判决认定盖一公司与洞麻厂签订的《协议》性质为土地租赁合同及协议期限为十年系事实认定错误。1、《协议》实质是将土地给盖一公司永久使用,以便安置洞麻厂的下岗职工,这也是盖一公司成立的初衷,故《协议》应为合作性质;2、该期限的前提是洞麻厂提供49.4亩土地以及集贸市场、停车场建成。因洞麻厂仅提供了49%的土地,停车场一直没有建成,故不能认定协议期限至2011年12月31日止。3、洞麻厂系盖一公司的股东之一,盖一公司修改后的章程、《出售门面经营权可行性研究报告》及《门面租赁合同》,足以证明双方已经就合作期限进行了实质性变更。二、原审判决认定盖一公司未按时支付协议中约定的费用系根本违约是错误的。1、洞麻厂与盖一公司多年来互负债权债务情况较多,盖一公司未拖欠洞麻厂“租金”;2、双方对“租金”的约定不明,且迟延履行并非必然构成根本违约,故欠付“租金”的情形在本案中不构成根本违约。三、盖一公司没有违约行为,原审判决盖一公司支付李志华赔偿款511105元属认定事实错误。
被上诉人洞麻厂答辩称:一、原审法院对上诉人与被上诉人签订的《协议》性质及协议期限认定是正确的。1、《协议》实际是答辩人向上诉人提供土地使用权,并非共同投资、共负盈亏;2、盖一公司修改公司章程,将营业期限变更为25年系内部行为,不影响《协议》的有效性和合法性。二、上诉人从2008年5月起无正当理由拒不交付租金已构成根本违约,答辩人有权主张解除协议中涉及上诉人擅自转租给第三人场地的部分合同,并要求返还土地。三、上诉人超过原始租赁期限转租的部分无效,上诉人应对李志华承担违约责任。
原审第三人李志华未发表辩论意见。
上诉人盖一公司在二审期间提交以下证据:
1、《协议》,拟证明双方在协议中约定的土地使用期限为10年的前提条件发生了重大变化,土地租赁期限应根据情况重新确定;
2、《盖一公司股东会关于变更股东等事项的决议》、《盖一公司章程》、《出售门面经营权可行性报告》、《盖一市场门面租赁合同》、《关于投资兴建洞麻新集贸市场的可行性报告》、《盖一汽车修配市场项目可行性分析报告》,拟证明洞麻厂和盖一公司已经将土地租赁期限实际变更至2025年;
3、企业注册登记资料、《盖一公司股东会关于变更股东的决议(一)》、《关于职工身份置换到洞麻厂参股企业工作的补偿规定》、房产证(七份),拟证明盖一公司系因洞麻厂改制需要而成立,并非追求纯粹的经济利益,且2006年7月18日前,盖一公司的实际控制人是洞麻厂,将土地租赁期限变更至2025年更符合公平、公正原则。
被上诉人发表质证意见如下:对证据1的真实性无异议,对证明目的有异议,《协议》约定履行期限是十年,也约定租赁期限延期需签订补充协议。对证据2中盖一公司经营期限变更为25年无异议,但盖一公司经营期限变更系内部行为,不对外发生拘束力,租赁期限不因此而延长。出售门面经营权可行性报告无法证实租赁期限延长到25年的事实。门面租赁合同因无原件,对真实性有异议。关于投资兴建洞麻新集贸市场的可行性报告及盖一汽车修配市场项目可行性分析报告,因系盖一公司单方出具的,不予认可。对证据3中的企业注册登记资料的真实性无异议,对证明目的有异议,企业的登记资料变更系公司内部行为,与土地租赁合同的变更无关。对盖一公司股东会关于变更股东的决议(一)的真实性、关联性无异议。对关于职工身份置换到洞麻厂参股企业工作的补偿规定的真实性无异议,对证明目的有异议。洞麻厂当时为了经济效益才开办盖一公司,而非为了安置职工。对房产证的真实性无异议,但当时是为了帮助盖一公司办理贷款,才将产权同意登记在盖一公司的,在协议期限到时,洞麻厂有权收回产权。
本院认证如下:对上诉人盖一公司提交的证据1的真实性予以采信,但证明目的应结合其他证据予以认定。对证据2,盖一公司股东会关于变更股东等事项的决议、盖一公司章程,因洞麻厂未对真实性提出异议,本院对该证据的真实性予以采信。对出售门面经营权可行性报告和盖一市场门面租赁合同,虽系复印件,但该证据之间相互印证,证实盖一公司对市场部分门面出售经营权,本院予以采信。关于投资兴建洞麻新集贸市场的可行性报告、盖一汽车修配市场项目可行性分析报告,因该证据未提供原件,且系盖一公司单方制作,无其他证据印证,本院不予采信。对证据3,本院对该组证据的真实性予以采信,对证明目的(即租赁期限变更为25年)认定问题将在后文中详细阐述。
被上诉人洞麻厂在二审期间提交以下证据:
1、《出售门面经营权可行性报告》,拟证明双方签订《协议》的性质为土地租赁合同,租赁期限为十年,合同于2009年12月到期,且洞麻厂给予了盖一公司极大的优惠;
