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周雷与珠海格力房产有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
    • 公布日期: 2015-11-19
    • 案      号: /
    •    
    • 文书类型: 执行案件
    • 审理法院: /
裁判文书正文
广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)珠香法民三初字第1329号
原告:周雷,男,汉族,住乌鲁木齐市,公民身份号码×××0019。
委托代理人:赵维春,广东暨众律师事务所律师。
被告:珠海格力房产有限公司(以下简称格力公司),住所地珠海市。
法定代表人:鲁君四。
委托代理人:邱小飞,广东莱特律师事务所律师。
委托代理人:黄思悦,广东莱特律师事务所律师。
原告周雷诉被告珠海格力房产有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员莫宇兴独任审判,公开开庭进行了审理。原告周雷的委托代理人赵维春,被告格力公司委托代理人邱小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周雷诉称:自2012年以来,被告珠海格力地产有限公司在全国范围内大肆宣传其“格力海岸”,招揽全国的购房者,原告受到宣传影响利用到深圳的机会顺道到珠海看房。原告于2013年2月24日与被告签订了《格力海岸洋房认购协议书》,并已经支付定金100,000元。但被告却在签订协议书后要求原告支付1,8000元以办理虚假社会保险缴纳证明以获取购房资格,原告断然拒绝。双方最终未签订《珠海市商品房买卖合同》,被告也拒绝退还定金与赔偿。
原告系外地人,并不了解珠海有关房地产调控的政策,在购房过程中,被告的销售人员对于相关政策也只字未提。被告作为大型国有企业,了解地方政府房屋限购的政策,并负有告知买受人该政策的义务,但被告却故意隐瞒,导致原告在不知情的情形下签订协议书和交纳定金,并最终导致原告无法签订《珠海市商品房买卖合同》,其行为已经构成违约。原告因无法与被告协商解决,故起诉至法院,请法院依法裁判如所请。
诉讼请求:1、请求判决被告双倍返还原告购房定金200,000元。2、由被告承担诉讼费用。
原告周雷在举证期限内提交的证据如下:1、格力海岸洋房认购协议书;2、收据;3、公证书;4、关于深入开展房地产市场调控工作的通知;5、市政府文件。
被告格力公司辩称:一、本案纠纷是由于被答辩人未按照《格力海岸洋房认购协议书》的约定履行相关合同义务而引起的,答辩人行使权利没收了被答辩人支付的定金,符合合同约定和法律规定。
答辩人与被答辩人于2013年2月24日签订了《格力海岸洋房认购协议书》(见证据一)(以下简称《认购协议书》),由被答辩人认购格力海岸XXX房,合同总价为人民币3339509元。该《认购协议书》第四条第一款明确约定:“乙方(被答辩人)应于签署本认购协议书次日起15日内,即2013年3月11日之前付清本认购协议书第二条约定的总价,并到格力海岸销售中心与甲方(答辩人)签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件,同时与物业服务企业签订《格力海岸前期物业服务协议》,并书面承诺遵守《格力海岸临时管理规约》”。《认购协议书》第三条第二款明确约定:“若乙方(被答辩人)未按本协议的约定签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件以及其他约定文件或者未按约定付款,则甲方(答辩人)有权没收定金并将该物业另行出售而无需告知乙方”。第四条第三款明确约定:“如乙方违反上述约定,甲方有权没收定金并将该物业另行出售而无需告知乙方”。
《认购协议书》签订后,答辩人售楼中心工作人员多次催促被答辩人缴清购房款并签订《珠海市商品房买卖合同》。然而,从2013年4月份开始,被答辩人一直不接电话,答辩人与被答辩人失去了联系。被答辩人的行为,已经构成根本违约,答辩人根据《认购协议书》第三条的约定没收了被答辩人支付的定金人民币10万元,并于2013年6月3日向被答辩人发出《挞定函》告知没收定金相关事宜(见证据二)。答辩人没收被答辩人的定金完全是依据合同约定办事,并无任何不妥。
二、被答辩人诉称“答辩人要求被答辩人支付18000元办理虚假社会保险缴纳证明以获取购房资格”,纯属捏造。
1、格力海岸项目并不属于珠海市房价调控的限购区域(见证据三、证据四),被答辩人无需办理任何证明也具备购房资格。
2、根据《认购协议书》第五条第三款的约定:“乙方已经向甲方充分了解有关该物业以及格力海岸项目的状况、交易条件、周边环境等资料信息···”,被答辩人已充分知悉本次交易的各项条件。
3、《认购协议书》签订后,答辩人工作人员毫无必要和理由要求被答辩人支付任何用于办理社会保险缴纳证明的费用,被答辩人杜撰的理由不符合逻辑。
4、当时与被答辩人一起前来购房的白英,退出了购买XXX房,白英自行购买了XXXX房,白英与被答辩人都是新疆乌鲁木齐人(身份证号码前六位一致),白英购买格力海岸房产不存在任何障碍,并不需要缴纳任何社保证明费用也能顺利购房,并成功办理房产证。
因此,被答辩人诉称“答辩人要求被答辩人支付18000元办理虚假社会保险缴纳证明以获取购房资格”显然与客观事实不符,纯属为自己的违约行为诡辩而捏造的理由。
综上所述,《认购协议书》是双方真实的意思表示,双方应按照约定全面履行自己的义务。被答辩人迟迟不缴清购房款及签订《珠海市商品房买卖合同》的行为已经构成根本违约,答辩人依照《认购协议书》的约定没收被答辩人支付的定金,完全符合法律规定和双方约定。恳请法院驳回被答辩人的各项诉讼请求。
被告格力公司在举证期限内提交的证据如下:1、格力海岸洋房认购协议书;2、格力海岸XXX房周雷情况说明;3、挞定函;4、EMS邮寄回执;5、珠海市人民政府办公室《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》;6、市住建局召开说明会详解楼市“双限”新政限购不含横琴和高新区格力海岸项目;7、房产证(白英)。