2、《关于申请减免部分‘土地使用权的收益’的报告》、《关于调整土地租金的通知》、《“‘关于调整土地租金的通知’的回复”》,拟证明因北环路扩建等原因,双方一致同意不再兴建停车场,并对约定的面积及租金进行调整,双方无异议,且盖一公司一直按时足额缴纳租金至2008年初;从盖一公司对洞麻厂的回复可知,盖一公司对于合同的性质及租赁期限是明知的;
3、《先予执行申请书》、《民事裁定书》、《和解协议》,拟证明先予执行时洞麻厂只是同意先行垫付,并非同意承担任何法律责任,和解协议已明确法律责任以法院判决为准;
4、洞麻厂(盖一)置换身份补偿金额汇总表、《协议书》(洞麻厂与郑卡佳)、盖一公司2000年度审计报告,拟证明郑卡佳等人当时与洞麻厂经协商一致,同意转换身份并将补偿金入股盖一公司。2005年,郑卡佳等人还以现金的形式购进股份,其行为实质是市场投资的经济行为。审计报告也证实双方签订的《协议》性质是土地租赁合同关系。
上诉人发表质证意见如下:对证据1的真实性无异议,对证明目的有异议。对证据2的真实性、合法性无异议,对证明目的有异议,因租赁费用变更了,租赁的期限也应变更。对证据3的真实性、合法性无异议,对关联性有异议,在先予执行申请书中仅提出要求盖一公司腾出场地,并未涉及赔偿数额承担的问题。对证据4中洞麻厂(盖一)置换身份补偿金额汇总表、《协议书》的真实性、合法性无异议,对关联性有异议。对审计报告的真实性和关联性有异议,审计报告属于内部文件,无法证明盖一公司盈利状况,且盖一公司如果知道租赁期限只有四年了,是不会同意的。
本院认证如下:对被上诉人提交的证据1、2,因上诉人对真实性均无异议,其证明目的属于租赁期限的认定问题,本院将在后文中予以阐述。对证据3,该证据系真实、合法的,能证实洞麻厂已向第三人李志华先行支付50万元赔偿款的事实,本院对该证据予以采信。至于该赔偿款的责任承担问题,本院根据本案的合同履行情况予以认定。对证据4,洞麻厂(盖一)置换身份补偿金额汇总表、《协议书》的真实性、合法性予以采信,因该证据与本案无直接关联,本院对关联性不予采信。审计报告系洞麻厂单方出具,无法核实其真实性,本院不予采信。
原审第三人李志华未到庭,未发表质证意见,亦未提交证据。
经审理查明,对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为:本案的争议焦点如下:一、洞麻厂与盖一公司所签《协议》的性质及效力应如何认定的问题;二、《协议》中履行期限的条款是否已经变更的问题;三、洞麻厂能否主张解除《协议》的问题;四、盖一公司与第三人李志华签订的租赁合同的效力及第三人补偿数额确定的问题。
关于焦点一,首先是《协议》性质的认定问题。盖一公司上诉提出该公司成立之初仅有两个股东,一个是洞麻厂,一个是洞麻厂的工会委员会,因此,协议实质上就是将土地给盖一公司永久使用,应认定《协议》性质是合作协议。本院认为,合同的性质应由合同的内容,而非名称决定。合同内容能体现订立合同的当事人的真实意思表示。本案中,虽然表述为“合作”,但从整个合同的内容可知,洞麻厂提供土地,收取土地收益费及其他补充费用。盖一公司则提供所需资金,经营管理权亦属于盖一公司,双方并未共同投资、共担风险,故原审法院认定《协议》性质为土地租赁合同是正确的。至于盖一公司的股东出资情况并不影响对《协议》性质的认定。其次是《协议》效力认定的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。根据《协议》的约定,双方合作期限“自集贸市场及停车场建成后正式开业的次月起算”,该条款即为合同所附生效条件。虽然停车场至今没有建成,但双方从盖一农贸市场建成后已经实际使用,于2002年1月即开始交纳租金,并于2006年1月1日起将年租金下调了1万元,故应视为双方对于停车场未建成的事实予以认可并对合同所附生效条件进行了变更,故合同生效时间应为2002年1月1日。