经审理查明:2013年2月24日,以原告周雷为乙方与被告格力公司为甲方签订《格力海岸洋房认购协议书》约定:乙方认购甲方开发的位于珠海市情侣北路3333号XXX房,该物业用途为住宅,建筑面积166.77平方米,房产总价为人民币3339509元。
《认购协议书》第三条载明:乙方在签订本协议的同时向甲方支付定金人民币10万元。若乙方未按本认购协议书的约定签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件以及其他约定文件或者未按约定付款,则甲方有权没收定金并将该物业另行出售而无需告知乙方。若甲方无故解除本认购协议书,则甲方应向乙方双倍返还定金。
《认购协议书》第四条载明:乙方应于签署本认购协议书次日起15日内,即2013年3月11日之前付清本认购协议书第二条约定的总价(含定金),并到格力海岸销售中心与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件,同时与物业服务企业签订《格力海岸前期物业服务协议》,并书面承诺遵守《格力海岸临时管理规约》。
《认购协议书》签订后,被告格力公司的售楼中心工作人员多次以电话或其他方式催促原告周雷按认购协议书约定支付房款,并签订《珠海市商品房买卖合同》未果。2013年6月3日,被告格力公司通过EMS(快递)按《认购协议书》约定的地址向原告周雷邮送一份《挞定函》,内容为:“周雷先生:阁下于2013年2月24日认购了我司开发建设的位于珠海市情侣北路3333号XXX房(位于格力海岸S地块内,以下简称:该商品房),并与我司签订了《格力海岸认购协议书》,且向我司缴纳了定金人民币10万元。根据认购书的约定,阁下应于2013年3月11日前向我司支付认购书约定的购买该商品房的总价款,并与我司签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件。然而,截至本函发出之日止,阁下仍未支付上述购房款及签订相关文件。期间,销售人员曾多次电话敦促阁下履行义务。现我司正式通知阁下,根据认购书的约定,我司决定解除认购书,没收阁下已付的定金人民币10万元,并将阁下认购的商品房另行出售”。
另查明,珠府办(2011)45号2011年10月31日发布的珠海市人民政府办公室《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》第二条载明:“自2011年11月1日起,本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在香洲主城区内只能新购1套商品住房;不能提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在香洲主城区内购房”。
2011年11月2日,市住规建局召开说明会详解楼市“双限”新政限购不含横琴和高新区。时任市住规建局局长陈哈理回答:“香洲主城区是珠海高档楼盘集中的区域,平均楼价被推得很高,影响了珠海房地产的整体平均价格,因此限购的范围主要在香洲主城区。至于香洲主城区范围的界定,是按行政区域划分的香洲除横琴和高新区以外的其它所有部分,覆盖到南屏、前山、以及珠海北部高新区以外的所有地段。由于横琴和高新区的产业特点,这两个区需要源源不断地引进高端技术人才,而这些人不一定都有珠海户口,限购将不利于人才的引进,因此不列入限购范围”。
涉案的格力海岸XXX房原购房人是案外人白英,白英原购买了格力海岸XXX房及XXXX房。其中XXX房后更名为原告周雷购买,白英与原告周雷是朋友关系。案外人白英购买的格力海岸XXXX房已办理了房地产权证。
庭审中,原告周雷主张签订认购协议支付定金后,被告格力公司的员工要求其交18000元的额外费用办理社保证明手续,后来跟格力公司的员工谈崩了才决定不买。被告格力公司否认原告周雷的说法,并提出同为购买格力海岸31栋701房的白英也并无交纳额外的费用,现房地产权证已办妥了。原告周雷对其主张未能向本院提交证据证明。
本院认为:原告周雷与被告格力公司于2013年2月24日签订的《格力海岸洋房认购协议书》实质上是一份预约合同,是双方当事人真实的意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按合同的约定履行各自义务。
关于原告周雷主张签订认购协议支付定金后,被告格力公司的员工要求原告交18000元的额外费用办理社保证明手续问题。因被告格力公司否认原告周雷的说法,原告周雷对其主张又未能提交相应的证据证明,本院对此不予采信。
关于原告周雷主张涉案的格力海岸XXX房属于珠海市政府限购房问题。根据珠府办(2011)45号2011年10月31日发布的珠海市人民政府办公室《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》以及珠海市住规建局于2011年11月2日召开说明会详解楼市“双限”新政限购不含横琴和高新区的内容;还有案外人白英购买的格力海岸XXX房已完成办理房地产权证的情况分析,原告周雷所起诉主张被告格力公司违约的事实和理由不足,本院不予采信。
《格力海岸洋房认购协议书》的约定对协议双方具有约束力,原告周雷未按认购书约定的时间支付购房款并签订《珠海市商品房买卖合同》已构成根本性违约,故原告周雷请求被告格力公司双倍返还购房定金20万元的理据不足,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法第》第六十条、第一百一十五条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定,判决如下:
驳回原告周雷的诉讼请求;
本案受理费减半收取人民币2150元,由原告周雷负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员  莫宇兴

二〇一四年十一月二十日
书记员  周潇盈