关于焦点二,《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同”。虽然双方签订的《协议》中约定“合作期限为10年”,但从上诉人盖一公司提供的证据中可以看出,盖一公司与洞麻厂已以实际行为变更了合同的履行期限:1、在盖一公司将盖一农贸市场建成后,为了加快资金周转,2004年11月5日,盖一公司向洞麻厂出具了《出售门面经营权可行性报告》,提出将农贸市场的部分门面以20年门面经营权出售,取得了洞麻厂的同意后,已与部分门面签订了租赁期限为20年的《盖一市场门面租赁合同》并履行至今;2、2005年8月15日,盖一公司召开股东会,修改公司章程,变更经营期限为25年,且此时洞麻厂仍持有盖一公司的股份,并参与股东会的召开,可以推定洞麻厂是知情的。因此,应视为双方已同意将《协议》中约定的合作期限变更至2025年7月31日。
关于焦点三,因合同期限尚未履行完毕,洞麻厂不能以合同履行完毕为由请求解除合同。盖一公司上诉认为合同未到期的理由成立,原审判决认定合同期满的事实错误。从查明的事实来看,因洞麻厂现在面临改制,为了妥善解决其所有的财产处置问题,综合平衡双方利益,对于洞麻厂请求解除与盖一公司签订合同中涉及盖一公司转租给第三人场地租赁关系的诉讼请求予以支持。至于洞麻厂提出盖一公司拖欠租金构成根本违约,其依法享有解除权的抗辩意见,本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。”由此可见,迟延履行并未必然构成根本违约,还要考察违约的情节和违约后果,是否导致了合同目的不能实现。本案中,虽然盖一公司拖欠洞麻公司的租金,但综合当时国企改制的历史背景及从盖一公司与洞麻厂订立《协议》的目的来考察,获取土地使用权的收益金并非洞麻厂的唯一目的,其根本目的是洞麻厂以土地投资的形式设立新公司以安置下岗职工,故洞麻厂无权以盖一公司拖欠租金为由解除合同,本院对其抗辩意见不予支持。
关于焦点四,首先是盖一公司与第三人李志华签订《盖一汽修市场(场地)租赁合同》的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本案中,盖一公司将其从洞麻厂处租赁的部分土地转租给李志华,虽未提前取得洞麻厂同意,但从盖一公司提交的企业注册登记资料中历次注册变更情况来看,盖一公司首次转租给李志华时(2004年6月),洞麻厂仍持有盖一公司的比例较大的股份,应推定洞麻厂对盖一公司的转租情况是知情的,而洞麻厂未在六个月内提出异议,因此,洞麻厂无权以盖一公司未经同意转租为由解除合同。且该转租合同意思表示真实、内容合法有效,转租期限至2015年5月31日亦未超出盖一公司的最后租赁合同的届满期限即2025年7月31日,应认定盖一公司与李志华签订《盖一汽修市场(场地)租赁合同》是有效的。其次是第三人补偿数额确定的问题。因洞麻厂在合同租赁期限到期前解除与盖一公司的《协议》,导致盖一公司与李志华签订《盖一汽修市场(场地)租赁合同》无法继续履行,依据合同的相对性原则,李志华的损失应由盖一公司赔偿后再向洞麻厂主张权利。因第三人李志华已向本院提出由洞麻厂赔偿损失的主张,从节约诉讼资源、减轻当事人诉累的角度,本院认定洞麻厂提前解除合同应赔偿李志华损失。至于李志华损失的数额,原审法院根据价格评估机构的结论认定李志华不动产现值部分和动产设施搬迁费及调试费共计381105元,并酌情认定李志华搬迁和另寻经营期间的经营损失120000元,共计501105元。因洞麻厂已与李志华达成《和解协议》,并向李志华支付了500000元,本院应认定500000元系洞麻厂因违约造成的损失,应由其自负,洞麻厂还须支付李志华1105元。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条第一款,第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2010)楼民初字第1393号民事判决第一、二项;
二、将湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2010)楼民初字第1393号民事判决第三项变更为由湖南洞庭苎麻纺织印染厂赔偿李志华损失501105元,抵减湖南洞庭苎麻纺织印染厂已支付的500000元后,还须支付李志华1105元。
三、驳回湖南洞庭苎麻纺织印染厂的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1500元,评估费8000元。二审案件受理费8911元,共计18411元,由被上诉人湖南洞庭苎麻纺织印染厂负担10000元,由上诉人湖南盖一工贸有限公司负担8411元。
本判决为终审判决。
审 判 长  闾开海
审 判 员  许 进
代理审判员  曹 维

二〇一六年二月三日
书 记 员  江 婷